公募REITs來(lái)了！

周一，首批公募REITs迎來(lái)公開(kāi)發(fā)售。這一從獲批開(kāi)始就備受各方關(guān)注的項(xiàng)目迎來(lái)了投資者的踴躍認(rèn)購(gòu)，9只產(chǎn)品全部超募。從目前的情況看，9只公募REITs下一步就會(huì)啟動(dòng)比例配售，且預(yù)計(jì)中簽率不會(huì)太高。

此外，在此前的機(jī)構(gòu)投資者配售中，本次公募REITs也受到了熱烈追捧。據(jù)披露的發(fā)售公告顯示，上述9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)了超比例認(rèn)購(gòu)，平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近8倍，其中“首鋼綠能”、“蛇口產(chǎn)園”的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)更是達(dá)到11.13倍和15.31倍。

什么是REITs基金？

REITs（Real Estate Investment Trust）即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，最早誕生于美國(guó)，指的是在證券交易所公開(kāi)交易，通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。通俗來(lái)說(shuō)，我們可以將其理解為資產(chǎn)的IPO。

資料顯示，REITs主要具有如下幾方面的特點(diǎn)：

（1）流動(dòng)性：REITs將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對(duì)較小的單位，并可以在公開(kāi)市場(chǎng)上市或流通，降低投資者門(mén)檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機(jī)制。

（2）資產(chǎn)組合：REITs大部分資金用于購(gòu)買并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商業(yè)零售、酒店、公寓、工業(yè)地產(chǎn)等。

（3） 稅收中性：不因REITs本身的結(jié)構(gòu)帶來(lái)新的稅收負(fù)擔(dān)，某些地區(qū)給予REITs產(chǎn)品一定的稅收優(yōu)惠。

（4）積極的管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)：公開(kāi)交易的REITs，大多為主動(dòng)管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)全過(guò)程；同時(shí)，和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)。

（5）強(qiáng)制分紅比例：REITs一般將絕大部分收益（通常不低于合并后基金年度可供分配金額的90％）分配給投資者，長(zhǎng)期回報(bào)率高，與股市、債市的相關(guān)性較低。

（6） 低杠桿：同房地產(chǎn)上市公司一樣，REITs同樣是杠桿經(jīng)營(yíng)，但杠桿較為適中。比如美國(guó)的REITs資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期低于55%。

首批公募REITs能不能買？

從首批的9只REITs的底層資產(chǎn)類型來(lái)看，標(biāo)的主要集中在產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流，分布地區(qū)主要覆蓋長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和京津冀?？傮w來(lái)看，首批REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異，均屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。

作為長(zhǎng)期限、權(quán)益型的穩(wěn)健資產(chǎn)，首批公募REITs的收益來(lái)自兩個(gè)方面：一是期間的分紅收益，二是基金份額的價(jià)值增長(zhǎng)收益。目前，各家基金公司已經(jīng)針對(duì)底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)性給出了各產(chǎn)品的分紅率預(yù)測(cè)。其中，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預(yù)計(jì)達(dá)到12%、10.5%，為首批最高；最低的是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園的4.1%和4.16%。

一般來(lái)說(shuō)，與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。這也使得不論是機(jī)構(gòu)投資者還是個(gè)人投資者，都對(duì)此次REITs基金進(jìn)行了積極搶籌。

如何參與認(rèn)購(gòu)？

當(dāng)前，投資者參與REITs基金份額認(rèn)購(gòu)的方式有三種，分別是戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購(gòu)。

投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)和場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)兩種方式參與公募REITs，使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)為的可直接參與場(chǎng)內(nèi)交易，而通過(guò)銀行、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等渠道的基金賬戶認(rèn)購(gòu)的為場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，則應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。二級(jí)市場(chǎng)交易與ETF、LOF基金類似，上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的最低門(mén)檻為1000份，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)以1000元為最低門(mén)檻；而每只公募REITs的場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)最低門(mén)檻則不太一樣，有最低100元，也有最低1000元。

需要注意的是，公募REITs屬于封閉式基金，成立后不能申購(gòu)，不能贖回，且這類產(chǎn)品封閉期很長(zhǎng)（20-99年），只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買入、賣出。這意味著，如果你選擇了場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)，至少需要20年才能夠贖回。

存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

雖然公募REITs被賣爆，但市場(chǎng)對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)也十分關(guān)心。據(jù)基金公司渠道人士介紹，公募REITs場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R4（較高），券商渠道將公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)定為C3（中風(fēng)險(xiǎn)），投資者需要清楚自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)較低的投資者需謹(jǐn)慎購(gòu)買。

此外，我們前面已經(jīng)提到，公募REITs成立后不再開(kāi)放申購(gòu)及贖回，而這類產(chǎn)品的封閉期又長(zhǎng)到讓人哭泣，只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買賣，所以基金的折價(jià)和溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需要尤其注意。

最后，還要再提醒一句，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于試點(diǎn)階段，市場(chǎng)的監(jiān)管體系、產(chǎn)品規(guī)模、投資者投教都處于初期階段，可能會(huì)出現(xiàn)交易不活躍的情況，投資者需留意可能存在的流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

注：以上內(nèi)容僅供參考，不作為投資建議，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！

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