事項：

公司1月9日晚發(fā)布了2016年度業(yè)績預(yù)增公告。

評論：

歸母凈利潤同比增長50%，超市場預(yù)期

公司公告2016 年度歸母凈利潤同比增長50%以上，據(jù)此預(yù)計2016 年歸母凈利潤將達(dá)到27.54 億元以上，超市場預(yù)期（截至2016 年1 月9日，wind 一致預(yù)期為25.22 億元）。

銷售跑贏大市，內(nèi)生動力強(qiáng)勁

公司全年實現(xiàn)銷售面積575 萬平方米，銷售金額650.6 億元，分別同比增長62%和104%，超額完成公司半年報中披露的全年520 億元銷售目標(biāo)，公司銷售均價1.13 萬元/平方米，同比增長26%。

公司近年銷售持續(xù)快速增長，在2016 年進(jìn)入跨越式增長。我們判斷銷售大增的主要原因：①受益于行業(yè)利好因素（2014年以來的降準(zhǔn)、降息及一系列房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策、2015 年4季度以來中央提出的“去庫存”政策）；②項目區(qū)位優(yōu)越，75%位于長三角地區(qū)；③項目周轉(zhuǎn)快，從拿地到銷售的時間在1年以內(nèi)；④較強(qiáng)的深耕能力和品牌號召力。

規(guī)模增長有質(zhì)量，產(chǎn)品提升有層次

規(guī)模增長有質(zhì)量：公司2016 年僅住宅開發(fā)事業(yè)部就獲取了1591 億元的新增土地貨值儲備，聚焦在環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部等核心城市區(qū)域。在拿地過程中通過拿地強(qiáng)度和開發(fā)節(jié)奏的同步協(xié)調(diào)，形成行之有效的高周轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司已經(jīng)具備了彎道超車的機(jī)遇。

產(chǎn)品提升有層次：2016 年，公司在首次置業(yè)的“啟航”、家庭剛需的“樂居”、改善性需求的“圓夢”，以及高凈值家庭的“尊享”系列之上，全新推出了高端新品——璞樾，目前首個璞樾項目南京璞樾中山部分已經(jīng)推向市場，獲得市場和客戶的高度認(rèn)可。

銷售創(chuàng)出歷史最好成績，行業(yè)地位領(lǐng)先

從新浪樂居發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》的數(shù)據(jù)來看，公司2016年銷售金額和銷售面積均排名第15名，雙雙創(chuàng)出2010年以來的歷史最好成績。隨著公司銷售的不斷提升，未來公司市場排名或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

財務(wù)狀況優(yōu)，業(yè)績鎖定性佳

截止2016 年3季度末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%，較去年同期上升約7.2 個百分點；貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債）位4.9 倍，短期償債能力良好；凈負(fù)債率為45%，遠(yuǎn)低于全行業(yè)水平（截止2016年3 季度末，全行業(yè)凈負(fù)債率整體為97.5%）。公司三季報期末預(yù)收款達(dá)347 億，在扣除WIND 一致預(yù)期的2016 年4季度營業(yè)收入（WIND 一致預(yù)期的2016 年4 季度營業(yè)收入=2016 年wind 一致預(yù)期營收-已披露的2016 年前三季營收）后，剩余部分仍可鎖定2017 年wind 一致預(yù)期營收的30%。

股權(quán)激勵綁定管理層利益，保障業(yè)績高增長

公司2016 年8 月19 日公告限制性股權(quán)激勵計劃，激勵對象為董事、高級管理人員、中層管理人員及核心骨干，共計59 人。股票數(shù)量為4200 萬股，其中首次授予3850 萬股，預(yù)留350 萬股。

三次解鎖條件為：2016/2017/2018 的歸母凈利潤分別達(dá)到25/35/50 億元，對應(yīng)歸母凈利潤增速將達(dá)到36%/40%/43%，年均復(fù)合增長40%。

股權(quán)激勵實施使管理層和核心人員與公司股東利益高度綁定，有利于激勵人員更加勤勉盡責(zé)為公司服務(wù)，利好公司長期發(fā)展。

定增降低凈負(fù)債率，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)

公司2016 年5 月14 日公告非公開發(fā)行股票預(yù)案修訂稿，募集總金額不超過38 億元，發(fā)行價格不低于9.37 元/股，數(shù)量不超過4.05億股，募集資金擬用于濟(jì)南香溢紫郡項目、嵊州吾悅廣場項目、衢州吾悅廣場項目、?？谖釔倧V場項目及寧波吾悅廣場項目，該預(yù)案目前已通過證監(jiān)會審核。

定增的順利實施預(yù)計可實現(xiàn)凈利潤6億元，年租金收入1億元，同時可增加公司現(xiàn)金、擴(kuò)大股東權(quán)益，在有息負(fù)債不變的情況下降低凈負(fù)債率，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。

截止2017 年1 月11 日收盤價為12.5 元，在增發(fā)總金額不變的情況下，股價的良性上漲可減少增發(fā)股份數(shù)量，有助于減少對老股東權(quán)益的攤薄。

內(nèi)生增長強(qiáng)勁，多維度布局新盈利增長點，維持“買入”評級公司內(nèi)生增長強(qiáng)勁，多維度布局新盈利增長點：①項目聚焦長三角，周轉(zhuǎn)快，銷售大幅跑贏大市；②股權(quán)激勵利好公司長期發(fā)展；③推出商業(yè)綜合體REITs 項目，通過將商業(yè)地產(chǎn)（青浦吾悅廣場）轉(zhuǎn)讓給資管計劃（東證資管-青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃）實現(xiàn)現(xiàn)金流入，加快資金回籠速度，縮短商業(yè)地產(chǎn)投資回報期，拓展商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式；④布局金融板塊，與上海紅星美凱龍投資有限公司、紅豆集團(tuán)有限公司等共同發(fā)起設(shè)立國峰人壽保險股份有限公司，與平安銀行共同投資設(shè)立了100 億規(guī)模產(chǎn)業(yè)投資基金，可就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行投資，拓展公司在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營等領(lǐng)域的資金來源。

2016 年，公司與麥肯錫咨詢公司強(qiáng)強(qiáng)合作，明確了2020 年堅持“地域聚焦、合縱連橫、運營優(yōu)先、產(chǎn)品升級”的發(fā)展戰(zhàn)略。2017 年，公司將主動調(diào)整，順勢用力，實現(xiàn)彎道超車，力爭進(jìn)入千億俱樂部。我們預(yù)計16/17 年EPS 為1.22/1.61元，PE 為10.1/7.7X，維持“買入”評級。