01

政策的角色

前幾年，各大開發(fā)商在三四線城市攻城掠地，笑靨如花，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。然而今年下半年，三四線的眾多樓盤開始促銷，拼命打折，有的樓盤直接打到骨折。

幾年功夫，房企巨頭“天上地下”，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)落入了寒風(fēng)冽冽、漫天風(fēng)雪的冬季。

房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，不言而喻。尤其是近十?dāng)?shù)年財(cái)富效應(yīng)下，房?jī)r(jià)自然而然成為大家茶余飯后，乃至彼此溝通的重要談資。

有的認(rèn)為，我們的人均住宅面積、住宅套戶比等指標(biāo)，均已看齊發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅需求意愿降低，百姓杠桿率高企，購(gòu)買力嚴(yán)重透支，樓市與房?jī)r(jià)未來(lái)堪憂。

有的認(rèn)為，我們城市化率才60%出頭，方興未艾，未來(lái)有2億多人進(jìn)城，需求有保障，而且錢越來(lái)越貶值，購(gòu)買力越來(lái)越低，不買房等著貶值？更別說(shuō)，樓市是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的床下用具，經(jīng)濟(jì)下行，樓市必然要拿出來(lái)維穩(wěn)，房?jī)r(jià)上漲才是硬道理，人生進(jìn)階，從買房開始。

那未來(lái)，我們買房還是賣房？其實(shí)我認(rèn)為，不管有多少條理由看多或看空，都不重要，重要的是要看“當(dāng)局”的角色。

蘇軾有首《題西林壁》：橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同。不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。

房地產(chǎn)就像一座圍城。要認(rèn)識(shí)這座圍城，就需要從中抽出身，從遠(yuǎn)距離，旁觀者的角度，不偏不倚觀察它。

全景看，房地產(chǎn)舞臺(tái)上，圍站著四位玩家：當(dāng)局、銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者。

當(dāng)局與居民，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操盤手與接盤俠（并非貶義），是能正真影響我國(guó)樓市的兩股決定性力量。操盤手是規(guī)則制定者，是裁判員，接盤俠是規(guī)則下的參與者，是運(yùn)動(dòng)員。

銀行與開發(fā)商，在整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上充當(dāng)中介人，作為橋梁溝通當(dāng)局與居民，通過(guò)種種手段表達(dá)上面意思，引導(dǎo)居民購(gòu)房行為。

打蛇打七寸，射人先射馬。

看懂當(dāng)局與居民在房地產(chǎn)鏈條中的角色，就看懂了我國(guó)樓市，風(fēng)風(fēng)雨雨二十年，也就能看懂房?jī)r(jià)背后驅(qū)動(dòng)力的變遷與更迭。

02

房?jī)r(jià)動(dòng)力更迭

大體上看，這20來(lái)年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共經(jīng)歷了6輪調(diào)控，房?jī)r(jià)也漲漲歇歇20年，房產(chǎn)成為財(cái)富的象征、年輕人婚戀的標(biāo)配。

一度有人戲言，我國(guó)的高房?jī)r(jià)，拜丈母娘所賜。然而，跳著廣場(chǎng)舞的大媽們，群情激憤：這鍋我們不背。

確實(shí)，她們也背不動(dòng)。

表面上看，樓市的起伏皆因政策調(diào)控、松綁而起。然而，在政策外衣下，掩藏著的是關(guān)乎房?jī)r(jià)的“根本驅(qū)動(dòng)力”。

20年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)力發(fā)生了三次更迭。

第一階段：經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)（1998年-2008年）

這是一個(gè)一面看存折，一面看房子，新舊消費(fèi)行為相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。

衣食住用行，當(dāng)人們解決了溫飽問(wèn)題，便將目光投放到居住方面。居者有其屋，成為人們心里對(duì)美好生活向往的一部分。

1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受金融風(fēng)暴的沖擊，我國(guó)外貿(mào)滑坡，經(jīng)濟(jì)下行。為了對(duì)沖外貿(mào)滑坡對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，也為了幫助深陷風(fēng)暴的亞洲國(guó)家盡快走出困境，樹立一個(gè)負(fù)責(zé)任大國(guó)的形象，我國(guó)承諾人民幣不貶值。

