中央經(jīng)濟工作會議 前瞻

從近期高層表態(tài)來看，2017年調(diào)控政策仍將持續(xù)，引發(fā)眾多機構(gòu)對調(diào)整導(dǎo)致下滑的擔憂。即將到來的中央經(jīng)濟工作會議如何定調(diào)下一年的政策走向，在控制重點城市房價、加快三四線城市去庫存與穩(wěn)增長之間尋得平衡，成為輿論關(guān)注的焦點。

樓市調(diào)控對實體經(jīng)濟的影響，或在2017年繼續(xù)發(fā)酵。

今年9月底到10月初，一、二線熱點城市實施了嚴格的房地產(chǎn)限購限貸措施，對這些地區(qū)的房地產(chǎn)銷售和投資產(chǎn)生的影響立竿見影。

一些機構(gòu)認為，一旦明年房地產(chǎn)投資增速下降太快，僅靠新動能和基建投資，將可能難以遏制住經(jīng)濟下探趨勢。而從近期高層表態(tài)來看，2017年調(diào)控政策仍將持續(xù)。

因此，即將到來的中央經(jīng)濟工作會議，如何定調(diào)下一年的政策走向，在控制重點城市房價、加快三四線城市去庫存與穩(wěn)增長之間尋得平衡，成為輿論關(guān)注的焦點。

房產(chǎn)投資增速將維持低位

2016年第4季度，房地產(chǎn)行業(yè)一個令人意外的現(xiàn)象是，盡管一二線城市住宅市場在執(zhí)行力度空前的調(diào)控面前，出現(xiàn)“量價齊跌”的局面，但企業(yè)拿地熱情不減，土地市場依舊火熱。

來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，10月份下半月在住宅市場方面，北京、天津、上海、成都、鄭州、深圳、廈門7個熱點城市新房價格已經(jīng)出現(xiàn)下降。同時，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，全國54個熱點城市共計成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

11月下旬，福州、廣州、武漢等城市接連拍出高價地塊。11月22日，武漢單日拍出17宗地塊，總成交價約196.86億元。同時，930新政后，北京連續(xù)四個地塊出現(xiàn)了開發(fā)商為最終勝拍，觸發(fā)100%持有地塊住宅用地的條款，企業(yè)資金回籠壓力空前。

近期銀監(jiān)會加強監(jiān)管房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，疊加住房市場的收緊態(tài)勢和部分企業(yè)的非理性拿地，使得各方對明年一旦達到交易量低谷，房企流動性的充裕程度產(chǎn)生疑問。

這也令明年的房地產(chǎn)投資增長，面臨較大壓力。

鑒于房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的重要作用，上述情況也引發(fā)了一些機構(gòu)對2017年經(jīng)濟下探的擔心。瑞銀證券近期發(fā)布報告稱，預(yù)計2017 年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%，房地產(chǎn)投資增速將從今年的約6%降至更低水平。而房地產(chǎn)調(diào)整帶來的下行壓力，將會使得實際 GDP 增速放緩。

全國土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明認為，從宏觀角度而言，全國住房絕對短缺的時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境與自身供求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)投資大規(guī)模超高速增長的時代已經(jīng)過去。在新常態(tài)下，不能再和過去某些地方一樣，過度重視和追求房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻。

嚴金明預(yù)計，2017年審慎的價格監(jiān)控和信貸政策仍將持續(xù)。但在2020年實現(xiàn)全面小康社會的目標下，經(jīng)濟新常態(tài)中出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、階段性下行的壓力仍然存在，相應(yīng)政策具體如何制定，還有待觀察。

調(diào)控手段需細化

從目前情況看，2017年樓市調(diào)控可能仍將繼續(xù)。

有知情人士向21世紀經(jīng)濟報道透露，在11月初高層關(guān)于房地產(chǎn)的會議上，繼續(xù)明確提出對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，各地要丟掉幻想，不能松動，要繼續(xù)嚴控，端正態(tài)度。

不過，在本輪調(diào)控效果顯著的前提下，未來調(diào)控措施進一步加碼的可能性不大。

中金公司發(fā)布報告稱，此輪調(diào)控目的在于“控一線、穩(wěn)二線”，只有在現(xiàn)有措施效果不及預(yù)期的情況下，才會有進一步政策出臺，目前來看可能性不大。預(yù)計將會出臺其他措施和指引，促進房地產(chǎn)市場中長期的可持續(xù)發(fā)展。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪多方專家，大多數(shù)的觀點是，本次中央經(jīng)濟工作會議，在如何平衡控制重點城市房價、加快三四線城市去庫存與穩(wěn)增長之間，難以有統(tǒng)一的政策指導(dǎo)，推出更嚴厲調(diào)控政策的可能性不大。

上述三者中，針對三四線城市的庫存去化思路較為清晰。

7月26日召開的中央政治局會議提出，要采取正確方略和有效辦法推進五大重點任務(wù)，其中去庫存和補短板的指向，要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民工市民化有機結(jié)合起來?！耙粌|農(nóng)民進城”、“特色小鎮(zhèn)”等政策已開始落地推進。

國家開發(fā)銀行行長鄭之杰近日在公開場合表示，下一步國開行將支持棚戶區(qū)改造，助力房地產(chǎn)去庫存，繼續(xù)加大推動力度，重點支持中西部和東北地區(qū)林區(qū)、墾區(qū)、國有礦區(qū)、采煤沉陷區(qū)、棚戶區(qū)的改造，同時強化加快資金支付，提高資金使用效率，把棚改這一重大民生的好事做好。

重慶大學建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院院長認為，雖然上述問題在政策層面并不存在一個統(tǒng)一的解決方案，但其背后的關(guān)鍵是如何改善土地利用效率亟待提高的現(xiàn)狀。

他指出，11月23日，國土部發(fā)布《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》，提出提高城鎮(zhèn)土地利用效率，升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，這是在土地供求矛盾尖銳的重點城市中短期內(nèi)改善這一問題的嘗試。但長期看，還需要推動土地規(guī)劃與城市規(guī)劃的統(tǒng)一，實現(xiàn)多規(guī)合一。