并購?fù)鯇O宏斌的長名單里，添了一個新“獵物”—金科股份(000656.SZ)。

過去三個月里，孫宏斌和融創(chuàng)中國(01918.HK)旗下的三家公司以不到50億元控股20%，讓金科股份實際控制人黃紅云家族不能再酣睡。

資本腕力較量還在繼續(xù)，倘若融創(chuàng)系意在奪取金科股份第一大股東之位，按12月5日金科股份5.09元收盤價計算，融創(chuàng)大概僅需不到20億元就能追上黃氏家族25%的持股比例。

作為近年風(fēng)頭最勁的房企，在行業(yè)變局之際，孫宏斌給自己貼上了新標(biāo)簽—做買賣，找融創(chuàng)。

在今年的并購市場，孫宏斌一掃之前連續(xù)敗仗的陰霾，公司三分之二土儲來自于收并購：在北京、上海、深圳、南京、合肥、鄭州、武漢等熱門城市，融創(chuàng)團(tuán)隊皆有斬獲。

除了金科股份，拿下萊蒙國際(03688.HK)一舉進(jìn)入深圳腹地，接盤柳傳志聯(lián)想集團(tuán)旗下的融科智地，都是今年孫宏斌的得意之作。

對孫宏斌而言，2016年是揚(yáng)眉吐氣的一年。一個多月前，融創(chuàng)千億銷售的“小目標(biāo)”已經(jīng)提前實現(xiàn)，躋身行業(yè)新梯隊。從成立到千億規(guī)模，萬科用了26年，碧桂園用了22年，融創(chuàng)用了13年。

下一個十年，沒有2000億元、3000億元進(jìn)不了房地產(chǎn)行業(yè)前十名。孫宏斌的新征程需要現(xiàn)有規(guī)模再翻番。

“房地產(chǎn)行業(yè)再增長已經(jīng)很難。”孫宏斌在幾天前的演講中坦言，這次調(diào)控力度超過之前每一次。融創(chuàng)的未來在哪里？買對地方、買對時間、多借點錢。

房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生微妙變化。昔日地產(chǎn)領(lǐng)袖王石、任志強(qiáng)等人正在作別這個時代，新一批善用資本獵取機(jī)會的群體正在崛起，孫宏斌、許家印等人都在其列。

如何“快準(zhǔn)狠”適時出擊，這考驗孫宏斌團(tuán)隊的判斷能力。日前在接受時代周報記者采訪時，孫宏斌吐露心聲，他信奉選擇和判斷大于一味努力。比別人提早半年布局，這才能保證融創(chuàng)安全。

這都源于他作為一個生意人的買賣哲學(xué)，“開發(fā)商都有自己的計算方式，每個人的日子自己過”。

A股首秀：3個月逼近黃氏大股東

4個月前，黃紅云突然辭去金科股份(000656.SZ)董事會主席、董事等公司一切職務(wù)，僅保留實際控制人身份一事，在此時有了最清晰的解釋—牽涉一宗操縱證券市場罪案，他需要切割，給一手創(chuàng)辦的金科地產(chǎn)王國設(shè)一條護(hù)城河。

自成立26年以來，金科一直是以家族企業(yè)的形成存在，黃紅云夫婦充當(dāng)了絕對的控制人角色。孫宏斌的出現(xiàn)，打破了這種獨大的局面。

在這場A股首秀中，孫宏斌露了一把肌肉。據(jù)時代周報記者了解，截至今年11月28日，以不到50億元，融創(chuàng)系對金科股份的控股已達(dá)20%，逼近持股25%的黃紅云家族。

時間倒回2016年9月20日，這是改變金科股份日后命運的關(guān)鍵一天。孫宏斌和融創(chuàng)實際控制的天津聚金以40億元認(rèn)購規(guī)模，高于4.41元/股的價格成為金科股份的定增“伙伴”，并以16.96%的持股份額成為后者第二大股東。

在當(dāng)天早上9:00-12:00集中接收報價時段內(nèi)，有9名投資者參與申購報價。在4.41元/股價格之上，金科股份一共收到了53.5億元的認(rèn)購規(guī)模，天津聚金報價最高，規(guī)模最大。

由于沒有認(rèn)購限額，按照此前確定的價格優(yōu)先、數(shù)量優(yōu)先的競價規(guī)則，天津聚金呈壓倒性優(yōu)勢，逆襲成功。

現(xiàn)在回過頭來，用金科內(nèi)部員工的話來評價就是，“老板大意了”。

2015年8月，需要資金進(jìn)行地產(chǎn)和新能源投資的金科股份公布了定增預(yù)案：向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股票，融資45億元用于重慶、貴州等地的房地產(chǎn)項目開發(fā)，和新疆的風(fēng)電項目。

在國內(nèi)股市一路狂瀉之下，金科在今年2月對這份定增方案進(jìn)行了調(diào)整：定增金額仍然是45億元不變，但定增價格從不低于每股5.82元/股調(diào)整為不低于3.68元/股。

