山雨欲來風(fēng)滿樓。雖然目前房地產(chǎn)信托沒有暴露出實(shí)質(zhì)性兌付風(fēng)險(xiǎn)，但市場(chǎng)頻現(xiàn)提前清盤案例。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤，其中中誠(chéng)信托提前清盤產(chǎn)品6款。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托清盤源于信托公司在集中兌付壓力下提前鎖定風(fēng)險(xiǎn)，保障償還委托人本金和收益，部分清盤項(xiàng)目背后實(shí)為資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金低價(jià)接盤收購(gòu)。一國(guó)資背景的房地產(chǎn)私募基金高管稱，看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開發(fā)商的項(xiàng)目。

市場(chǎng)

年初至今32款房地產(chǎn)信托提前清盤

本來期限設(shè)計(jì)為1-2年的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，接連出現(xiàn)提前清盤，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，更讓關(guān)注房地產(chǎn)信托高收益的投資者也逐漸注意到其背后隱藏的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年年初至今，已有包括中誠(chéng)、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達(dá)53.51億，產(chǎn)品提前清盤時(shí)間從數(shù)月到近一年不等。其中，僅中誠(chéng)信托一家信托公司提前清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目就有6款，數(shù)量最多。

以中融信托旗下興源股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃為例，該產(chǎn)品成立于2010年11月26日，規(guī)模為4.2億，信托資金用于對(duì)南充興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，投資完成后持有該公司97.17%的股權(quán)。

按照信托計(jì)劃，該信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益權(quán)到期日本應(yīng)為2012年11月26日，但中融信托5月22日發(fā)布公告稱，因融資方興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向受托人申請(qǐng)?zhí)崆爸Ц恫糠止蓹?quán)購(gòu)買選擇權(quán)維持費(fèi)用于提前終止優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。根據(jù)相關(guān)合同約定以及項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)情況，為保障優(yōu)先級(jí)委托人利益，受托人同意提前終止信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益權(quán)，并于2012年5月25日提前終止。

同時(shí)值得注意的是，中誠(chéng)信托旗下房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量最多，包括深圳紫園投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃、新城金郡投資集合信托計(jì)劃、南京恒業(yè)陽光帝景房地產(chǎn)一期項(xiàng)目投資集合信托計(jì)劃、常州美林江南置業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃和密云鼓樓貸款項(xiàng)目信托計(jì)劃共6款產(chǎn)品。

對(duì)此，用益信托研究員岳婷告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會(huì)提前償還投資者本金及收益；另外，信托公司也會(huì)主動(dòng)要求提前清盤，以防范未來兌付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)商和信托公司在信托計(jì)劃設(shè)立初期便約定可提前結(jié)束。

“開發(fā)商現(xiàn)在資金吃緊，融資無門，怎么會(huì)提前交出手中的現(xiàn)金呢？”西南地區(qū)一位信托公司高管對(duì)記者稱。在他看來，房地產(chǎn)信托提前清盤主要是信托公司在房地產(chǎn)商有償還信托資金能力條件下提前鎖定風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)兌付，信托公司占有主導(dǎo)作用。

有業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司愿意放棄管理費(fèi)而提早清盤既出于保護(hù)受托人投資者的權(quán)益，也保證自身不會(huì)卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當(dāng)中。好買基金信托研究員羅夢(mèng)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：信托公司發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有兌付困難時(shí)會(huì)主動(dòng)清盤，這是信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的一項(xiàng)措施。

背后

資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金低價(jià)接盤

“目前我們很看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開發(fā)商的項(xiàng)目?！币患覈?guó)資背景的私募股權(quán)基金（PE）公司的高管對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者稱。他還表示，接盤房地產(chǎn)信托成為今年業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一。

記者觀察到，中誠(chéng)信托今年曾發(fā)布深圳紫園投資集合信托提前終止公告，原因是中誠(chéng)信托與中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處、深圳市武龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，華融資產(chǎn)管理公司向中誠(chéng)信托支付了全部債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款55850萬元，同時(shí)深圳市武龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司也向受托人支付了全部借款對(duì)應(yīng)的利息，并支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款950萬元。

