8月25日，中國(guó)人民銀行決定，從2015年8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

降準(zhǔn)降息對(duì)行業(yè)短期有利。此次降息降準(zhǔn)符合我們下半年策略中的“經(jīng)濟(jì)整體偏弱之下，政策仍有放松空間，降準(zhǔn)降息預(yù)期發(fā)酵”的判斷。盡管上半年行業(yè)銷售逐步企穩(wěn)回升，但羸弱的開工和投資數(shù)據(jù)預(yù)示著弱平衡的格局。降息降準(zhǔn)將延續(xù)行業(yè)基本面恢復(fù)的趨勢(shì)，同時(shí)有望在短期內(nèi)提振偏弱的土地市場(chǎng)。資金面而言，有利于普遍仍高杠桿的開發(fā)商資金成本的進(jìn)一步下降，同時(shí)利于需求端的回升。預(yù)計(jì)短期房地產(chǎn)價(jià)格大概率仍將堅(jiān)挺。

長(zhǎng)期影響偏謹(jǐn)慎，住房需求有支撐。1)尤其降息，增加資金外流壓力，增加貶值預(yù)期。中長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格負(fù)面影響加大；2)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存在，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的下行壓力加大；3)中長(zhǎng)期行業(yè)需求將逐步下行，但仍有保障，二胎將帶來(lái)契機(jī)。預(yù)計(jì)未來(lái)十年我國(guó)住宅市場(chǎng)年均真實(shí)需求合計(jì)12.7億平米，若其中90%由商品房解決，年均可創(chuàng)造商品住宅需求11.4億平米。

貨幣信貸持續(xù)寬松，對(duì)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響：(1)從中報(bào)業(yè)績(jī)來(lái)看，隨著拿地規(guī)模的降低和融資成本的下行，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表改善力度較大，后續(xù)按揭款、開發(fā)貸有望進(jìn)一步寬松；(2)能一定程度提振住房需求和加快新開工，地產(chǎn)投資有望反彈；(3)銷售回籠資金的加快，也可使得地產(chǎn)行業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的資金鏈持續(xù)恢復(fù)。

版塊估值有望在DDM模型分子端(盈利情況好轉(zhuǎn))改善下有所提振。信貸實(shí)質(zhì)性的持續(xù)寬松將有效促進(jìn)銷量的上升。盈利的好轉(zhuǎn)有望帶動(dòng)結(jié)算收入的增加，提升市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)期。目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降將提升投資者對(duì)業(yè)績(jī)確定性的要求，地產(chǎn)股具備顯著的安全邊際，隨著地產(chǎn)行業(yè)基本面改善的延續(xù)，預(yù)計(jì)在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期的帶動(dòng)下有較好表現(xiàn)。

行業(yè)推薦：維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。2015年貫穿板塊的投資主線是“既要過日子，也要浪漫滿屋”，推薦低估值藍(lán)籌，譬如萬(wàn)科、保利、華夏幸福、榮盛發(fā)展等，同時(shí)推薦廣東明珠、天健集團(tuán)、北京城建等安全邊際顯著標(biāo)的。

部分概念股解析

萬(wàn)科A:謹(jǐn)慎拿地，積極轉(zhuǎn)型

2015 年上半年公司經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)指標(biāo)回顧：1H15 銷售額同比上升9.0%，銷售面積同比上升9.9%。業(yè)績(jī)方面，去年同期投資收益基數(shù)高，本期結(jié)算項(xiàng)目權(quán)益比例下降，凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)業(yè)收入增速，預(yù)計(jì)全年權(quán)益凈利潤(rùn)增速將明顯超過上半年。已售未結(jié)金額增長(zhǎng)18.4%至2,303 億元，已售未結(jié)面積1,948.2 萬(wàn)平米。公司力爭(zhēng)未來(lái)毛利率穩(wěn)定，并爭(zhēng)取凈利潤(rùn)率有所上升。開竣工方面，新開工完成全年計(jì)劃60.2%，竣工完成32.7%，預(yù)計(jì)全年開竣工將超過年初計(jì)劃。整體負(fù)債成本預(yù)計(jì)將比去年降低1 個(gè)多百分點(diǎn)。

公司土地儲(chǔ)備情況：上半年新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃面積508 萬(wàn)平米，平均價(jià)格3,984 元/平米，期末規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建面3,678 萬(wàn)平米，可支持兩年以上開發(fā)需要。公司認(rèn)為這樣的土地儲(chǔ)備是足夠的，不動(dòng)產(chǎn)高速增值時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