金科股份選擇了不確定對象的競價發(fā)行，即價高者得，卻沒有在限額競購上設(shè)置任何門檻。事實上，為防止控制權(quán)旁落，大多數(shù)上市公司都會對認(rèn)購總額進(jìn)行把控，比如萬達(dá)商業(yè)私有化時，王健林就要求每家機(jī)構(gòu)認(rèn)購總額不能超過40億元。

盡管金科股份在公告里提到了“定增后，黃紅云、陶虹遐夫婦直接、間接持股比例會由30.64%降至23.89%，實際控制人持股比例相對較低，公司有可能成為收購對象”，但黃紅云團(tuán)隊上下并不以為然。

這才讓孫宏斌找到了機(jī)會。媒體援引黃紅云身邊人士的話稱：“老板獲悉融創(chuàng)入股之后，第一時間就與孫宏斌進(jìn)行了交談。金科是老板的基業(yè)，一夜之間，融創(chuàng)成為第二大股東，這事情對老板觸動非常之大?！?/p>

這場交談，有哪些桌下協(xié)議，目前尚不得而知。但時代周報記者采訪的多位人士皆表態(tài)，以孫宏斌和融創(chuàng)的行事風(fēng)格，不會單單為了財務(wù)投資而來。

孫宏斌的確有備而來，步步逼近。事實上，就在定增報價的前兩天(9月18日)，融創(chuàng)一口氣新設(shè)了兩家物業(yè)管理公司：天津潤澤和天津潤鼎。他們在二級市場尋覓機(jī)會，迅猛吸籌。

金科股份11月30日發(fā)布的“詳式權(quán)益變動報告書”顯示，11月11日和16日起，天津潤澤和天津潤鼎分別開始增持金科股份，價格區(qū)間分別在4.86-5.25元和5.03-5.23元。直至當(dāng)月28日，兩者合計買入的金科股份占金科總股本3.04%，所支付資金總額約為8.30億元。

三個月不到的時間，孫宏斌成功地使用三家子公司，對金科股份持股只差黃紅云家族5%不到。

城下之盟：金科董事會里的戰(zhàn)爭

黃紅云是資本圈老江湖，個中深淺他不會不知。時代周報記者從金科知情人士處了解，黃紅云曾作出過承諾，在股價低于10元/股以內(nèi)會擇機(jī)增持金科股份。今年9月至今，黃及其家族已發(fā)布多輪增持結(jié)果。

身陷囹圄的黃紅云，還有多少精力來布控一場控制權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)，還待時間來回答。從得知融創(chuàng)成為第二大股東之后，一場沒有硝煙的金科董事會戰(zhàn)爭打響。

9月29日晚間，金科股份迅速宣布召開股東大會審議，正式將修改公司章程提上議程。10月17日，金科股份召開2016年第四次臨時股東大會，審議通過新的《公司章程》。新的《公司章程》中引入“職工代表擔(dān)任董事”這一全新概念，這被視為黃紅云加強(qiáng)未來金科董事會控制權(quán)的重要舉措。

建好新《公司章程》這一“防火墻”后，金科無壓力等待融創(chuàng)派駐人士入董事會。11月15日，金科股份發(fā)布公告宣布，融創(chuàng)老臣商羽、張強(qiáng)獲準(zhǔn)成為金科董事會候選人。

12月1日，金科股份2016年第五次臨時股東大會上，一項關(guān)鍵議案獲得通過—融創(chuàng)執(zhí)行董事兼總裁商羽及副總裁張強(qiáng)，金科職工代表董事羅亮和周達(dá)，他們四人進(jìn)入金科董事會。金科第九屆董事會再度回到設(shè)立時的9人時代。

金科股份公司章程扮演的“防火墻”能否一勞永逸地平衡董事會權(quán)力博弈？融創(chuàng)代表作為二股東代言人，已能對金科董事會議案有提名權(quán)、表決權(quán)。

商羽在會上表示，融創(chuàng)不排除對金科股份進(jìn)一步的增持。倘若融創(chuàng)系意在奪取金科第一大股東之位，按12月5日金科股份5.09元收盤價來計算，融創(chuàng)大概僅需不到20億元就能追上黃氏家族的持股比例。

融創(chuàng)上下以勢在必得姿態(tài)在戰(zhàn)斗。52歲的孫宏斌曾在中國房地產(chǎn)史上最重要的三筆并購案里鎩羽而歸，這讓他身上多了幾分悲情色彩。郭英成的一記回馬槍，讓佳兆業(yè)與融創(chuàng)的關(guān)系裂痕徹底撕開。因?qū)嶋H控制人祝義財被指定居所監(jiān)視居住，孫宏斌與雨潤的合作也不了了之。

從綠城到佳兆業(yè)，再到雨潤，孫宏斌最終都放手了，甚至為他人作嫁衣裳，搭錢搭人搭上融創(chuàng)的發(fā)展。

2015年，融創(chuàng)銷售額734.6億元，排名從房企十強(qiáng)第10名升至第9名，但僅19.1億元的同比增長，無異于原地踏步。這不是以前三年銷售復(fù)合增長率超55%的快房企應(yīng)有的姿態(tài)。