剛剛接過(guò)國(guó)家總理交接棒，極具魅力、雷厲風(fēng)行的朱總，面臨著巨大的壓力，他開始把目光瞄向內(nèi)需。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，涉及建材、化工、鋼鐵等幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)住宅消費(fèi)是拉動(dòng)內(nèi)需最好的方法，就這樣我國(guó)經(jīng)濟(jì)從此錨定了房地產(chǎn)。

1998年7月3日發(fā)布的“23號(hào)文”提到：加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；發(fā)展住房金融，取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

重磅文件，讓房地產(chǎn)走向舞臺(tái)中央。

三年后，2001年，一件影響我國(guó)歷史進(jìn)程、惠及萬(wàn)千百姓的大事修成正果。經(jīng)過(guò)多年的艱苦談判，我國(guó)于2001年12月11日，正式加入世界貿(mào)易組織，即WTO。

在入世紅利催化下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，GDP名義增速常年保持兩位數(shù)，并在2007年一度達(dá)到23%，一掃亞洲金融危機(jī)靡態(tài)。

期間，城市居民收入快速增加，銀行里百姓的存款像雪球一樣越滾越大。荷包漸漸鼓了起來(lái)的同時(shí)，城市居民“居有其屋”的愿望更加強(qiáng)烈，改善住房的動(dòng)力更加充足。

這個(gè)階段，居民購(gòu)房主要為了解決居住需求，房?jī)r(jià)雖然快速上漲，但房產(chǎn)還并不是財(cái)富的代言人，還未成為居民日夜的牽掛。

以我們現(xiàn)在的觀念來(lái)看，十人買房，十人貸款。首付拿一部分，房貸付一部分，我們可以用小資金撬動(dòng)大資產(chǎn)。

這樣我們的負(fù)債增加了，衡量這個(gè)負(fù)債的高低，我們用居民杠桿率，它是貸款與存款的比值。

我們看看這個(gè)期間，居民杠桿率是怎么變化的。

1998年至2008年，居民部門杠桿率，基本保持穩(wěn)定，差不多從23%到26%的樣子，最高年份2007年，也不過(guò)29%。期間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)接近翻倍，就更別提北上廣深等那些房?jī)r(jià)漲得讓人頭疼的城市。

房?jī)r(jià)漲得厲害，居民杠桿率卻比較穩(wěn)定，這似乎有悖于我們現(xiàn)在的觀念:杠桿率與房?jī)r(jià)理應(yīng)同向。其實(shí)，這是我們的認(rèn)知錯(cuò)覺(jué)，這個(gè)現(xiàn)象的原因主要是：

一、由于我們勤儉節(jié)約、量入為出的傳統(tǒng)觀念制約了我們借貸消費(fèi)的行為，即使買房，很多人找七大姑八大姨親戚朋友周轉(zhuǎn)，打友情牌，全款買房的并不少。

二、這個(gè)期間居民存款增速約等于貸款速度，分母分子同向做大，杠桿率自然不會(huì)涌起大的波瀾。

總的說(shuō)來(lái)，這個(gè)期間，房?jī)r(jià)上漲邏輯線條：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展—城市居民收入增加—城鎮(zhèn)居民購(gòu)房能力增強(qiáng)—實(shí)現(xiàn)住有其屋的目標(biāo)。

這時(shí)，居民住房需求是樸素的內(nèi)生性居住需求。

這個(gè)時(shí)期，有多少人抱著攢夠了錢再買房的心態(tài)，夢(mèng)想著有一套自己屬于自己的房子。然而2008年年末來(lái)臨，一切都化為泡影。

第二階段：貨幣驅(qū)動(dòng)（2008年—2018年）

這是一個(gè)“貸款越多，越買越多，攢錢買房，越攢越完蛋”的時(shí)代。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)外部風(fēng)險(xiǎn)凸顯。美國(guó)出臺(tái)量化寬松計(jì)劃，我國(guó)也出臺(tái)了總額為4萬(wàn)億的一攬子投資計(jì)劃，宣告了我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“以投資拉動(dòng)為主”的經(jīng)濟(jì)金融化時(shí)代。

樓市的春天來(lái)了。熬過(guò)了寒冬的大批地產(chǎn)商起死回生，笑容可掬。

在美國(guó)一輪一輪QE沖擊下，在我國(guó)一次一次貨幣寬松下，貨幣如洪水猛獸般猛烈撞擊著房地產(chǎn)的大門。房地產(chǎn)終于淪為資本們的競(jìng)技場(chǎng)，房?jī)r(jià)也被資本裹挾著，樓市進(jìn)入貨幣驅(qū)動(dòng)新時(shí)代。

