針對(duì)當(dāng)前一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤指出，供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有必然的關(guān)系。

他說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲緣于多個(gè)環(huán)節(jié)的綜合因素，其中一個(gè)重要原因是住房供應(yīng)體系?！胺?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場(chǎng)?！?/p>

國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤先生的這句話，昨天被很多媒體轉(zhuǎn)載。

看到這句話，我第一時(shí)間是震驚。

因?yàn)檫@話如果是一個(gè)普通人說(shuō)出來(lái)的，我會(huì)一笑了之，但因?yàn)榍f少勤先生的身份，說(shuō)房?jī)r(jià)上漲和土地供應(yīng)數(shù)量沒(méi)有關(guān)系，這個(gè)判斷結(jié)果如果他自己信以為真，并且體現(xiàn)在政策上，則中國(guó)治理高房?jī)r(jià)的努力很可能功虧一簣。

特別是，莊少勤先生的話，用模糊邏輯，先說(shuō)了一句正確的話，房?jī)r(jià)上漲緣于多個(gè)環(huán)節(jié)的綜合因素。然后由這句正確的話得出了一個(gè)荒唐的結(jié)論：供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格沒(méi)有必然的關(guān)系。考慮到中國(guó)并沒(méi)有多少人認(rèn)真學(xué)過(guò)邏輯，所以這個(gè)結(jié)論還是會(huì)迷惑很多人。

如果對(duì)此不認(rèn)真討論，以正視聽(tīng)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)又會(huì)走上歧途。

應(yīng)該承認(rèn)，作為一種糾葛了很多情感因素在內(nèi)的最為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因的確很復(fù)雜。房地產(chǎn)政策的搖擺、貨幣放水、土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及動(dòng)物精神都是原因，但又很難講誰(shuí)是主犯，誰(shuí)是從犯。

我曾經(jīng)將中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因比作“東方列車(chē)謀殺案”，每個(gè)人都是高房?jī)r(jià)慘案的制造者，但又無(wú)法證實(shí)是誰(shuí)導(dǎo)致了最終的結(jié)果。

但是，如果分析1998年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲周期中各個(gè)因素的作用，最起碼，在導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因中，房地產(chǎn)政策的搖擺和土地供應(yīng)是兩個(gè)最重要的原因，貨幣超發(fā)印發(fā)的投機(jī)炒作不過(guò)是最后的誘發(fā)因素而已。

莊少勤先生說(shuō)，“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場(chǎng)?！边@話純粹顛倒了因素關(guān)系。

為什么在房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有大量的投資性需求，因?yàn)榉孔拥亩倘?！任何投資品，只有短缺，才會(huì)有價(jià)格上漲的預(yù)期，而不是相反！

房子為什么短缺，根本原因在于我們的土地供應(yīng)制度導(dǎo)致土地人為的短缺。繼而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和恐慌性的購(gòu)買(mǎi)，以及大量的投資投機(jī)性需求。

因此，不是投資性需求引發(fā)了短缺，而是土地供應(yīng)的短缺導(dǎo)致房子供應(yīng)的短缺，進(jìn)而引發(fā)了大量的投資性需求。這才是正確的邏輯。如果土地大量供應(yīng)，住房供應(yīng)不短缺，當(dāng)然沒(méi)有人去投資沒(méi)有上漲預(yù)期的房子。

但是，緊接著，莊少勤先生又說(shuō)了一句似是而非其實(shí)又大錯(cuò)特錯(cuò)的話：“據(jù)我們了解，全國(guó)范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對(duì)居住空間的需求?！?/p>

其一，土地供應(yīng)是否足夠滿足住房需求，不能看全國(guó)，只能就一個(gè)城市說(shuō)一個(gè)城市。東北土地供應(yīng)再多，也無(wú)法解決北京土地供應(yīng)不足的問(wèn)題；

其二、土地供應(yīng)也好，住房供應(yīng)也好，癥結(jié)不在總量如何，而是資源嚴(yán)重錯(cuò)配。北京需要土地，供應(yīng)不夠，一些三線城市不需求太多土地和房子，但供應(yīng)量很大。

因此，我一直強(qiáng)調(diào)，去庫(kù)存政策是嚴(yán)重錯(cuò)誤的，中國(guó)房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是解決資源錯(cuò)配的問(wèn)題，而不是還在強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存。