孫宏斌說，這是他“長大”的代價。當(dāng)年叱咤風(fēng)云、高呼要將萬科挑于馬下的那個熱血青年漸行漸遠(yuǎn)，一個遵守規(guī)則、成熟、從容的并購大王日益豐滿。

風(fēng)險把控：買對地和點，多借點錢

半個月前，孫宏斌接到了一個命題演講任務(wù)。他去掉了“未來”二字，最后將主題定為“中國房企的投資邏輯和風(fēng)險控制”。

“房地產(chǎn)是一個很古老的行業(yè)，有人就要蓋房子，根本的價值點沒有變，要的還是安全、舒適、地段好?！睂O宏斌說，“投資邏輯在昨天、今天和未來是一樣的，所以我把未來去掉了?！?/p>

今年“9·30”之后，多地樓市遭遇政策“寒流”。孫宏斌深有感觸，“這次調(diào)控的嚴(yán)峻程度，很多企業(yè)是預(yù)計不足的，再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過。這次調(diào)控力度超過之前每一次，是自上而下的，而且實行目標(biāo)管理”。

孫宏斌的判斷是，行業(yè)在快速向大公司集中。

“房地產(chǎn)銷售額到達(dá)10萬億元的規(guī)模后，很難再有大的增長了，但是市場份額將向大公司集中?！睂O宏斌稱，去年銷售額前10名的房企，占全部份額的比例是17%，今年到10月底已經(jīng)20%多了，前100名的占比已經(jīng)40%多了。

孫宏斌預(yù)計：“未來5-10年，前100名占比將達(dá)到70%-80%，前10名會占35%-40%，未來沒有兩三千億規(guī)模進(jìn)不了前10名?！?/p>

市場份額在快速集中，空間和時間的不平衡帶來生產(chǎn)要素的錯配。孫宏斌仍堅信，即使在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行期，但中國向好的經(jīng)濟(jì)大趨勢并沒有發(fā)生變化，房企的投資邏輯也始終沒有變化，“在對的時間、對的城市，買對的土地”。

孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點。在年初，他為融創(chuàng)今年的路徑定調(diào)了十字方針：“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險?！彼脙墒譁?zhǔn)備去“擴(kuò)大糧倉”—在一手土拍現(xiàn)場，做好測算就拿地；在大并購序幕開啟時，提前談判進(jìn)場。

截至2016年10月底，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，提前跨入千億房企俱樂部，也成為三年來首個新晉的千億房企。

在今年的并購市場，孫宏斌也一掃之前連續(xù)敗仗的陰霾，公司三分之二土儲來自于收并購：在北京昌平、懷柔等地，融創(chuàng)收購兩處貨值高達(dá)百億元的別墅項目；在蘇州，融創(chuàng)收購了德爾兩個項目；在上海浦東、鄭州等區(qū)域也先后收購多個項目。

除了金科股份，拿下萊蒙國際和融科智地是今年融創(chuàng)團(tuán)隊的得意之作。

債務(wù)沉重的萊蒙國際，讓孫宏斌終于找到了進(jìn)入深圳的契機(jī)。今年5月19日，萊蒙國際以近44億元交易總額出售公司旗下的7個地產(chǎn)項目給融創(chuàng)，融創(chuàng)獲得了位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的188萬平方米土儲。對孫宏斌來說，萊蒙國際就是典型的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，但有價值的企業(yè)。

今年9月中，孫宏斌又談成了一筆“超值”生意。137.88億元買下的，是教父柳傳志的聯(lián)想旗下融科置地41家目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，囊括42個項目的730.05萬平方米可售面積，折合樓面單價只有1888.64元/平方米。

根據(jù)孫氏的投資邏輯，風(fēng)險在哪里？

“一是現(xiàn)金流風(fēng)險，這個很多人知道，但是不重視；二是公司有沒有價值，房地產(chǎn)行業(yè)和別的行業(yè)不一樣，別的行業(yè)并購的是資產(chǎn)占有率、是大腦，是專利。而這個行業(yè)并購的就是土地的價值?！睂O宏斌稱，自己看了很多公司，一類是現(xiàn)金流沒問題，土地價值有問題，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著也會轉(zhuǎn)出窟窿來；一類是價值沒問題，但現(xiàn)金流有問題，企業(yè)活不下去，“第二類企業(yè)還好點，可以通過市場方式解決，比如找融創(chuàng)收購；但如果地買錯了、買貴了，就沒人愿意要你了?！?/p>

這幾條指導(dǎo)意見，又有多少公司會賣給融創(chuàng)。演講的最后，孫宏斌給融創(chuàng)打了一個很大的免費廣告，“如果你的現(xiàn)金流有問題，但是有價值，你可以把公司賣給融創(chuàng)”。