這個(gè)期間，我國(guó)基礎(chǔ)貨幣、M2以及居民貸款高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超上個(gè)十年。國(guó)家發(fā)行的錢多了，社會(huì)上流通的錢也多了。

M2以年化14.5%的速度快速飆漲，經(jīng)濟(jì)呢，這個(gè)期間GDP名義增速10%左右，也就是說(shuō)貨幣的增速明顯大于經(jīng)濟(jì)增速。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)吳曉靈認(rèn)為，央行在確定來(lái)年貨幣供應(yīng)量時(shí)主要依據(jù)這樣一個(gè)公式：M2=GDP+CPI(居民消費(fèi)價(jià)格)+X，即名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加上一個(gè)“變量”X，而“變量”的存在主要是因?yàn)槲锲?土地)貨幣化的需求。

什么意思？意思就是說(shuō)，央行發(fā)錢，并不是想當(dāng)然憑空亂發(fā)，而是考慮了各種因素，包括買土地的錢，最后確定究竟要發(fā)多少錢。

土地貨幣化，吸納了巨額流動(dòng)性。

有知名房地產(chǎn)商調(diào)侃，央行發(fā)行這么多錢，不往房地產(chǎn)里跑，往蔥上跑？一語(yǔ)中的，這個(gè)時(shí)期是這樣的，大水漫灌，民生物資價(jià)格卻比較穩(wěn)定，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的功勞。

這個(gè)時(shí)期，撐起了我國(guó)樓市蔚藍(lán)天空的，是廣大老百姓，他們?yōu)閲?guó)家挺身而出，也為保衛(wèi)自己的財(cái)富，前仆后繼，一批一批涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

居民貸款年化增速，23%，居民杠桿率，從26%飆至66%，雙雙遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上個(gè)十年，全國(guó)房?jī)r(jià)大致翻騰了2.5倍。

這個(gè)階段，房?jī)r(jià)螺旋式上漲，房?jī)r(jià)在“漲不停，不停漲”的周期中循環(huán)交替，沖擊著人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，形成了新的價(jià)值信仰，房產(chǎn)不僅成為茶余飯后的談資，更是財(cái)富多寡的標(biāo)簽，北上廣深房產(chǎn)更是階層進(jìn)擊的標(biāo)配。

于是，貸款買房成為絕對(duì)主流的選項(xiàng)。

我們知道，杠桿的本質(zhì)是對(duì)未來(lái)的透支，沖動(dòng)消費(fèi)的熱情下掩藏著杠桿斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2017年3月，當(dāng)兩會(huì)剛剛落下帷幕，北京便速度推出3·17樓市新政，引發(fā)的新一輪“限售、限商模式”，樓市進(jìn)入“限購(gòu)、貸、價(jià)、售、商”的房地產(chǎn)“五限時(shí)代”，率先冷凍了樓市，這似乎意味著倚靠杠桿推動(dòng)樓市的模式，進(jìn)入壽終正寢的通道。

2018年下半年，憑借棚改貨幣化紅火的三四線城市，迎來(lái)了徹夜難眠的消息，國(guó)家收緊棚改，貨幣化安置開始退潮，讓我們更加確信，貨幣驅(qū)動(dòng)樓市模式，已窮途末路。

這個(gè)期間，居民端杠桿迅速發(fā)展，不論是絕對(duì)值還是增速，均有當(dāng)年大躍進(jìn)的影子。

一邊是，居民部門杠桿率高企，靠大水漫灌，刺激居民端加杠桿，刺激樓市，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的土壤，已不復(fù)存在。一邊是，美國(guó)居民部門高杠桿引發(fā)的次貸危機(jī)歷歷在目，心有余悸。

我們的經(jīng)濟(jì)，雖然一再探底，然而靠房地產(chǎn)刺激，莫不說(shuō)邊際效應(yīng)遞減，更有引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能，不會(huì)輕易點(diǎn)火啟動(dòng)。

隨著棚改貨幣化的退出，杠桿驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)模式行將就木，房地產(chǎn)高光時(shí)代，緩緩落幕，只剩三四線，還沒(méi)來(lái)得及熄滅的幾盞燈火，一閃一閃，很亮眼。

第三階段：人口驅(qū)動(dòng)（2018年—未來(lái)）

這是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大相徑庭的時(shí)期，搶人就是搶房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)代，無(wú)人無(wú)樓市。

