對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)上一直爭(zhēng)論多多，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。何也？這主要是與住房屬性的多元化有關(guān)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，由于住房的多元化屬性，要說(shuō)它是什么經(jīng)濟(jì)都能找出一大堆理由來(lái)證明。

因?yàn)?，就住房本身而言，住房既是生活必需品，也可是奢侈品；既可是消費(fèi)品，也可是投資品；既可私人物品，也可是公共品。所以，住房既有社會(huì)的屬性，也有政治的屬性，也有經(jīng)濟(jì)屬性，其形成的功能也具有政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面的含義。所以，要對(duì)房地產(chǎn)絕對(duì)界定為是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是非實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)然是件不容易的事情。

不過(guò)，從全球國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系及中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)核算體系來(lái)看，住房從來(lái)就沒(méi)有把算作是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且是把購(gòu)買(mǎi)住房算作投資品。也就是說(shuō)，如果中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)體系把住房算作是投資品，居民購(gòu)買(mǎi)住房是投資，那么對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其行業(yè)產(chǎn)品的整個(gè)出口是投資品，在這種情況下，說(shuō)房地產(chǎn)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有什么不可。更何況在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)居民早就把購(gòu)買(mǎi)住房作為投資，而且是高杠桿的投資，中國(guó)居民早就把住房購(gòu)買(mǎi)金融化了，這更是可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)算作是非實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。

正因?yàn)槿驀?guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系及中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)體系把住房購(gòu)買(mǎi)作為投資品，或房地產(chǎn)市場(chǎng)界定為投資品，那么這對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)體系及各國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策帶來(lái)前所未有的影響。我們可以看到，按照一般經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，整個(gè)經(jīng)濟(jì)生活中物價(jià)水平的高低，主要是與貨幣流通量及商品的供應(yīng)情況有關(guān)。當(dāng)市場(chǎng)上流通的貨幣過(guò)多，所提供的商品既定時(shí)，那么該商品的價(jià)格肯定會(huì)上漲。反之，當(dāng)市場(chǎng)上流通的貨幣過(guò)少，所提供的商品既定時(shí)，那么該商品的價(jià)格肯定會(huì)下跌。但是，這一經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)失效。

從二十一世紀(jì)以來(lái)，特別是2008年美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球幾個(gè)最大經(jīng)濟(jì)體，讓各國(guó)的貨幣政策寬松了再寬松，利率降到了幾十年歷史最低水平，各個(gè)國(guó)家及全球的金融市場(chǎng)流動(dòng)性涌現(xiàn)了出來(lái)。但是，金融市場(chǎng)的流動(dòng)性成十倍、百倍的增長(zhǎng)，貨幣發(fā)行泛濫，就是不能讓居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）上漲，反之，各國(guó)政府還在擔(dān)心通貨緊縮。正是怪事!問(wèn)題出在哪里，就出在全球及中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系把住房作為投資品。大量的資金流入各種資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)，讓其價(jià)格推高，而不會(huì)計(jì)算到CPI。而CPI是貨幣政策參考最為重要指標(biāo)。CPI不上去，央行的貨幣政策豈能收緊？央行貨幣政策寬松，這樣才能讓流動(dòng)性越來(lái)越泛濫，投資品的房?jī)r(jià)越推高。在這種情況下，豈能說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢？

有人論證說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)并不能認(rèn)定為非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是他的論證不僅不知道國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)的統(tǒng)計(jì)分類(lèi)，不知道住房是一個(gè)種多元化屬性的商品，與其他商品有很大不同，而且其舉出的理論或所定義概念早就過(guò)時(shí)。此人說(shuō)，“所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)，與虛擬經(jīng)濟(jì)是一對(duì)互為“反義”的概念，除了可明確地歸為虛擬經(jīng)濟(jì)的股票、有價(jià)證券，特別是金融衍生品如期權(quán)、金融期貨等經(jīng)濟(jì)構(gòu)成部分，其他經(jīng)濟(jì)形態(tài)，如金融之外的物流業(yè)、其他許多服務(wù)業(yè)，都不能簡(jiǎn)單歸入虛擬經(jīng)濟(jì)之列（虛擬經(jīng)濟(jì)概念本身其實(shí)也并非注定為貶義，但整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中虛擬經(jīng)濟(jì)成分過(guò)多會(huì)發(fā)生泡沫化問(wèn)題）”。

