同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地，總建筑面積154.33萬平方米。

該總價(jià)已超過此前廣州亞運(yùn)村地塊255億的全國(guó)總價(jià)紀(jì)錄。而就在不久前的8月17日，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊，經(jīng)過400多輪競(jìng)價(jià)，被融信中國(guó)以110.1億拍下?？墒蹣前鍍r(jià)達(dá)到14.3萬/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)估保本價(jià)15萬，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)紀(jì)錄。

2016年樓市的爆發(fā)性開局，究其原因，貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了地產(chǎn)行業(yè)支撐。

半年發(fā)債8千億額度已超去年全年

各地地價(jià)屢破紀(jì)錄，已經(jīng)成為2016年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一大現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，全國(guó)主要城市再現(xiàn)多宗地王，單宗地塊成交額在10億以上的有28宗，超過5億的有65宗，在這65宗高價(jià)地中，合計(jì)有22宗溢價(jià)率超過了100%，而如果計(jì)算溢價(jià)率50%以上，則多達(dá)28宗。

然而，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道通過多個(gè)渠道摸底這些高價(jià)“拿地”的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)一些出手闊綽的房地產(chǎn)企業(yè)背后則現(xiàn)債臺(tái)高筑。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

如有信達(dá)地產(chǎn)（2015年以來，信達(dá)地產(chǎn)制造了7宗地王），上半年公司涉及發(fā)債融資60億元，其中私募債融資30元，票面利率5.56%。8月22日，信達(dá)地產(chǎn)再次表示，為拓寬公司融資渠道、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，公司擬面向合格投資者非公開發(fā)行公司債券。本次發(fā)行的公司債券規(guī)?？傤~為不超過人民幣110億元（含110億元），債券期限不超過3年（含3年）。由于債權(quán)融資劇增，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)85.6%，同比增加了2.36個(gè)百分點(diǎn)。

融信中國(guó)的發(fā)債情況也如出一轍，去年12月14日，發(fā)行12億元的第一批公開公司債券，今年1月19日，又發(fā)行了總額13億元的第二批公開公司債券。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年底以來，融信中國(guó)的債券融資規(guī)模已超過百億。同時(shí)，融信中國(guó)的半年報(bào)顯示，雖然資產(chǎn)負(fù)債率比上年同期大幅下降，但是仍然高達(dá)89.83％。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，已發(fā)布中報(bào)的房企達(dá)101家，其營(yíng)業(yè)收入總額5228億元，同比上年同期增長(zhǎng)37%。但資產(chǎn)負(fù)債率也是居高不下，高達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬億元。

中債資信的一名分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)為政策敏感性行業(yè)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響大。一方面，包括除一線城市外大多數(shù)城市的限購(gòu)取消、降低首付比及放開二孩等一系列的調(diào)控政策直接刺激了房地產(chǎn)行業(yè)銷售端的回暖，進(jìn)而傳導(dǎo)至投資端。

另一方面，直接融資對(duì)房企政策的開閘更是為投資端直接加速推動(dòng)回暖。寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本，根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達(dá)到2004年以來最低水平，而通過公開債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進(jìn)而促進(jìn)房企融資進(jìn)行投資。

銀行獲貸規(guī)模同比增158%

在發(fā)債規(guī)?？耧j的同時(shí)，銀行貸款規(guī)模也大幅增加。

2016年上半年，已公布年報(bào)的101家上市房企的銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份較去年均有較大增幅。

廣東省內(nèi)一家中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也直言不諱，去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)又開始大熱，銀行“嗅”到了其中的機(jī)會(huì)，今年給公司的授信額度又提高了一個(gè)臺(tái)階?！耙恍┲行∑髽I(yè)貸不到錢，但是房地產(chǎn)行業(yè)卻是多到不知道怎么花，拿地自然就成了不二選擇?！?/p>

“現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然偏弱，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀，很多資金都愿意流入房地產(chǎn)行業(yè)，形成馬太效應(yīng)，錢越多越去拿地，地價(jià)也越高，形成相互刺激。”克爾瑞研究總監(jiān)薛建雄對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

信達(dá)地產(chǎn)的半年報(bào)也顯示了銀行對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)的偏好。

8月23日，信達(dá)地產(chǎn)公布的半年報(bào)顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，而按照信達(dá)地產(chǎn)最新的收盤價(jià)計(jì)算，公司的總市值還不到85億元，授信額度幾乎是公司6倍。目前信達(dá)地產(chǎn)已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。

對(duì)此，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟對(duì)記者表示，商品房成交市場(chǎng)持續(xù)活躍，開發(fā)商在重點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)庫存意愿較強(qiáng)，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對(duì)于融資需求逐步走強(qiáng)。

同時(shí)，上半年貨幣政策持續(xù)寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

不過地產(chǎn)行業(yè)不斷加杠桿，業(yè)界人士認(rèn)為已現(xiàn)危機(jī)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“對(duì)一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，拿了高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大?！?/p>

而深圳的一家基金公司的高管8月28日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“按照目前這個(gè)房?jī)r(jià)，北上廣深的房?jī)r(jià)總值，可買下整個(gè)美國(guó)。出現(xiàn)泡沫已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，既然是泡沫，就會(huì)破裂?！?/p>

房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，也注意到了這個(gè)問題，萬科半年報(bào)中也指出，主要城市新房銷售面積大幅上升，而供應(yīng)增長(zhǎng)有限，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的城市，庫存壓力仍然較大。

而信達(dá)地產(chǎn)似乎也出現(xiàn)入不敷出的苗頭。其半年報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)1到6月份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%。上市公司股東應(yīng)占凈利1.3億元，同比下滑44.66%。不過若扣除非經(jīng)常性損益，信達(dá)地產(chǎn)凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。