截至2016年12月29日，中國證監(jiān)會受理首發(fā)企業(yè)731家，萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)三家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)榜上有名，位列其中的金輝集團(tuán)近日在京宣布，2016年銷售額增長超過50%，土地儲備貨值超過1000億元，下一步的銷售目標(biāo)是500億元。雖然金輝集團(tuán)信心滿滿，但是業(yè)內(nèi)人士指出，在金輝集團(tuán)IPO和跨越500億元的道路上，盈利能力受挑戰(zhàn)、負(fù)債率高企以及企業(yè)管理環(huán)節(jié)遇到的職業(yè)經(jīng)理人離職、重點項目被卷入違規(guī)事件等質(zhì)疑都將成為該公司需要向外界說明的挑戰(zhàn)。

質(zhì)疑一

土地儲備存結(jié)構(gòu)性風(fēng)險“2016年，集團(tuán)成功實現(xiàn)全口徑下簽約銷售額增長超50%，資產(chǎn)規(guī)模增長近50%。我們是雙一千，土地儲備貨值超過1000億元，面積超過1000萬平方米，這是我們現(xiàn)有的有效貨值，所以我們認(rèn)為近期完成銷售500億元的目標(biāo)，應(yīng)該是比較穩(wěn)健、能達(dá)到的?！?月16日，一向低調(diào)的閩系房企金輝集團(tuán)對外宣布企業(yè)目前土地儲備情況及下一步的銷售目標(biāo)。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，基于2016年銷售增長及土地儲備充足等情況，金輝集團(tuán)對于企業(yè)未來發(fā)展信心十足，但是該公司此前披露的招股說明書則暴露了這家企業(yè)發(fā)展的短板，從企業(yè)盈利角度來看，受宏觀政策及企業(yè)布局影響，金輝集團(tuán)的銷售額能否完成是未知數(shù)；土地成本持續(xù)上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率逐年下滑，這些都有可能成為金輝集團(tuán)IPO之路上的風(fēng)險點。

實際上，在招股說明書中金輝集團(tuán)便提到了土地儲備結(jié)構(gòu)特點引發(fā)的風(fēng)險所在?！肮鹃_展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分集中在國內(nèi)的二線或者三線城市，這些城市在資源稟賦和人均購買力等方面普遍弱于國內(nèi)一線城市?！苯疠x集團(tuán)進(jìn)而表示，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的地域性差異將會顯著分化，二線或者三線城市可能受到較大沖擊，從而對該公司的業(yè)績帶來不利影響。對此，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場周期調(diào)整以后確實會出現(xiàn)一些新的問題，如去庫存較難、資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱化、房地產(chǎn)資金方面壓力增加等。這些都是此類待上市房企需要把控的風(fēng)險。

1月16日，金輝集團(tuán)對外稱，截至目前，金輝集團(tuán)已經(jīng)深耕包括長三角地區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、中西部、東南部四大區(qū)域的17座城市，完成了從二三線城市向一線城市重心轉(zhuǎn)移的目標(biāo)，優(yōu)先布局二線城市，保持一線進(jìn)駐城市的深耕。有熟悉金輝集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士透露，盡管金輝集團(tuán)在2016年開始在熱點城市拿地，但該公司土地儲備中二三線城市占比依舊很高，在房地產(chǎn)市場分化及銷售下行時，金輝集團(tuán)將面臨較大的出貨壓力。

不過面對土地儲備過于集中二三線城市所帶來的風(fēng)險問題，金輝集團(tuán)方面則又表示不認(rèn)同。在回復(fù)北京商報記者時，金輝集團(tuán)進(jìn)一步稱：“2016年公司繼續(xù)深耕重點城市，同時不斷完善一線大都市圈布局，在福州、重慶、西安以及蘇州等二線核心城市都有新增土地儲備并新進(jìn)駐杭州。公司在三線城市的土地儲備都分布在長三角經(jīng)濟(jì)帶，屬于環(huán)一線核心都市圈，主要包括揚州、鹽城、連云港(601008,股吧)、淮安，根據(jù)初步測算，目前公司三線城市土地貨值約10%，占比很小。根據(jù)公司的初步判斷，2017年總體市場較為穩(wěn)定，應(yīng)該會有超過10萬億元的銷售空間。目前政策對一線嚴(yán)調(diào)控，對二三線城市銷售呈現(xiàn)支持的態(tài)勢。2016年一線城市受到較強(qiáng)的政策調(diào)控，需求外溢后，周邊二三線城市銷售可觀，去化速度加快，安全邊際高。公司全國布局的理念很好地分散了經(jīng)營風(fēng)險，公司對未來的銷售增長持積極樂觀態(tài)度，未來三年利潤預(yù)期可以得到很好的保證并實現(xiàn)良好的增長?！?/p>