2017年發(fā)生了兩件大事。

一件是，住房建設(shè)部關(guān)于住宅用地供給直接與去化周期掛鉤文件出臺(tái)，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控跨入“因城施策、人地掛鉤”的新時(shí)代。

另一件事是，各大城市招數(shù)百出，先后加入搶人競(jìng)賽，去地產(chǎn)存量，保地產(chǎn)增量，預(yù)示著人口成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)銜主演。

人口增量成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入人口驅(qū)動(dòng)階段，“無(wú)人無(wú)樓市”時(shí)代悄然來(lái)臨。

業(yè)內(nèi)有知名學(xué)者，曾提出：房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融的框架思路，似乎獲得了市場(chǎng)佐證，被奉為經(jīng)典分析框架。

但這個(gè)框架還是有所出入的。

如果說(shuō)樓市短期看金融，那么如何解釋西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政政策、金融政策漸進(jìn)加碼的情態(tài)下，調(diào)控了三年，火熱了三年，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲40多個(gè)月？

如果說(shuō)長(zhǎng)期看人口，那么近3年西安人口暴增，市場(chǎng)有延遲反應(yīng)，可是西安人口一邊增，房?jī)r(jià)一邊漲，并駕齊驅(qū)的局面又當(dāng)作何理解？

其實(shí)，這不是知名學(xué)者框架本身的問(wèn)題，而是這個(gè)框架已經(jīng)不適應(yīng)這個(gè)時(shí)期樓市的邏輯罷了。

在住宅用地供給“五類調(diào)控”目標(biāo)管理下，搶人競(jìng)賽促進(jìn)了人口的快速流通，而大城市放寬戶籍的舉措，使得人口成為催化房?jī)r(jià)的“快變量”。

所以我們很好理解，為什么在房地產(chǎn)住宅用地“五類”目標(biāo)調(diào)控管理出臺(tái)之際，各嗅覺(jué)靈敏的城市便卯足勁開始搶人？

司馬昭之心，路人皆知。

很多人老盯著三四線樓市，漲的他們坐不住了，心情可以理解，但是如果投資這些城市的房產(chǎn)，是十分不劃算的，這個(gè)時(shí)間入場(chǎng)，很可能會(huì)站在高高崗上。

為什么這幾年，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宛如一匹匹黑馬？其實(shí)，這個(gè)現(xiàn)象很容易解釋，那就是，為了化解三四線城市高庫(kù)存帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家推出PSL，也就是棚改貨幣化。這個(gè)重點(diǎn)再講一次。

通俗點(diǎn)說(shuō)，央行通過(guò)抵押給政策性銀行貸款（例如國(guó)開行），政策性銀行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方貸款，這樣地方手里有錢了。

有錢好辦事。地方說(shuō)，你住的地方臟亂差，影響市容，我要城市改造，你騰出老破舊房子，我給你錢去市場(chǎng)上買房解決住房問(wèn)題。這樣，百姓手里錢多了，又沒(méi)房住，釋放出大量有效購(gòu)房需求，三四線房?jī)r(jià)能不漲嗎？

大家看這個(gè)表，從2014年到2019年我們這幾年棚改情況，PSL資金的變化與三四線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)惺惺相惜，攜手而行。

2018年棚改資金達(dá)到頂峰時(shí)期，也是三四線城市樓市的頂峰。此后，棚改力度衰減，棚改效應(yīng)退潮，三四線城市房?jī)r(jià)退潮，只剩下零星的光點(diǎn)，在祖國(guó)大地上一閃一爍，距離熄滅隔不了幾條馬路。

政策性的棚改就像興奮劑，隨著藥劑效力的退潮，樓市少了金融之水，而人口流失，樓市少了需求，經(jīng)濟(jì)的疲態(tài)更是對(duì)三四線城市釜底抽薪。

要人沒(méi)人，要錢沒(méi)錢，明后年，當(dāng)三四線城市開發(fā)商集體吟唱《涼涼》的時(shí)候，你會(huì)明白趨勢(shì)是如何重要。

所以，可以預(yù)見未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，在住宅供地“五類”調(diào)控目標(biāo)管理下，人地掛鉤成為長(zhǎng)效機(jī)制，人口才是驅(qū)動(dòng)城市房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)恿?，乃至我們可以略帶夸張的說(shuō)，搶人搶的就是樓市。

