對(duì)于題目的問(wèn)題，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是十分明確的，住房就是投資品而不是消費(fèi)品。但是近些年的房地產(chǎn)政策總是在這兩者之間搖擺及混淆。比如，這幾天的兩會(huì)上部長(zhǎng)的發(fā)言，可能是央行對(duì)住房按揭貸款的解釋更是把這個(gè)問(wèn)題解釋得糊涂了。中國(guó)央行在兩會(huì)的記者會(huì)上，周小川行長(zhǎng)說(shuō)，總體上來(lái)看，個(gè)人通過(guò)住房按揭貸款購(gòu)買住房后，資金就轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，會(huì)帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以這個(gè)貸款不能簡(jiǎn)單看作是購(gòu)買房子，實(shí)際會(huì)傳遞到相當(dāng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈上。也就是說(shuō)，居民購(gòu)買住房不能夠簡(jiǎn)單看作是購(gòu)買資產(chǎn)投資，而要看這些資金的流向。按照此邏輯，同樣，進(jìn)入股票買賣也不能夠簡(jiǎn)單看作金融投資，因?yàn)樯鲜泄咀詈笕诘降馁Y金同樣是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。二是他們認(rèn)為盡管2016年個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)速度很快，但與國(guó)際上相比，中國(guó)居民按揭貸款比重仍然不是很高，增長(zhǎng)速度仍然有很大空間。

這些言論看上去是有道理，但卻不然。其意圖也十分明顯，中國(guó)住房按揭貸款增長(zhǎng)并不有多少問(wèn)題。但是這些言論除了鼓勵(lì)居民更多的利用銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資之外，讓當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)與住房回歸居住定位越來(lái)越遠(yuǎn)之外，其他的意義不會(huì)太大。

因?yàn)榫湍壳爸袊?guó)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在沒(méi)有用稅收政策把住房的投資功能與消費(fèi)功能進(jìn)入嚴(yán)格界定的情況下，總體上來(lái)說(shuō)，購(gòu)買住房多以是投資或投機(jī)。這是房?jī)r(jià)能夠瘋狂上漲的最為重要的原因。因?yàn)?，無(wú)論是購(gòu)買一套住房，還是購(gòu)買二套以上的住房都可以是投資。很簡(jiǎn)單，居民購(gòu)買的住房，只要購(gòu)買的目的是為了賺錢，是為了以更高的價(jià)格賣出，這就是投資。如果絕大多數(shù)的住房購(gòu)買是為了投資，而投資者出價(jià)一定會(huì)高于消費(fèi)者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格就會(huì)越推越高，在種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到居住功能是根本就不可能的。

既然通過(guò)銀行過(guò)度擴(kuò)張的信貸購(gòu)買住房是投資品或投機(jī)品，銀行貸款當(dāng)然是進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入金融市場(chǎng)，而不是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這與住房市場(chǎng)傳導(dǎo)是兩回事。如果這種通過(guò)過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸把資產(chǎn)的價(jià)格不斷推高，最后聚積成巨大的資產(chǎn)泡沫，那么這種房地產(chǎn)繁榮當(dāng)然是資產(chǎn)泡沫的繁榮而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮。即使這種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)，拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大，但最終產(chǎn)品是一個(gè)巨大的資產(chǎn)泡沫，那么以吹大一個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這不僅沒(méi)有意義，也將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)。這樣的住房貸款豈能是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢？

可以說(shuō)，在政府的房地產(chǎn)政策全面的推動(dòng)或央行過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策下，2016年中國(guó)房地出現(xiàn)前所未有的繁榮，無(wú)論是住房銷售面積還是銷售金額都創(chuàng)歷史最高的水平。2016年中國(guó)商品房的銷售面積就達(dá)到15.7億平方米，增長(zhǎng)幅度達(dá) 22.5%。如果按照人口增長(zhǎng)及人口向城市遷移數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，比實(shí)際住房需求數(shù)要大三倍。2016年商品銷售金額達(dá)到11.7萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度達(dá)34.8%。是增長(zhǎng)最快的2009年2.6倍。

