有媒體報(bào)道，從5月1日開始，中國央行針對房地產(chǎn)市場的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。即從5月1日開始，一些城市的銀行對住房按揭貸款的新房、二手房的首套房將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。對于這種“定向加息”，盡管各個(gè)城市所采取的幅度會(huì)不一樣，但是這種“定向加息”的房地產(chǎn)市場調(diào)控方式可能會(huì)由北京開始，最后也會(huì)向房價(jià)還在上漲的不少城市蔓延。如果說，中國政府真正以“定向加息”的方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場，那么這種房地產(chǎn)調(diào)控政策將對樓市的影響肯定會(huì)是巨大的，而且這也意味著中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策真正開始走向正途。因?yàn)?，對于?dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，只有利率及稅收才是能夠讓中國的房地產(chǎn)市場真正回歸到居住功能的經(jīng)濟(jì)杠桿。如果不動(dòng)用這兩大經(jīng)濟(jì)杠桿，最多的行政性調(diào)控政策所起到作用都會(huì)是十分有限的。

根據(jù)該報(bào)道，在中國一些城市的銀行采取“定向加息”之后，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將出現(xiàn)非常大的差距，它將從根本上影響購買住房者的支付能力及贏利水平。比如，購買住房者以住房按揭貸款方式從銀行貸款300萬元，20年還清為例，采用等額本息還款方式。如果享受貸款利率85折優(yōu)惠，每月還款為18,441元，累計(jì)總還款442.6萬元；如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率，則月還款為19,633元，累計(jì)總還款為471.2萬元；如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21,286元，累計(jì)總還款為510.9萬元。

也就是說，如果購買住房者以85折利率向銀行貸款，每個(gè)月償還貸款只有18441元；而以貸款的基準(zhǔn)利率上浮20%向銀行貸款，每個(gè)月償還貸款要達(dá)到21286元，每月要增加2845元。在利率不變的情況下，后者總還款要多還68.3萬元。在住房投資者看來，這就使得活動(dòng)了這樣多利潤。但實(shí)際情況，未來利率變化及上升肯定是一種趨勢，否則全球貨幣政策就無法正?；Ｈ绻磥碜》堪唇屹J款利率進(jìn)一步上升，這種差距還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

其實(shí)，如果這項(xiàng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策出臺(tái)，其政策的影響力并非僅僅是這些方面。更為重要的是，政府向房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個(gè)十分明確的信息。未來政府對房地產(chǎn)調(diào)控，其行政性調(diào)控政策可能會(huì)逐漸退出市場，而為市場經(jīng)濟(jì)化的杠桿所替代。這不僅意味著按揭貸款利率變化是一項(xiàng)最為重要的調(diào)控手段或工具，而且意味著房地產(chǎn)市場的各種稅收政策也將粉墨登場。因?yàn)?，只有用有效的?jīng)濟(jì)杠桿，才能符合市場規(guī)律，才能讓中國的房地產(chǎn)市場真正回到居住功能，否則僅是用行政性調(diào)控手段，這種行政性工具用得最多，不僅很難達(dá)到住房回到居住功能的目標(biāo)，反而還會(huì)讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格機(jī)制及供求關(guān)系嚴(yán)重扭曲，房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重破壞。

而這種“定向加息”政策，加上現(xiàn)在還在實(shí)行的限購、限貸及限制交易的房地產(chǎn)調(diào)控政策，立即會(huì)讓住房投資投機(jī)者望而卻步，因?yàn)檫@不僅會(huì)直接增加購買住房者的成本(這種的成本包括利率上升的支出成本，也包括不貸款者的機(jī)會(huì)成本)，也會(huì)嚴(yán)重影響住房投資者的市場預(yù)期。因?yàn)?，由于“定向加息”政策讓住房投機(jī)者望而卻步，如果有人想進(jìn)入，就得考慮其進(jìn)入后誰來接手。這些住房購買者購買住房的目的就是如何以更高的價(jià)格賣出。如果住房投機(jī)炒作者預(yù)期到購買之后，即使房價(jià)沒有下降也無人接手時(shí)，那么這些人肯定不會(huì)再進(jìn)入市場。在這種情況下，整個(gè)市場的住房銷售就會(huì)立即下降，在市場僵持一段時(shí)間后，已經(jīng)進(jìn)入的住房持有者看到整個(gè)市場的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，他們也會(huì)著急讓自己手中的住房如何脫手。但是在市場預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的情況下，即使讓房價(jià)下跌，想找到住房的交易對手并非易事，這就迫使住房持有者的房價(jià)進(jìn)一步下跌。

當(dāng)然，由于中國住房市場從來就沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，住房的投資者只有房價(jià)上漲概念，從來沒有房價(jià)下跌的概念。當(dāng)他們看到住房銷售急劇下跌時(shí)，他們?nèi)匀粫?huì)認(rèn)為這只是短暫的現(xiàn)象，比如他們認(rèn)為所購買住房限制兩年后的放開，房價(jià)還是會(huì)上漲。所以，在住房銷售急劇下降的前幾個(gè)月，即使他們還貸負(fù)擔(dān)很重，這些住房投資者仍然會(huì)堅(jiān)持還款。但是當(dāng)這種情況堅(jiān)持到一定程度后，不少購買住房者償還貸款越加感覺到十分困難時(shí)，住房的交易對手更是稀少，住房的交易量更是會(huì)少跌。這時(shí)面對極高還款負(fù)擔(dān)的購買住房者則面對資金鏈斷裂的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。而這種情況下，這些人即使讓房價(jià)降低，也是無法找到交易對手，這必做讓這些從來就沒有經(jīng)過房地產(chǎn)價(jià)格周期性調(diào)整的投資者陷入極度的恐慌中，房地產(chǎn)市場的極度風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因此而風(fēng)生水起。

如果房地產(chǎn)調(diào)控的其他經(jīng)濟(jì)杠桿還在陸續(xù)出臺(tái)，央行貨幣政策還在收緊(因?yàn)槿绾尾辉俪雠_(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，住房市場要回歸到居住功能并不容易)，按揭貸款利率進(jìn)一步上升也可能成為一種趨勢。這時(shí)“定向加息”對于樓市的打擊會(huì)更大。因?yàn)?，這時(shí)購買住房者的還款成本會(huì)進(jìn)一步上升，而且房價(jià)下跌預(yù)期會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場的交易對手也會(huì)進(jìn)一步減少。

有人認(rèn)為，在這種情況下，由于會(huì)觸及地方政府的GDP增長及地方財(cái)政，觸及到不少當(dāng)權(quán)者的既得利益，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策又會(huì)放開，新的一輪房地產(chǎn)救市政策又會(huì)出臺(tái)，就如早幾年那樣，但這次不同的是住房要回到居住功能。這是對中國房地產(chǎn)市場基本定位。如果要堅(jiān)持這個(gè)對房地產(chǎn)市場的定位，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要重新回到以前同樣是不可能。盡管這些是相當(dāng)不確定的，但至少給市場了一個(gè)希望。所以，房地產(chǎn)市場調(diào)控新招對未來市場沖擊與影響不可小視。