03

房?jī)r(jià)邏輯主線

手里沒(méi)把米，叫雞也不靈。一切都得從“錢”說(shuō)起。

我們國(guó)家在上個(gè)世紀(jì)九十年代，就面臨著“國(guó)庫(kù)空虛”，乃至借錢度日的窘境。

1993年7月23日，朱镕基副總理在全國(guó)財(cái)政、稅務(wù)工作會(huì)議上，對(duì)所有參會(huì)人員說(shuō)：“ 在現(xiàn)行體制下，中央財(cái)政十分困難，現(xiàn)在不改革，中央財(cái)政的日子過(guò)不下去了。

1994年1月1日，分稅制財(cái)政管理體制誕生，改革正式拉開了帷幕。

在分稅制改革方案中，中央將稅源穩(wěn)定、稅基廣、易征收的稅種大部分上劃，消費(fèi)稅、關(guān)稅劃為中央固定收入，企業(yè)所得稅按納稅人隸屬關(guān)系分別劃歸中央和地方；增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。

自此，中央財(cái)政快速增長(zhǎng)，國(guó)庫(kù)日漸充盈。

這樣，分稅制改革解決了中央的財(cái)政收入問(wèn)題，但怎么解決地方的財(cái)政收入？

這個(gè)時(shí)候，完全歸地方的“土地出讓”登上歷史舞臺(tái)，決定了地方自然有依賴土地財(cái)政的傾向與沖動(dòng)。

2018年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入9.79億，土地出讓收入就達(dá)到了6.51億，土地出讓收入占同期地方一般公共預(yù)算的66.5%。地方對(duì)土地財(cái)政的依賴與渴望可見一斑。

有人說(shuō)，土地財(cái)政是毒瘤，應(yīng)該手起刀落。然而，時(shí)至今日，地方土地財(cái)政前方遇到三座大山：土地財(cái)政依賴度高、居民杠桿率高和貨幣政策轉(zhuǎn)向。

到現(xiàn)在為止，地方仍然找不到“逾越”的方法，只能在山下“兩條線”上下徘徊。

一條是底線，看著自己家底，調(diào)控力度不能太大，財(cái)政收入不夠，一旦城市停滯不前，失業(yè)和人口流出就會(huì)加劇。一條是紅線，“房住不炒”，這是國(guó)家給房地產(chǎn)畫的紅線，不能逾越這條紅線，否則就會(huì)被問(wèn)責(zé)。

我國(guó)城市數(shù)量眾多，繁星點(diǎn)點(diǎn)，分布在960多萬(wàn)平方公里的土地上。

經(jīng)過(guò)20來(lái)年的瘋狂生長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)城際間差異顯現(xiàn)，國(guó)家層面一刀切式的調(diào)控，難以達(dá)到精準(zhǔn)調(diào)控目標(biāo)。為對(duì)癥下藥，調(diào)控政策下沉到城市層面，這樣，因城施策、地方責(zé)任主體的長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)運(yùn)而生。

三四線很多城市，人口外流壓力就大，住建部關(guān)于住宅用地供應(yīng)的“五類”管理目標(biāo)，將“人地掛鉤”，這對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)是當(dāng)頭一棒。

應(yīng)該說(shuō)，PSL去庫(kù)存后，在人口流動(dòng)政策松綁、住宅用地人地掛鉤雙維打擊下，三四線城市房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時(shí)代走到了盡頭。

我們回到開頭。前幾年，很多開發(fā)商在三四線攻城略地，是踏對(duì)了棚改的節(jié)奏；但是今年三四線樓盤打折打到骨折，國(guó)家去庫(kù)存目標(biāo)達(dá)成，棚改過(guò)后，三四線城市房?jī)r(jià)的動(dòng)力何存？

另一方面，土地財(cái)政依賴慣性，疊加財(cái)政收入入不敷出，三四線城市也往往最有松綁樓市的沖動(dòng)。然并卵，住宅用地供應(yīng)“人地掛鉤”，土地出讓收入，只能在掙扎中下行，未來(lái)，三四線城市量入為出的日子不好過(guò)。

一二線城市，是人口集聚地，也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)或可以暢想。

目前，一線城市，房?jī)r(jià)高企，但土地財(cái)政依賴度相對(duì)較低。例如北京，2018年土地出讓金占一般公共預(yù)算收入的29%。

從這個(gè)角度來(lái)看，一線城市會(huì)率先走出土地依賴模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)升級(jí)，財(cái)政收入多元化。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格下降，一線城市比其他城市容忍度要大。