更為重要的2016年的房地產(chǎn)繁榮不僅來(lái)自于2016年20多年熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)瘋狂，而且在于大多數(shù)的省份都高全面這個(gè)平均數(shù)據(jù)。比如2016年住房銷售面積增長(zhǎng)最快的天津達(dá)53.1%，而增長(zhǎng)大于40%以上4個(gè)省份（天津、浙江、西藏），增長(zhǎng)大于平均數(shù)22.5%以上的省份有12個(gè)，基本上在中部地區(qū)及東部地區(qū)。而2016年的住房銷售金額增長(zhǎng)最快的也是天津達(dá)94.3%，而增長(zhǎng)大于40%以上省份達(dá)，基本上在中部和東部地區(qū)的；增長(zhǎng)大于平均數(shù)34.8%的省份有12個(gè)，保持在增長(zhǎng)大于20%以上的省份達(dá)21個(gè)。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了2016年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在于20多個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)瘋狂上漲的問(wèn)題，而是出現(xiàn)了絕大多數(shù)的省份及城市房?jī)r(jià)都在快速上漲甚至于瘋狂上漲問(wèn)題，只不過(guò)不同的省份上漲的幅度大小不同而已。

而2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮基本上是讓持有更多住房的居民可以利用住房按揭貸款優(yōu)惠政策進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果。2016年底個(gè)人住房貸款余額為18 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.1%；新增房地產(chǎn)貸款5.7 萬(wàn)億元，同比多增2萬(wàn)多億元，占各項(xiàng)貸款新增額的44.8%。還有，2016年流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)18萬(wàn)億元以上。而且這種在2017年1-2月份還在延續(xù)。今年1月份住戶部門貸款增加7521億元，其中房貸占6293億元，比上月增加2076億元，比去年同期增加1510億元，創(chuàng)歷史最高水平。2月份，住戶部門貸款增加3002億元，其中，短期貸款減少802億元，中長(zhǎng)期貸款增加3804億元。同樣是處于高水平。最近不少房地產(chǎn)上市企業(yè)所公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份住房銷售增長(zhǎng)不少都在50%以上，也就證實(shí)了通過(guò)住房按揭貸款還在推動(dòng)中國(guó)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

對(duì)于這種通過(guò)過(guò)度的銀行信貸擴(kuò)張來(lái)拉動(dòng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，周小川行長(zhǎng)在兩會(huì)記者招待會(huì)是這樣解釋的，2017年房貸增速很難一下子慢下來(lái)。因?yàn)?，房貸保持一定速度的增長(zhǎng)，有助于各相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，最終會(huì)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。所以不能把銀行信貸通過(guò)住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是“脫實(shí)入虛”。但是實(shí)際上，這些過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸基本上是進(jìn)入購(gòu)買投資性住房，是在全面推高資產(chǎn)價(jià)格，并吹大全國(guó)許多地方的房地產(chǎn)泡沫。如果住房按揭貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果是這樣，即過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸來(lái)推高資產(chǎn)價(jià)格豈能不是“脫實(shí)入虛”呢？這與過(guò)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)關(guān)聯(lián)性多大。

對(duì)于與國(guó)際比較，中國(guó)居民按揭貸款的比重不是太高，其實(shí)這種比較意義不大。一則中國(guó)居民的成份與發(fā)達(dá)國(guó)家根本上就不同，中國(guó)城市居民占人口比重還很低；二是近年來(lái)快速增長(zhǎng)的住房按揭貸款并非平均分配在國(guó)內(nèi)全體居民手上，而是為少數(shù)人所利用，深圳有一個(gè)居民炒房2年內(nèi)由100萬(wàn)炒到5000萬(wàn)，一個(gè)安徽農(nóng)民在北京近郊投資住房200套以上，都是十分好的例子，住房按揭貸款流入少數(shù)人手上。更何況，在國(guó)外哪個(gè)國(guó)家會(huì)看到一個(gè)居民購(gòu)買住房幾十套上百套的。三是為何央行會(huì)認(rèn)為大量發(fā)放住房按揭貸款目前風(fēng)險(xiǎn)不高，這在于他們認(rèn)為這些貸款發(fā)放到持有更多住房者的人手上，他們支付能力強(qiáng)，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)低，同時(shí)他們也認(rèn)為中國(guó)住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。實(shí)際上這些假定是否成立是不確定的。

總之，在當(dāng)前住房不能夠用稅收政策清楚界定為投資與消費(fèi)的情況下，在一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸肯定是流入資產(chǎn)或金融體系而不是實(shí)體。在這種情況下，過(guò)多的銀行信貸讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂，更非是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。