事件

2016 年10 月20 日公司發(fā)布重大資產(chǎn)出售預(yù)案（修訂稿），擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式向保利地產(chǎn)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，公司股票從10月21 日起復(fù)牌交易。

分析要點

轉(zhuǎn)讓大部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)變現(xiàn)：此次置出的標(biāo)的資產(chǎn)包括10 項子公司股權(quán)和1宗物業(yè)，以2016 年7 月31 日為評估基準(zhǔn)日，估值23.2 億，相比賬面值溢價14.4%，由交易對方以現(xiàn)金支付對價。出售的標(biāo)的資產(chǎn)占中航地產(chǎn)相應(yīng)項目的比例為59.6%（按凈資產(chǎn)規(guī)模），包括此前布局航空文化主題產(chǎn)業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)，剩余未轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)主要是已銷售待結(jié)算，或接近竣工的尾盤項目，采取自然出清的方式。

聚焦物業(yè)管理資產(chǎn)經(jīng)營和一體化服務(wù)：本次交易后，公司不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，未來主要是三塊業(yè)務(wù)，一是針對機構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施全生命周期管理，二是存量資產(chǎn)的經(jīng)營，主要包括留存的持有性物業(yè)或未來股東方可能注入的持有性物業(yè)，三是客戶一體化服務(wù)外包業(yè)務(wù)（主要是服務(wù)機構(gòu)客戶），最終轉(zhuǎn)型成“物業(yè)資產(chǎn)管理及服務(wù)外包專業(yè)提供商”。三項業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和持續(xù)性都要明顯強于此前的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

截止到2016 年6 月底，公司在全國范圍內(nèi)20 多個城市物業(yè)管理項目總數(shù)為359 個，在管面積4285 萬方，投資性物業(yè)營業(yè)面積68 萬方（中航九方運營管理，2011 年至今相繼在贛州、成都、九江、昆山等地開業(yè)運營，公允價值81.5 億，另外股東方還持有深圳2 家九方）。

交易完成后物業(yè)資產(chǎn)管理發(fā)展有望提速：此次資產(chǎn)出售后公司將獲得大量現(xiàn)金，在物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)快速發(fā)展的大背景下，能夠快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、提升客戶儲備、加快升級力度。公司原有的物業(yè)管理服務(wù)可以有序向物業(yè)資產(chǎn)管理延伸，再考慮到央企的資源優(yōu)勢，公司有望逐步打造以機構(gòu)客戶為主的物業(yè)資產(chǎn)管理平臺。公司將突破地產(chǎn)的周期性，估值提升是十分確定的。

投資建議

考慮到交易尚未完成，我們維持盈利預(yù)測不變，預(yù)計公司2016 年實現(xiàn)EPS0.72 元，目前股價對應(yīng)PE 僅12 倍，維持買入評級。

風(fēng)險提示

物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)拓展低于預(yù)期。