5月12日，滬深交易所修訂發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》（下稱《REITs審核關(guān)注事項指引》），自發(fā)布之日起施行。

此舉旨在貫徹落實中國證監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求，提高公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)制度化、規(guī)范化和透明化水平。

“此次修訂是監(jiān)管在充分總結(jié)試點經(jīng)驗后，對于資產(chǎn)審核以及信披要求的進(jìn)一步細(xì)化，也是對試點以來市場關(guān)切問題的針對性優(yōu)化?！敝薪鹧芯坎坎粍赢a(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，此次修訂以“管資產(chǎn)”為核心，充分體現(xiàn)了監(jiān)管對于REITs項目存續(xù)期運營以及投資人利益的關(guān)注，有利于后續(xù)REITs市場可持續(xù)發(fā)展。

突出“管資產(chǎn)”

審核關(guān)注事項指引再優(yōu)化

滬深交易所表示，本次修訂堅持制度化、規(guī)范化和透明化原則，旨在著力構(gòu)建符合REITs特點及規(guī)律的審核和信息披露體系。具體來看，一是深入總結(jié)試點經(jīng)驗，明確產(chǎn)品設(shè)計規(guī)范，細(xì)化業(yè)務(wù)參與機構(gòu)、評估和現(xiàn)金流要求，完善交易安排、基金運作管理等方面的信息披露要求，壓實市場參與主體責(zé)任，進(jìn)一步提升市場規(guī)范運作水平；二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路類資產(chǎn)試點項目相對集中，產(chǎn)品特性基本成熟，本次修訂從項目合規(guī)性、資產(chǎn)范圍以及評估參數(shù)設(shè)置等維度細(xì)化了兩類資產(chǎn)的審核關(guān)注要點，強化了歷史運營情況、租金或收費減免、重要現(xiàn)金流提供方等信息披露要求，并對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目有關(guān)會計處理、收費公路項目擴(kuò)能改造安排等事項進(jìn)行了明確，進(jìn)一步提升了監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。

“下一步將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照‘成熟一類、推出一類’原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊標(biāo)準(zhǔn)。重點關(guān)注資產(chǎn)及項目運營質(zhì)量，進(jìn)一步強化市場監(jiān)管和投資者保護(hù)機制，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！弊C監(jiān)會強調(diào)。滬深交易所方面也表示，將堅持規(guī)范與發(fā)展并重，加強市場調(diào)研同時進(jìn)一步做好REITs市場組織培育、機制制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項目常態(tài)化發(fā)行、擴(kuò)募等各項工作，推動REITs市場繼續(xù)向縱深發(fā)展，更好服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與穩(wěn)增長大局。

兩大類項目資產(chǎn)細(xì)化要求

禁止以不正當(dāng)方式招攬業(yè)務(wù)

具體來看，本次修訂發(fā)布的《REITs審核關(guān)注事項指引》細(xì)化了對包括原始權(quán)益人、管理人在內(nèi)的各業(yè)務(wù)參與機構(gòu)、評估和現(xiàn)金流多方面的要求。如要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；管理人應(yīng)當(dāng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項目未來大修支出等資本性支出安排及其合理性，以及資本性支出對基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)可供分配金額的影響。同時，還要求重點說明基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)項目大修支出與歷史水平（如有）是否具有延續(xù)性、與運營年限是否匹配等。

“對于產(chǎn)業(yè)園和收費公路項目，本次修訂內(nèi)容則首次基于資產(chǎn)類型差異性，提出詳盡的披露要求，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及收費公路的核心運營指標(biāo)和評估參數(shù)等。”中金研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊分析稱?！禦EITs審核關(guān)注事項指引》細(xì)化要求包括：明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項；細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目歷史運營數(shù)據(jù)、評估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求；明確收費公路項目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項；細(xì)化收費公路項目歷史運營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項目影響、評估參數(shù)、收費減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求。