一位信托公司內(nèi)部人士向記者透露，部分房地產(chǎn)信托提前清盤表面上是地產(chǎn)商提前還款或信托公司主動(dòng)清盤，其實(shí)背后資產(chǎn)管理公司或地產(chǎn)基金接盤之后就清盤兌付“目前房地產(chǎn)商資金緊張，不會(huì)提前還款，信托公司也不愿意看到清盤現(xiàn)象，有損聲譽(yù)?！彼f。

無獨(dú)有偶，華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其子公司深圳市華富溢投資有限公司于2010年4月向中誠(chéng)信托申請(qǐng)了10億元人民幣借款。由于該筆借款期限已滿，因而深圳華富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬與中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司廣州辦事處簽署相關(guān)協(xié)議重組上述債務(wù)。

上述地產(chǎn)PE高管告訴記者，接盤房地產(chǎn)信托有兩種方式，一是從信托公司手中直接將資產(chǎn)收益權(quán)打折收購(gòu)；二是和房地產(chǎn)商交易，為地產(chǎn)公司償還信托資金后，進(jìn)而收購(gòu)其股權(quán)。

不過，有分析人士警示風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為包括資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的第三方接盤房地產(chǎn)信托，雖然能解決房企資金短缺一時(shí)之渴，但非根治之法，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，接盤僅是延遲危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，仍需警惕背后的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，上述地產(chǎn)PE高管表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖判斷是前提條件，尤其看好一些優(yōu)質(zhì)地段的住宅類項(xiàng)目。“過去兩年開工率不足，一旦市場(chǎng)回暖，房子會(huì)立刻出手，可以收回現(xiàn)金，大家都賺到錢了，不存在擊鼓傳花。”該高管說。

壓力

兌付面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

雖然資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金出手接盤，暫時(shí)緩解了房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)，但在政策基本面沒有實(shí)質(zhì)改善的背景下，這些金融資本也難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)整體“錢緊”局面，未來房地產(chǎn)信托兌付壓力仍然不容忽視。對(duì)于房地產(chǎn)信托清盤現(xiàn)象，有分析人士指出，背后原因是今年集中兌付壓力在考驗(yàn)房地產(chǎn)商融資能力的同時(shí)，也對(duì)信托公司風(fēng)控措施提出更高要求。

由于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策和趨緊的信貸政策，面臨資金壓力的房地產(chǎn)商頻頻借道信托途徑融資，房地產(chǎn)信托在過去兩年經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)。中國(guó)信托協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，房地產(chǎn)信托余額達(dá)6865.70億元。由于房地產(chǎn)信托期限多為1-2年，曾經(jīng)為地產(chǎn)商輸血的房地產(chǎn)信托今年面臨集中兌付期，考驗(yàn)著房企愈發(fā)繃緊的資金鏈。

國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一、二季度地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模分別為366億元和368億元，而在三季度將達(dá)到全年高峰716億元，四季度為309億元。同時(shí)，根據(jù)中金公司測(cè)算，今明兩年房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期規(guī)模分別為2234億元和2816億元，總還款額分別約2500億和3100億。分季度看，今年第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他單季度也在350億-500億元左右，7月起是到期年度大高峰，每月均在300億元以上。

上述信托公司高管告訴記者，從信托計(jì)劃設(shè)立之初，信托公司便會(huì)全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問題便會(huì)采取具有針對(duì)性的風(fēng)控措施。

盡管如此，在銷售回款不及時(shí)，又無法從銀行渠道獲得資金支持時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的及時(shí)兌付成為擺在房地產(chǎn)商和信托公司面前的一道難題。因?yàn)樾磐挟a(chǎn)品不像銀行信貸那樣可以展期或追加授信，有隱性的剛性兌付要求。

對(duì)于房地產(chǎn)信托集中兌付壓力，國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者稱，7月份單月兌付資金較大，下半年房地產(chǎn)信托還面臨整體兌付壓力，但開發(fā)商在上半年采取積極價(jià)格策略，以價(jià)換量，目前資金壓力相對(duì)去年4季度好一些“未來不排除一些小開發(fā)商出現(xiàn)兌付問題，但量比較小。”李品科稱。

而在另一位接受記者采訪的信托人士看來，房地產(chǎn)信托幾乎不存在實(shí)質(zhì)性的兌付風(fēng)險(xiǎn)，問題主要是短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托采取了充足的抵押擔(dān)保措施，即使不能到期兌付，也可變賣抵押物或找第三方接盤，從而保證投資者本金安全。