投資要點(diǎn)：

事件：公司公告關(guān)于競得杭州中大圣馬置業(yè)及浙江物產(chǎn)良渚花苑等15 家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包。

105 億競得15 家公司股權(quán)資產(chǎn)包，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。公司公告以13.41 億元競得物產(chǎn)中大全資子公司中大地產(chǎn)、物產(chǎn)實(shí)業(yè)、控股子公司物產(chǎn)民爆掛牌出售轉(zhuǎn)讓杭州中大圣馬置業(yè)及浙江物產(chǎn)良渚花苑等15 家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包，同時(shí)承接標(biāo)的公司合計(jì)91.18 億元的應(yīng)收債權(quán)。本次交易總成交金額為104.69億元，構(gòu)成公司重大資產(chǎn)重組。

資產(chǎn)包評(píng)估值為165 億，增加公司NAV50 億。此次股權(quán)資產(chǎn)包掛牌出售時(shí)以2016年3 月31 日為基準(zhǔn)日出具的評(píng)估值約165 億元，較此次成交價(jià)增值約50 億元，按照公司總股本40.48 億股計(jì)算，可使得公司RNAV 增加1.24 元/股，由原先的7.94 元/股增加至9.19 元/股。這15 家全資子公司分別位于杭州、武漢、成都、南昌、寧波、上虞等城市?？紤]受益于杭州、成都、武漢等地房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際本次交易項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值相較于2016 年3 月31 日基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值又有所上升。

定增預(yù)案已獲證監(jiān)會(huì)受理。公司2016 年9 月1 日公告定增預(yù)案，擬向不超過10名符合規(guī)定的投資者非公開發(fā)行股票不超過1086956521 股，募集資金不超過人民幣70 億元，發(fā)行底價(jià)為6.44 元/股，不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前二十個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的90%（5.62 元/股），限售期為12 個(gè)月。目前該預(yù)案已獲證監(jiān)會(huì)受理。

投資建議：公司堅(jiān)持布局“3+1+X”戰(zhàn)略，多元化積極獲取土地，土地貨值安全性高，而本次股權(quán)收購又為公司土地儲(chǔ)備添磚加瓦。此外，公司第二增長極已落子幼教事業(yè)，收購師匯優(yōu)創(chuàng)、設(shè)立教育產(chǎn)業(yè)并購基金等，穩(wěn)扎穩(wěn)打，持續(xù)推進(jìn)，未來可借力大股東多年教育資源積累，發(fā)展空間較大，盈利模式清晰。我們預(yù)計(jì)公司2016 和2017 年EPS 預(yù)計(jì)在0.59 和0.75 元。公司11 月30 日收盤價(jià)在6.28元，對(duì)應(yīng)2016 和2017 年P(guān)E 在10.64 和8.37 倍，給予2017 年14 倍PE，即10.50 元，給予“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。