規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計方面，《REITs審核關(guān)注事項指引》也從五方面持續(xù)細(xì)化。值得注意的是，從新修訂的內(nèi)容看，監(jiān)管層對個別基金“零費率”搶項目可能引發(fā)的價格戰(zhàn)有了明確態(tài)度?！盎鸸芾碣M、財務(wù)顧問費水平應(yīng)當(dāng)合理，能夠覆蓋展業(yè)成本，不得以明顯低于行業(yè)定價水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。管理人和外部管理機構(gòu)費用收取應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自工作職責(zé)合理確定，具體收取方式按照相關(guān)協(xié)議約定執(zhí)行?！毙滦抻喌闹敢龔娬{(diào)。3月份，興銀基金公募REITs團(tuán)隊中標(biāo)云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目時的發(fā)行階段費率和托管費率均為“零”?！氨O(jiān)管層一直有在持續(xù)關(guān)注這類問題，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“中基協(xié)”）也在近日組織大家召開的業(yè)務(wù)座談會上強調(diào)了要遏制低價競爭。”一位公募REITs團(tuán)隊負(fù)責(zé)人對記者表示。

政策不斷完善

REITs市場有望逐步企穩(wěn)

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作啟動以來，監(jiān)管層一直扎實有序推進(jìn)規(guī)則制定、市場培育、二級市場建設(shè)等各項工作，積極支持各類市場主體用足、用好REITs工具。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行上市，累計融資規(guī)模超900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元。另外，首批順利獲批的4只擴(kuò)募項目預(yù)計募集金額超50億元，帶動新增投資超380億元，REITs作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)暢通投融資循環(huán)的功能進(jìn)一步深化。

三年來，滬深交易所的相關(guān)配套制度也不斷完善，資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、市政設(shè)施、清潔能源、保障性租賃住房等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，積極主動引導(dǎo)更多資金精準(zhǔn)支持國家重點領(lǐng)域，持續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的能力。

二級市場上，面對近期市場的波動，監(jiān)管部門也十分重視。據(jù)悉，交易所就敦促各家管理人面向市場、積極回應(yīng)市場關(guān)切問題。近期，包括鵬華深圳能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、建信中關(guān)村REIT等在內(nèi)的多只產(chǎn)品就紛紛舉辦了業(yè)績說明會，圍繞出租率下降、可供分配金額變低等投資者關(guān)切問題答疑解惑，穩(wěn)定市場預(yù)期。

“我們統(tǒng)計自2021年6月首批REITs產(chǎn)品上市以來的表現(xiàn)，總體回報達(dá)14%左右，且大部分上市項目首年分派目標(biāo)均超額完成，為投資人帶來穩(wěn)定的分紅收益。我們也觀察到了近期市場出現(xiàn)的波動?！敝薪鹧芯坎坎粍赢a(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊進(jìn)一步分析稱，一方面，試點開展以來，市場投資者對于不同項目的價值差異化有更為清晰的認(rèn)知，部分項目價格因基本面波動而出現(xiàn)相應(yīng)波動（主要體現(xiàn)為高估值項目回調(diào)），這是市場定價逐步成熟的表現(xiàn)之一；另一方面，部分項目的波動幅度過大的背后可能也反映出市場流動性有待進(jìn)一步提升。

“往前看，我們認(rèn)為隨著制度逐步完善，如本次修訂中要求基金管理人設(shè)置二級市場異常波動風(fēng)險防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕等，以及后續(xù)新項目和擴(kuò)募項目發(fā)行，市場的流動性或?qū)⒌玫教嵘?，市場也將逐步回歸理性。同時，未來存續(xù)的REITs項目后續(xù)經(jīng)營披露標(biāo)準(zhǔn)或有實質(zhì)性的提升，這有利于二級市場投資人更好地跟蹤和比較項目基本面變化情況，形成良性預(yù)期?！痹搱F(tuán)隊強調(diào)。