公司在五大領(lǐng)域積極推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型：1)物業(yè)服務(wù)：2015 年標(biāo)桿打造年，托管外部6,000 萬(wàn)平米項(xiàng)目，計(jì)劃2017 年實(shí)現(xiàn)托管外部約2 億平米項(xiàng)目；2)物流地產(chǎn)：目前正式獲取貴陽(yáng)、武漢兩個(gè)項(xiàng)目，目標(biāo)是2018 年獲取總建面1,600 萬(wàn)平米，建成1,000 萬(wàn)平米；3)教育營(yíng)地：立志成為首席素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，目標(biāo)是2018年戶外營(yíng)地接待人數(shù)超過20 萬(wàn)人次，成為國(guó)內(nèi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)跑者；4)出租公寓：萬(wàn)科驛目前開業(yè)籌備開業(yè)項(xiàng)目有9 個(gè)，可提供1萬(wàn)間公寓，計(jì)劃2017 年提供萬(wàn)科驛15 萬(wàn)間(行業(yè)的絕對(duì)第一)；5)海外業(yè)務(wù)：目前已分別在美國(guó)(6 個(gè))，香港(3 個(gè))，新加坡(1 個(gè))獲得項(xiàng)目，并在倫敦建立本地化團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)英國(guó)和歐洲的開發(fā)機(jī)會(huì)，未來(lái)將側(cè)重于建立本地化的國(guó)際業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，形成投資、運(yùn)營(yíng)和共享的能力。

下半年工作重點(diǎn)：遵循年初計(jì)劃，堅(jiān)持“金融化、重運(yùn)營(yíng)”，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，加快傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)完成改制。

建議

公司股價(jià)對(duì)應(yīng)2015、2016 年市盈率分別為8.4、7.7 倍，對(duì)最新凈資產(chǎn)值有折價(jià)16%。維持“確信買入”評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)19 元。(來(lái)源：中金公司)

保利地產(chǎn)：整體銷售優(yōu)于行業(yè)，市場(chǎng)占有率保持提升

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，資金狀況良好：上半年公司銷售回籠661 億元，同比增長(zhǎng)26%，期末貨幣資金余額387 億元，資金狀況良好。在保持穩(wěn)健現(xiàn)金流的同時(shí)，公司致力于調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過多渠道補(bǔ)充低成本資金，降低融資成本。報(bào)告期內(nèi)，公司新增有息負(fù)債僅277 億元，凈增有息負(fù)債-35 億元，其中凈償還銀行貸款95 億元。公司年內(nèi)成功發(fā)行60 億元人民幣中期票據(jù)，發(fā)行成本顯著低于同期銀行貸款成本。截至6 月末，公司有息負(fù)債總額為1226 億元，有息負(fù)債綜合成本為5.68%，較去年末下降0.82 個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)3794 億元，凈資產(chǎn)855 億元，歸屬母公司凈資產(chǎn)642 億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.47%。

公司土地購(gòu)置偏少，期待后期加大投資。報(bào)告期內(nèi)，公司在成都、杭州、青島等城市獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目14 個(gè)，并新進(jìn)入晉中市，累計(jì)覆蓋全國(guó)58 個(gè)城市；同時(shí)，公司在國(guó)際化道路上邁出第一步，新進(jìn)入澳大利亞墨爾本。報(bào)告期內(nèi)，公司新增容積率面積390 萬(wàn)平方米，總獲取成本101 億元，同比分別下降35%和53%，公司權(quán)益占比達(dá)82%，平均樓面單價(jià)2598 元/平方米，較去年3485元/平方米的土地成本下降25%。企業(yè)上半年未能與上置集團(tuán)達(dá)成收購(gòu)意向，是土地投資相對(duì)減少的主要愿意。我們預(yù)計(jì)公司4 季度將有序加大土地儲(chǔ)備力度。

整體銷售優(yōu)于行業(yè)，市場(chǎng)占有率保持提升。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額760.42 億元，同比增長(zhǎng)16.7%，簽約面積為584.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。其中，公司6 月份單月簽約和認(rèn)購(gòu)金額雙雙創(chuàng)下歷史新高，分別為256.52 億元和228 億元。報(bào)告期內(nèi)，公司市場(chǎng)占有率為2.2%，較2014 年末1.79%的市場(chǎng)占有率提升了0.41 個(gè)百分點(diǎn)。