其實(shí)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并非與虛擬經(jīng)濟(jì)所對(duì)應(yīng)，而是與金融經(jīng)濟(jì)所對(duì)應(yīng)。虛擬經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)概念，至于這個(gè)概念在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有多少解釋力，現(xiàn)有市場(chǎng)早就有了清楚答案。比如說(shuō)，此人把金融產(chǎn)品、金融市場(chǎng)等理解為虛擬經(jīng)濟(jì)，這肯定是一個(gè)笑話了，因?yàn)椋凑者@個(gè)邏輯，現(xiàn)在大數(shù)據(jù)時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、數(shù)字貨幣更是不知道虛擬到何種程度了。如果互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)、物聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等都是虛擬經(jīng)濟(jì)，那么中國(guó)及這世界要去發(fā)展這些虛擬經(jīng)濟(jì)嗎？

實(shí)際上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)應(yīng)的金融經(jīng)濟(jì)，金融經(jīng)濟(jì)也有實(shí)體性，不能說(shuō)銀行的出現(xiàn)、證券的交易、數(shù)字貨幣運(yùn)行沒(méi)有實(shí)體性，這些金融經(jīng)濟(jì)不是實(shí)實(shí)在在在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)行嗎？而且實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)的最大差別，就在于其交易的目的是什么，是為了消費(fèi)性效用，還是為了獲得未來(lái)收益。正因?yàn)槠浣灰椎哪康牟煌?，其定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格的運(yùn)行方式及價(jià)格運(yùn)作機(jī)制有很大的差別。而這種差別也是是否引發(fā)泡沫化經(jīng)濟(jì)的根本所在。

所以，此人論證不能把房地產(chǎn)說(shuō)成了非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有邏輯上的理由。他還說(shuō)，“房地產(chǎn)業(yè)，廣義地說(shuō)是包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）在內(nèi)的概念，但是狹義地說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中，人們往往把“房地產(chǎn)業(yè)”專(zhuān)指住宅屬性的房地產(chǎn)。不論是廣義的，還是狹義的房地產(chǎn)概念，都不宜等同于虛擬經(jīng)濟(jì)或非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，總體而言，不是在外部相互區(qū)別而成的“一虛一實(shí)”的關(guān)系，而是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部，房地產(chǎn)業(yè)作為局部與實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體的關(guān)系。”

從這個(gè)論證來(lái)看，不僅重義反復(fù)，而且使用一個(gè)沒(méi)有解釋力的“虛擬經(jīng)濟(jì)”的概念來(lái)說(shuō)明金融市場(chǎng)及金融經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是如果按照他上面所指出的不能把房地產(chǎn)說(shuō)成了非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邏輯，金融市場(chǎng)及金融產(chǎn)品豈能是虛擬經(jīng)濟(jì)嗎？金融市場(chǎng)不也有個(gè)體與整體和內(nèi)部與外部之分嗎？他用自己之矛戳穿自己之盾。

其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是否為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不應(yīng)該看國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系是如何分類(lèi)，也不用看房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的整體與局部之分，關(guān)鍵要看的是它的最終交易的目的，如果房地產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品交易的目的只是投資謀利，它完全金融化了，那么這種房地產(chǎn)肯定不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，無(wú)論商業(yè)地產(chǎn)還是住宅都是如此。如果房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品的交易目的只是為了滿(mǎn)足居民的消費(fèi)性需求，那么這房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前是實(shí)體經(jīng)濟(jì)了。如果當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這不是十分簡(jiǎn)單明了的事情嗎？