近日，地產(chǎn)股連續(xù)大幅下跌。自6月25日爆出棚改項(xiàng)目全面暫停的傳聞后大概一周的時(shí)間里，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌去6.5%。而從今年來(lái)看，地產(chǎn)股也一直維持著低迷的走勢(shì)，從1月至今，房地產(chǎn)指數(shù)已跌超20%，地產(chǎn)股的市值已經(jīng)蒸發(fā)超萬(wàn)億元，已有超過(guò)20只地產(chǎn)股跌破凈資產(chǎn)。

房地產(chǎn)指數(shù)

一些先知先覺(jué)的地產(chǎn)商則認(rèn)為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標(biāo)，其連續(xù)下跌傳遞出的信號(hào)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)3年多來(lái)的首次真正調(diào)整來(lái)臨了。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)

最近，房地產(chǎn)行業(yè)的新聞不斷，可能也是引起近期地產(chǎn)股暴跌的原因。

全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬(wàn)個(gè)窗口，8萬(wàn)多一線登記工作人員平均每天為30多萬(wàn)企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

對(duì)炒房者及投機(jī)人群來(lái)說(shuō)，這可能是一個(gè)巨大噩夢(mèng)的開(kāi)始。不久后，你名下在全國(guó)各地的房產(chǎn)、貸款記錄等，一切都可以清楚的查到。也有網(wǎng)友表示：看來(lái)，房地產(chǎn)稅真的不遠(yuǎn)了。

2、七部門將在30城打擊炒房團(tuán)

6月28日(周四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)7部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

被7部委點(diǎn)名的30大城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、貴陽(yáng)

七部門將在30城打擊炒房團(tuán)。重點(diǎn)打擊對(duì)象有四個(gè)方面：

投機(jī)炒房團(tuán)伙

房地產(chǎn)“黑中介”

違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

虛假房地產(chǎn)廣告

3、萬(wàn)科宣布“拋棄房地產(chǎn)”

6月29日萬(wàn)科召開(kāi)股東大會(huì)，會(huì)上傳出一個(gè)令人吃驚的消息：萬(wàn)科要“拋棄房地產(chǎn)”！萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，“十年后，萬(wàn)科還會(huì)是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營(yíng)了。我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個(gè)字都拿掉，萬(wàn)科的名字取得太好了，沒(méi)有叫萬(wàn)科地產(chǎn)，而是萬(wàn)科企業(yè)。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無(wú)法回答十年之后物流占多少，商業(yè)占多少。但可以清晰的是，萬(wàn)科未來(lái)是美好生活的服務(wù)商，未來(lái)想到萬(wàn)科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！?/p>

從年初開(kāi)始，超大型房企已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)提升高周轉(zhuǎn)速度，快速回籠現(xiàn)金，近期綠城也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

4、棚改貨幣化收緊

針對(duì)收緊棚改融資的市場(chǎng)傳聞，國(guó)開(kāi)行回應(yīng)稱，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是因?yàn)榕锔氖侵巫罱鼛啄陿鞘斜憩F(xiàn)得最關(guān)鍵因素，特別是三線、四線城市，更是嚴(yán)重依賴棚改貨幣化安置。

事實(shí)上，我國(guó)棚戶區(qū)改造工作自2005年開(kāi)始，至今已歷經(jīng)13年。按照計(jì)劃，2020年將正好消化4200萬(wàn)套的存量，而根據(jù)今年政府工作報(bào)告提出的今年完成棚改開(kāi)工580萬(wàn)套目標(biāo)，隨著各地去庫(kù)存壓力的減輕，未來(lái)兩年棚改開(kāi)工數(shù)量將繼續(xù)走低。

地產(chǎn)股暴跌 銷售業(yè)績(jī)卻很亮眼

盡管今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)、力度空前，但龍頭房企的銷售業(yè)績(jī)卻很亮眼，甚至超出預(yù)期。來(lái)看看主要上市房企的上半年的成績(jī)單。

7月第一周之內(nèi)，碧桂園、萬(wàn)科、恒大“三巨頭”房企相繼發(fā)布的半年銷售業(yè)績(jī)，可以說(shuō)遠(yuǎn)超預(yù)期。其中，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%。恒大的合約銷售金額達(dá)到3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售3046.6億元，同比增長(zhǎng)10%。

地產(chǎn)板塊值得投資人重點(diǎn)關(guān)注？

中航證券研究所所長(zhǎng)董忠云表示盡管受多方因素影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)可能呈下行態(tài)勢(shì)，但龍頭房企由于具有較低的融資成本和較強(qiáng)的資金實(shí)力，拿地能力更強(qiáng)，品牌優(yōu)勢(shì)也令銷售有所保證。相比之下，中小房企在當(dāng)前行業(yè)整體收縮的情況下被淘汰出局的概率大增，這又使得龍頭房企能夠通過(guò)并購(gòu)整合快速提升在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)占有率，通過(guò)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)強(qiáng)化集采議價(jià)能力。筆者預(yù)計(jì)2018年地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，令龍頭房企能夠保持較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，Wind一致預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)2018年龍頭房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c2017年持平或小幅提升。由于短期政策面利空因素較多，且政策底尚未確認(rèn)，短期地產(chǎn)股的下行風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕，但部分龍頭房企的估值已處于歷史較低水平，中長(zhǎng)期投資價(jià)值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，建議適度關(guān)注萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等低估值地產(chǎn)龍頭。

深圳一家私募高管則坦言，“目前應(yīng)該回避地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，雖然看起來(lái)估值好像挺便宜，但是未來(lái)業(yè)績(jī)前景不佳，有可能繼續(xù)下跌。相反，一些醫(yī)療股、消費(fèi)股、科技股短期估值較高，但未來(lái)增長(zhǎng)確定，反而值得配置?！?/p>

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，下半年調(diào)控政策仍將延續(xù)從嚴(yán)趨勢(shì)，一二線熱點(diǎn)城市延續(xù)上半年趨勢(shì)，成交穩(wěn)中有降，價(jià)格趨穩(wěn)；而三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調(diào)，下半年市場(chǎng)將有所降溫，整體來(lái)看，量降價(jià)穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)。

此外，東吳證券指出，經(jīng)過(guò)最近幾年大規(guī)模的庫(kù)存去化，不少三四線城市庫(kù)存已經(jīng)降至合理水平，甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段，預(yù)計(jì)下半年地產(chǎn)投資增速有所回落。

不過(guò)也有投資人士表示，經(jīng)過(guò)近日來(lái)的持續(xù)暴跌，房地產(chǎn)板塊的估值偏低。美國(guó)前4大龍頭地產(chǎn)公司2018年市盈率平均為12.1倍，而中國(guó)的龍頭房企的市盈率已經(jīng)到了個(gè)位數(shù)。其中萬(wàn)科A最新PE僅約7.7倍，保利地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口最新PE也分別下降至7.3、8.1和9.8倍的較低水平。因此，地產(chǎn)板塊值得投資人重點(diǎn)關(guān)注。

七禾研究中心 翁建平編輯整理

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