投資建議：維持“買入”評(píng)級(jí)。2015 年公司將繼續(xù)堅(jiān)持以發(fā)展為主題，努力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)營(yíng)效率，加強(qiáng)精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)公司2015、2016 年每股收益分別是1.37 和1.64 元，RNAV 在19.84元。按照公司8 月25 日6.95 元股價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)2015 和2016 年P(guān)E 為5.07倍和4.24 倍。維持對(duì)公司的“買入”評(píng)級(jí)。給予公司2015 年10 倍市盈率，目標(biāo)價(jià)格13.7 元。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。(來(lái)源：海通證券)

榮盛發(fā)展：布局京津冀，期待新產(chǎn)業(yè)

營(yíng)收降10%業(yè)績(jī)降25%：2015 年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.5 億元，同比降10.02%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)10.4 億元，同比降24.84%，基本符合預(yù)期。業(yè)績(jī)下降主要由結(jié)算項(xiàng)目減少及毛利率下降導(dǎo)致，上半年結(jié)算面積135.34 萬(wàn)方，同比降近20%，占去年全年不到40%，實(shí)際竣工153.20 萬(wàn)方，僅完成年初計(jì)劃456.73 萬(wàn)方的33.54%，此外，上半年毛利率由去年同期的14%下降為12%，僅河北及安徽兩個(gè)區(qū)域毛利率上升。截止報(bào)告期末公司還有338.73萬(wàn)方已售未結(jié)資源，合同金額231.29 億元，預(yù)收款項(xiàng)205 億元。

銷量表現(xiàn)平淡，積極拓展環(huán)北京：上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積168.16萬(wàn)方，同比增11.45%，而銷售額104.9 億元，基本與去年同期持平，上半年銷售均價(jià)6238 元/平米，低于去年同期的6939 元/平米，但高于去年下半年5641 元/平米的價(jià)格。受制于公司二三線布局及剛需產(chǎn)品的定位，上半年銷售表現(xiàn)平淡。然而2015 年公司投資力度大增，獲取25 宗項(xiàng)目，建面約324.04 萬(wàn)平米，完成年初計(jì)劃750 萬(wàn)平米的43.21%，其中環(huán)渤海項(xiàng)目占比約70%，長(zhǎng)三角約25%，支付地價(jià)款近40 億元，超過去年全年水平。截至報(bào)告期末，公司土儲(chǔ)建面1,994 萬(wàn)平方米，若算上簽訂框架協(xié)議的方式環(huán)渤海區(qū)域累計(jì)簽約取得兩萬(wàn)余畝(即1300 多萬(wàn)平米)土地。隨著京津冀一體化進(jìn)程的加速，公司還將進(jìn)一步加大在該區(qū)域的布局。

定增、公司債補(bǔ)血，增持彰顯信心：上半年公司完成59 億元公司債的公開發(fā)行，此外定增募資51.3 億元(定增價(jià)9.6 元)已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，并擬非公開發(fā)行規(guī)模不超過30 億元公司債，期限不超過5 年?？毓晒蓶|榮盛控股7 月至8 月累計(jì)增持0.3%，增持價(jià)9.69元及9.63 元，增持后持股38.56%，彰顯控股股東信心。

積極籌劃新產(chǎn)業(yè)新模式：2014 年公司先后取得黃山太平湖、廊坊香河等旅游、商住綜合體、土地整理項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目?jī)?chǔ)備26.39萬(wàn)平方米。2015 年公司先后通過收購(gòu)的方式獲得河北秦皇島及海南陵水項(xiàng)目，進(jìn)一步拓展了旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司致力于發(fā)展商管、房地產(chǎn)金融、旅游休閑等為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)的提升。

建議“推薦”評(píng)級(jí)：公司積極布局京津冀，預(yù)計(jì)將充分坐享政策紅利，定增的實(shí)施也有望為公司的規(guī)模增長(zhǎng)及新業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，我們維持2015、2016 年每股收益0.96 元和1.10 元的預(yù)測(cè)，按25 日收盤價(jià)2015 年估值僅7.6 倍，提升評(píng)級(jí)至“推薦”。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期、轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢。(來(lái)源：銀河證券)