堅(jiān)持去庫(kù)存的結(jié)果，是在錯(cuò)誤的道路上越走越遠(yuǎn)，導(dǎo)致本來(lái)房子已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的三線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲，甚至出現(xiàn)了搶房。搶房的結(jié)果是繼續(xù)蓋大量的多余的房子，到最后又得推動(dòng)新一輪的去庫(kù)存，把沒(méi)有任何用途的房子賣(mài)給接盤(pán)人。

論述至此，結(jié)論已經(jīng)很簡(jiǎn)單。

但是，還是有必要重復(fù)一下我之前關(guān)于土地問(wèn)題與房?jī)r(jià)問(wèn)題的觀點(diǎn)。

熟悉我觀點(diǎn)的都知道，在房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，我批評(píng)最多，呼吁最多的是兩個(gè)問(wèn)題：一是改變完全壟斷的土地供應(yīng)制度，二是房地產(chǎn)調(diào)控政策盡快推出，加快制度建設(shè)。特別是解決土地制度，改革土地出讓方式，引入競(jìng)爭(zhēng)性的機(jī)制，是解決當(dāng)下人為制造的土地短缺問(wèn)題的關(guān)鍵，也是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的關(guān)鍵。

房?jī)r(jià)暴漲，說(shuō)穿了，根子在土地。

中國(guó)土地短缺的根子在制度的不合理。一切短缺的問(wèn)題，放在經(jīng)濟(jì)制度層面觀察，都會(huì)得出正確的結(jié)論。

以色列的國(guó)土狀況極其惡劣，大部分的土地都被沙漠覆蓋，但從沒(méi)聽(tīng)說(shuō)這個(gè)國(guó)家缺少蓋房子的地。更令人驚嘆的是，在以色列的不毛之地上，卻成長(zhǎng)出全球最發(fā)達(dá)的農(nóng)產(chǎn)品（000061）和先進(jìn)的農(nóng)業(yè)體系。

與之相反，俄羅斯公認(rèn)的土地廣闊而肥沃，但相對(duì)于土地貧瘠的以色列，俄羅斯的農(nóng)業(yè)非常落后。里根曾經(jīng)調(diào)侃前蘇聯(lián)的農(nóng)業(yè)只有四天是不正常的：春天、夏天、秋天、冬天。

按照中國(guó)每個(gè)城市的基本面，如果制度設(shè)計(jì)合理，根本不缺住房供應(yīng)的土地。

以土地價(jià)格驚人的北京為例，北京是公認(rèn)的土地稀缺的地方，北京目前總?cè)丝跒?170萬(wàn)，土地面積1.64萬(wàn)平方公里，按每戶(hù)三口、每套房子面積100平方米、容積率2.5計(jì)算，解決全部北京常住人口的住房，所需土地面積不到北京的2%。

既然如此，為什么各大城市土地顯得如此昂貴和短缺?原因很簡(jiǎn)單，這和土地面積大小無(wú)關(guān)，而是土地制度造成的。

在當(dāng)前的土地制度下，造成土地稀缺的原因主要有兩點(diǎn)：一是完全壟斷的土地供應(yīng)；二是嚴(yán)重不合理的土地結(jié)構(gòu)，在土地供應(yīng)計(jì)劃中，壓縮居住用地的比例，為了GDP的需要，大量的土地用于開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)用地等。

從歷史上看，凡是一個(gè)國(guó)家對(duì)土地實(shí)行很多管制和規(guī)劃，最終不是節(jié)約和保護(hù)了土地，而是導(dǎo)致了短缺。這種情況，在美國(guó)歷史上也出現(xiàn)過(guò)。

基于此，我一直呼吁，解決住房短缺，要從改革土地制度入手。短缺解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，要從增加住宅用地開(kāi)始。

其實(shí)，莊少勤先生的邏輯和觀點(diǎn)，也是和當(dāng)下國(guó)土部等部門(mén)的房地產(chǎn)調(diào)控政策相矛盾的。

如果真的如莊先生所言，房?jī)r(jià)上漲和土地供應(yīng)沒(méi)有必然聯(lián)系，那為什么要增加熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)呢？

我在之前的文章中對(duì)于增加熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)的舉措非常認(rèn)同。

以北京為例，在大量增加土地供應(yīng)之后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，預(yù)期明顯改變，這是事實(shí)。

我擔(dān)心的不是莊先生的觀點(diǎn)是否符合邏輯，我擔(dān)心的是，他這么一個(gè)特殊身份，如果按照他自己的觀點(diǎn)出臺(tái)政策，不在土地供應(yīng)上下功夫，這輪調(diào)控又該以失敗收?qǐng)隽恕?nbsp;