換句話說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)政策的松綁，一線城市的緊迫性遠(yuǎn)沒(méi)有其他城市迫切。同時(shí)我們也看到，一些二線城市，土地財(cái)政依賴度越來(lái)越高，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重越來(lái)越重。

重不可怕，怕的是重到無(wú)力減肥，兩害相權(quán)取其輕。

這些二線城市，房?jī)r(jià)上漲，雖然有這樣那樣的弊端，但很多城市短期內(nèi)確實(shí)難以戒掉土地財(cái)政，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度要大于下降。

我們知道，只有地方擺脫土地財(cái)政依賴，確保地方財(cái)政收入化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地方才有勇氣容忍房地產(chǎn)乃至房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)本源。

那么，近些年，提及最多的房地產(chǎn)稅可以代替土地財(cái)政嗎？

“杯水車薪，遠(yuǎn)水難解近渴”。

房地產(chǎn)稅收入和土地出讓收入沒(méi)法相比，這就決定了地方對(duì)房地產(chǎn)稅積極性不高，地方財(cái)政收入不上來(lái)，房地產(chǎn)稅就不容易推出，房地產(chǎn)稅與土地財(cái)政一直是兩個(gè)矛盾體。

當(dāng)然當(dāng)局也正在想辦法。

譬如今年10月9號(hào)，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《實(shí)施更大規(guī)模減稅降費(fèi)后調(diào)整中央與地方收入劃分改革推進(jìn)方案》，提出：保持增值稅“五五分享”比例穩(wěn)定，調(diào)整完善增值稅留抵退稅分擔(dān)機(jī)制，后移消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)并穩(wěn)步下劃地方，有利于緩減地方財(cái)政困難。

確實(shí)，這個(gè)方案影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，也是國(guó)家?guī)椭胤街饾u戒掉土地依賴的藥方，但它作用的顯現(xiàn)，需要一個(gè)“中藥調(diào)理”的過(guò)程。

冰凍三尺，非一日之寒，融化寒冰，也不能操之過(guò)急。

國(guó)家層面看，一線城市土地依賴度不高，三四線城市漸漸失去土地依賴基礎(chǔ)。資源向一二線城市匯聚，為數(shù)眾多的一二線城市，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，也是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的錨地。

一線城市土地財(cái)政依賴性相比較小，相對(duì)容易戒掉。二線城市，只能一邊繼續(xù)土地財(cái)政，一邊去掉土地依賴，換取經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)間。

人口方面，國(guó)家發(fā)改委，在《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》中，明確大城市要全面放開落戶限制。

城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市，要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

國(guó)家松綁人口政策，各個(gè)省會(huì)城市，各城市群核心城市，三大城市群主要城市以及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利的地級(jí)市，都是這個(gè)政策的受益者。

土地供應(yīng)方面，住房建設(shè)部關(guān)于住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控管理目標(biāo)，直接把土地出讓收入與去化周期掛鉤，也就是與人口掛鉤，具體闡明了因城施策的內(nèi)涵。

二線城市們，人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，門檻一再降低，它們一邊擴(kuò)充人口數(shù)量增加土地出讓收入、一邊抓緊經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低土地依賴，人口成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、紓困土地財(cái)政的緩沖墊。

這些城市通過(guò)人口增量，提升住房需求，加大供地規(guī)模，增加土地出讓收入，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)贏得時(shí)間。

最 后

行文至此，五味雜陳，感嘆頗多，千言萬(wàn)語(yǔ)，匯成一句話。

我國(guó)房地產(chǎn)瘋狂生長(zhǎng)了好多年，現(xiàn)在卻希望它回歸自然生長(zhǎng)。然而在長(zhǎng)期噴灑過(guò)量的“催熟劑”下，房地產(chǎn)還沒(méi)體會(huì)到生長(zhǎng)的快樂(lè)，就已兩鬢斑白。

我們均是歷史滾滾洪流中的一抹塵埃，身在其中，隨之涌動(dòng)。但也一定要學(xué)會(huì)站在上帝視角看透這一切，只要這樣，才能在人生的關(guān)鍵時(shí)刻，作出最為穩(wěn)妥的選擇。

秋天漸遠(yuǎn)，冬天漸近，寒意漸濃。房地產(chǎn)的春天，還有嗎，在哪里？

相信你已經(jīng)有答案了。