近日，地產股連續(xù)大幅下跌。自6月25日爆出棚改項目全面暫停的傳聞后大概一周的時間里，房地產指數已經跌去6.5%。而從今年來看，地產股也一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產指數已跌超20%，地產股的市值已經蒸發(fā)超萬億元，已有超過20只地產股跌破凈資產。

房地產指數

一些先知先覺的地產商則認為，地產股作為風向標，其連續(xù)下跌傳遞出的信號，是房地產市場3年多來的首次真正調整來臨了。

1、不動產登記平臺實現全國聯(lián)網

最近，房地產行業(yè)的新聞不斷，可能也是引起近期地產股暴跌的原因。

全國統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯(lián)網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。據自然資源部數據顯示，目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產登記服務。

對炒房者及投機人群來說，這可能是一個巨大噩夢的開始。不久后，你名下在全國各地的房產、貸款記錄等，一切都可以清楚的查到。也有網友表示：看來，房地產稅真的不遠了。

2、七部門將在30城打擊炒房團

6月28日(周四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會7部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

被7部委點名的30大城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽

七部門將在30城打擊炒房團。重點打擊對象有四個方面：

投機炒房團伙

房地產“黑中介”

違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)

虛假房地產廣告

3、萬科宣布“拋棄房地產”

6月29日萬科召開股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”！萬科董事會主席郁亮表示，“十年后，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。我現在在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業(yè)。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之后物流占多少，商業(yè)占多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”

從年初開始，超大型房企已經意識到房地產市場長期調整的風險，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內部強調提升高周轉速度，快速回籠現金，近期綠城也強調了這一點。

4、棚改貨幣化收緊

針對收緊棚改融資的市場傳聞，國開行回應稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。

業(yè)內人士分析稱，這是因為棚改是支撐最近幾年樓市表現得最關鍵因素，特別是三線、四線城市，更是嚴重依賴棚改貨幣化安置。

事實上，我國棚戶區(qū)改造工作自2005年開始，至今已歷經13年。按照計劃，2020年將正好消化4200萬套的存量，而根據今年政府工作報告提出的今年完成棚改開工580萬套目標，隨著各地去庫存壓力的減輕，未來兩年棚改開工數量將繼續(xù)走低。

地產股暴跌 銷售業(yè)績卻很亮眼

盡管今年上半年房地產市場調控政策密集出臺、力度空前，但龍頭房企的銷售業(yè)績卻很亮眼，甚至超出預期。來看看主要上市房企的上半年的成績單。

7月第一周之內，碧桂園、萬科、恒大“三巨頭”房企相繼發(fā)布的半年銷售業(yè)績，可以說遠超預期。其中，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%；萬科實現銷售3046.6億元，同比增長10%。

地產板塊值得投資人重點關注？

中航證券研究所所長董忠云表示盡管受多方因素影響，未來房地產行業(yè)整體業(yè)績可能呈下行態(tài)勢，但龍頭房企由于具有較低的融資成本和較強的資金實力，拿地能力更強，品牌優(yōu)勢也令銷售有所保證。相比之下，中小房企在當前行業(yè)整體收縮的情況下被淘汰出局的概率大增，這又使得龍頭房企能夠通過并購整合快速提升在行業(yè)內的市場占有率，通過規(guī)?；瘍?yōu)勢強化集采議價能力。筆者預計2018年地產行業(yè)集中度將進一步提升，令龍頭房企能夠保持較高的業(yè)績增速，Wind一致預測統(tǒng)計顯示，機構普遍預測2018年龍頭房企業(yè)績增速與2017年持平或小幅提升。由于短期政策面利空因素較多，且政策底尚未確認，短期地產股的下行風險仍需警惕，但部分龍頭房企的估值已處于歷史較低水平，中長期投資價值已經逐步顯現，建議適度關注萬科A、保利地產等低估值地產龍頭。

深圳一家私募高管則坦言，“目前應該回避地產產業(yè)鏈，雖然看起來估值好像挺便宜，但是未來業(yè)績前景不佳，有可能繼續(xù)下跌。相反，一些醫(yī)療股、消費股、科技股短期估值較高，但未來增長確定，反而值得配置?！?/p>

中國指數研究院預計，下半年調控政策仍將延續(xù)從嚴趨勢，一二線熱點城市延續(xù)上半年趨勢，成交穩(wěn)中有降，價格趨穩(wěn)；而三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調，下半年市場將有所降溫，整體來看，量降價穩(wěn)仍是房地產市場的趨勢。

此外，東吳證券指出，經過最近幾年大規(guī)模的庫存去化，不少三四線城市庫存已經降至合理水平，甚至已經轉入“補庫存”階段，預計下半年地產投資增速有所回落。

不過也有投資人士表示，經過近日來的持續(xù)暴跌，房地產板塊的估值偏低。美國前4大龍頭地產公司2018年市盈率平均為12.1倍，而中國的龍頭房企的市盈率已經到了個位數。其中萬科A最新PE僅約7.7倍，保利地產、新城控股、招商蛇口最新PE也分別下降至7.3、8.1和9.8倍的較低水平。因此，地產板塊值得投資人重點關注。

七禾研究中心 翁建平編輯整理

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