最近的中央政治局會(huì)議指出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；大力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，培育壯大新動(dòng)能。

可以說，建立符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，這樣的提法已經(jīng)講了幾年。但是在中央政治局會(huì)議層面上如此強(qiáng)調(diào)還是第一次。這意味著，要建立中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制已經(jīng)形成共識(shí)，也將成為2017年甚至于未來中國房地產(chǎn)市場政策及中國經(jīng)濟(jì)的基本政策所在。

現(xiàn)在的問題是，既然房地產(chǎn)市場長效機(jī)制是如此重要，那么就得明確為何要建立房地產(chǎn)市場的長期機(jī)制，其目的又是什么？同時(shí)，這種適應(yīng)中國國情及市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的內(nèi)容又是什么？這種房地產(chǎn)市場長效機(jī)制又是如何才能建立？等。如果這些問題不清楚或不明確，要真正地建立起房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制是不可能的。因此，在這里不得不做點(diǎn)討論。

實(shí)際上，這次政治局會(huì)議明確指出要建立起具有中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，這就意味著，政府認(rèn)識(shí)到盡管當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場泡沫很大，引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)可能很高，比如無論是今年5月份《人民日?qǐng)?bào)》權(quán)威人士的講話，還是在最近的幾次中央政治局會(huì)議上，都強(qiáng)調(diào)要抑制資產(chǎn)泡沫，而當(dāng)前中國資產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)楫?dāng)前中國一線城市包括部分二線城市的房價(jià)實(shí)在太高，已經(jīng)完全與居民住房消費(fèi)無關(guān)，但是即使達(dá)種情況下中國政府仍然認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要性。因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)重要性不僅關(guān)系到國計(jì)民生的基本居住條件問題，也涉及到中國經(jīng)濟(jì)是否增長及城市化進(jìn)程是否順利的問題。

現(xiàn)在的問題是，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，如何能夠既能保證國計(jì)民生，推進(jìn)中國城市化的進(jìn)程，又能夠抑制當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，防范中國金融市場風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，要平衡這兩者關(guān)系，最為重要或核心的問題還得從住房本身的性質(zhì)入手，而不是土地供應(yīng)、住房保障制度、住房市場建設(shè)等問題。因?yàn)樽》颗c其他任何商品最大的不同，不在于住房商品性，不在于住房供求關(guān)系，而在于如何把住房的性質(zhì)界定清楚。因?yàn)樽》考瓤墒峭顿Y品也可是消費(fèi)品，而投資品與消費(fèi)品兩者的定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行方式及機(jī)制是完全不同的。

如果不能夠通過稅收制度及信貸政策把兩者在事前、事中及事后嚴(yán)格地界定清楚，而是把兩者混為一談，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場最后一定會(huì)成為住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場。房地產(chǎn)市場的泡沫就會(huì)吹大。前十幾年及當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場最大問題，就是由于房地產(chǎn)政策嚴(yán)重失誤，沒有把住房的性質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格界定清楚，幾乎所有國人都把住房當(dāng)作是投機(jī)炒作攫取暴利的工具，特別是借以購買住房消費(fèi)的各種優(yōu)惠政策之名而行住房投機(jī)炒作之實(shí)政策，更是鼓勵(lì)全民炒作住房，這才是中國房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)瘋狂、房地產(chǎn)市場亂象四起、社會(huì)道德沉淪、官員與住房有關(guān)貪污盛行等亂象的根源所在。既然住房是投資品，那么房地產(chǎn)市場只能與實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)。

所以，在建立起中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，最為關(guān)鍵的就是要對(duì)住房的性質(zhì)在事前、事中及事后用信貸政策及稅收政策進(jìn)行嚴(yán)格的界定。比如，把中國的住房市場嚴(yán)格區(qū)分為三個(gè)層次的市場，20%住房投資市場，70%住房消費(fèi)市場，10%保障性住房等。在這三個(gè)市場采取完全不同的信貸政策及稅收政策。而前者是投資市場，后兩者則是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

比如，對(duì)于住房投資市場來說（如高檔住房等），住房的投資炒作者如何購買，政府根本上就不需要用行政方式來干預(yù)，市場可自由交易。但是，對(duì)于住房投資來說，既不能用住房信貸優(yōu)惠政策，更不能夠用住房公積金來購買。購買者可以向銀行貸款購買，但信貸的價(jià)格完全由銀行與購買住房投資者雙方談判而定。其次，既然購買住房是投資，投資收益率只能是資本平均回報(bào)率，對(duì)于過高的收益，政府就得通過住房的交易稅、住房交易所得稅、物業(yè)稅及住房遺產(chǎn)稅、住房空置稅等稅收收回國有。因?yàn)檫@樣既可保證不至于把投資性住房炒作得瘋狂，也要保證社會(huì)財(cái)富分配的公平。住房財(cái)產(chǎn)稅是社會(huì)保證財(cái)富分配公平的最為重要一道閘門。而這部分的市場是投資市場而不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于70%的消費(fèi)性住房來說，要嚴(yán)格限制交易，即使出現(xiàn)改善性交易，對(duì)于住房交易可能出現(xiàn)的溢價(jià)，就得通過嚴(yán)格稅收制度收回，而不能讓這種交易有利可圖。只有這樣，才能夠保證住房真正才為消費(fèi)品而不是賺錢工具。如果消費(fèi)性住房回到它的居住基本功能，那么住房的價(jià)格將出現(xiàn)全面理性回歸，房地產(chǎn)市場的泡沫不會(huì)產(chǎn)生，產(chǎn)生了也會(huì)擠出。這時(shí)住房市場也就回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)懷抱。

對(duì)于中國的消費(fèi)性的住房市場來說，這個(gè)市場肯定要大于目前少數(shù)人玩的以投機(jī)炒作主導(dǎo)的市場。對(duì)于有近14億人口的中國來說，未來的居住性住房消費(fèi)市場將是一個(gè)無限大的市場。而一個(gè)以消費(fèi)居住為主導(dǎo)的住房消費(fèi)市場，不僅能夠滿足國人基本住房居住需求，也將成為中國經(jīng)濟(jì)增長及經(jīng)濟(jì)繁榮的動(dòng)力。所以，要建立起適合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，就得去除房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作功能，去除這70%的房地產(chǎn)消費(fèi)市場賺錢功能。而這些都得通過用信貸政策及稅收政策在事前、事中及事后嚴(yán)格的限定。如果能夠做到這點(diǎn)，再加上建立中國的住房保障體系，那么中國的房地產(chǎn)市場才能夠走上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路。這也是5月份《人民日?qǐng)?bào)》權(quán)威人士講話中所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)基本原因，讓住房回到它的基本居住功能。

否則，不去除這70%的房地產(chǎn)消費(fèi)市場的賺錢功能，或不讓住房回歸到它的居住本性，而僅是增加住房供應(yīng)等其他住房市場擴(kuò)張政策，要建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制是根本就不可能。對(duì)此，政府在態(tài)度上要十分堅(jiān)決，要給市場一個(gè)十分明確的預(yù)期。