質(zhì)疑二

資產(chǎn)負(fù)債率處較高水平

除了土地儲備結(jié)構(gòu)性失衡帶來的風(fēng)險外，金輝集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率也一直受到行業(yè)的關(guān)注。該公司此前發(fā)布的2016年上半年業(yè)績報告顯示，去年上半年金輝集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了82.25%，比2015年全年水平又提高了4.3個百分點。根據(jù)該公司此前披露的信息，2012-2015年1-9月，該公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為80.01%，與可比房地產(chǎn)上市公司相比，處于相對較高的水平。也正因此，金輝集團(tuán)稱，想要通過上市募集資金來將公司負(fù)債率從80.01%降低至69.87%。

同時，金輝集團(tuán)流動比率和速動比率都低于行業(yè)平均水平。以2015年為例，金輝集團(tuán)流動比率和速動比率分別為1.12和0.19，而行業(yè)平均的流動比率和速動比率則分別為1.83和0.46，這說明金輝集團(tuán)的償債能力較弱。據(jù)了解，流動比率和速動比率是反映一家企業(yè)短期償債能力的數(shù)據(jù)體現(xiàn)，比率越高則反映企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。

在快速發(fā)展的2016年，金輝集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)數(shù)據(jù)是否得到改觀？如何避免可能存在的財務(wù)風(fēng)險？對此，金輝集團(tuán)向北京商報記者回應(yīng)表示，作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，金輝集團(tuán)有息負(fù)債率控制在30%左右，低于行業(yè)中值，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也顯著低于同行業(yè)水平。金輝集團(tuán)負(fù)債組成中，預(yù)收賬款金額比重較大，達(dá)到公司總負(fù)債的40%。較高的預(yù)收賬款占比也反映出金輝集團(tuán)銷售業(yè)績勢頭良好。

同時，2013-2015年公司有息負(fù)債率水平也維持在同行業(yè)較低水平，實際負(fù)債水平較低。近年來，公司的短期償債指標(biāo)也得到了提升， 2016年6月末公司的流動比率和速動比率分別為1.45和0.26，且2016年底指標(biāo)還有顯著提高，不會對公司上市造成阻礙。

質(zhì)疑三

職業(yè)經(jīng)理人與家族管理碰撞

在排隊IPO的同時，金輝集團(tuán)或許也正在面對職業(yè)經(jīng)理人與家族式管理之間如何融合的問題。市場消息顯示，去年10月金輝集團(tuán)總裁馬立強(qiáng)低調(diào)離職，該事件之所以受到關(guān)注與兩個數(shù)字有關(guān)：千萬年薪和上任僅7個月，此后如何留住千萬年薪總裁也成為了行業(yè)熱議的話題。雖然金輝集團(tuán)方面并未對外披露馬立強(qiáng)離職原因，但是據(jù)熟悉金輝集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士透露，馬立強(qiáng)的悄然離職與家族“二代”上位有些關(guān)系。

“家族式管理”也正是金輝集團(tuán)發(fā)展道路上的另一個醒目標(biāo)簽。該公司招股說明書顯示，通過境外企業(yè)間接控制該公司96%股份的林定強(qiáng)為金輝集團(tuán)實際控制人，其于1996年9月通過香港金輝投資設(shè)立金輝集團(tuán)，并擔(dān)任董事長兼總經(jīng)理至今。剩余4%的股份被上海華月所持有。此外，在金輝集團(tuán)的非獨立董事及監(jiān)事職位中，大部分都由林定強(qiáng)的家族成員任職。

實際上，在房地產(chǎn)行業(yè)家族式管理并不鮮見，大部分都是“二代”接過企業(yè)掌舵權(quán)，這對于穩(wěn)定公司的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)、發(fā)展思路等都有好處，但是也有觀點認(rèn)為，家族式管理也有可能成為企業(yè)發(fā)展道路上的制約因素。

“家族企業(yè)的尷尬點在于，很多時候戰(zhàn)略擴(kuò)張的思路沒法很好地付諸實施。職業(yè)經(jīng)理人的投資思路和企業(yè)掌權(quán)者會有理念上的沖突，這樣往往會使得管理團(tuán)隊比較動蕩或有大的變動。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，家族式管理應(yīng)變能力靈活，但是大多數(shù)家族式企業(yè)缺乏科學(xué)的管理制度，會增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。“盡管公司已建立起較為完善且有效的公司治理機(jī)制，但實際控制人仍可利用表決權(quán)影響公司的經(jīng)營決策、人事任免等重大事項，對公司及其他股東造成影響，存在一定的實際控制人控制風(fēng)險?！?/p>

不過，對于上述質(zhì)疑金輝集團(tuán)方面表示并不認(rèn)同?！肮灸壳暗慕?jīng)營管理模式不存在家族化管理，治理結(jié)構(gòu)完備，股東大會、董事會以及監(jiān)事會、經(jīng)理層（"三會一層"）運行順暢，嚴(yán)格符合上市公司要求。公司上市前以及未來上市后都會一貫秉承現(xiàn)代經(jīng)營理念，根據(jù)企業(yè)發(fā)展和行業(yè)競爭的需要，按照管理人員的經(jīng)驗、專長和崗位需求進(jìn)行聘用。公司核心管理人員包括副總裁、中心總經(jīng)理以及城市公司總經(jīng)理均由職業(yè)經(jīng)理人組成，已經(jīng)建立起全職業(yè)化管理團(tuán)隊，符合公司各個發(fā)展階段的需要。引入職業(yè)經(jīng)理人作為公司總經(jīng)理已經(jīng)充分顯示公司現(xiàn)代管理經(jīng)營體系的標(biāo)準(zhǔn)，馬立強(qiáng)在金輝工作期間也積極為公司貢獻(xiàn)了很多專業(yè)管理經(jīng)驗，對此金輝也表示感謝。”

質(zhì)疑四

重點項目卷入土地違規(guī)報道

雪上加霜的是，正在排隊IPO的金輝集團(tuán)，在剛剛過去的2016年又卷入了違規(guī)批復(fù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證一事。有公開報道稱，2016年8月19日，西安市紀(jì)委官方網(wǎng)站發(fā)布的一則“對曲江新區(qū)管委會原副主任楊書民的警告處分”，牽扯出金輝集團(tuán)西安項目違規(guī)調(diào)整土地規(guī)劃一事。北京商報記者從西安市紀(jì)委的官網(wǎng)上也搜到了該信息，據(jù)顯示：“經(jīng)查，楊書民在曲江新區(qū)分管規(guī)劃工作期間，同意規(guī)劃部門違規(guī)為金地湖城大境酒店及金輝世界城項目用地核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)負(fù)重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。依據(jù)2003年《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)市紀(jì)委常委會議研究并報市委批準(zhǔn)，決定給予楊書民黨內(nèi)警告處分。”

資料顯示，上述所說的金輝團(tuán)世界城是金輝集團(tuán)近年來在西安開發(fā)的最大項目，也是金輝集團(tuán)此次IPO規(guī)劃的項目之一，金輝集團(tuán)招股說明書顯示：“本次募集資金扣除發(fā)行費用后，將圍繞公司主營業(yè)務(wù)進(jìn)行運用，投資于重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園以及西安金輝世界城上東區(qū)四個房地產(chǎn)開發(fā)項目?！?/p>

資料進(jìn)一步顯示，西安金輝城總投資為14.34億元，該項目計劃使用募集資金8億元。招股說明書顯示，該項目預(yù)計總銷售收入為18.14億元，實現(xiàn)稅后凈利潤為1.85億元，稅后投資回報率為12.9%。

被卷入違規(guī)批復(fù)相關(guān)證件一事是否會影響該企業(yè)IPO的進(jìn)展，該事件后續(xù)是如何解決的？北京商報記者就上述問題采訪金輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人。該公司的回復(fù)顯示，“金輝世界城涉及違規(guī)調(diào)整”一事屬于誤報，金輝集團(tuán)已發(fā)出正式撤稿函要求撤稿。金輝集團(tuán)進(jìn)一步表示，西安世界城地塊不存在土地規(guī)劃調(diào)整違規(guī)的情況，各類證照均已取得政府的行政批準(zhǔn)，該土地用途合規(guī)，資質(zhì)證照完備，并無瑕疵。公司取得的各地塊信息以及包括全部經(jīng)營情況已如實披露于公司的招股說明書，并經(jīng)過券商和上市律師嚴(yán)格核查，不存在需要進(jìn)一步解決的事項。金輝集團(tuán)也進(jìn)一步稱，對于前述混淆概念、邏輯錯誤的失實報道，該公司會保留追究的權(quán)利。

對于北京商報記者提出的楊書民違規(guī)為金輝集團(tuán)項目核發(fā)相關(guān)許可證一事是否會影響項目的問題，金輝集團(tuán)方面進(jìn)一步稱：“金輝世界城項目相關(guān)證件已齊全，政府部門也認(rèn)可項目的規(guī)劃，目前已經(jīng)在施工，后續(xù)的銷售安排等都不會受到任何影響?！?/p>