上市房企的半年報(bào)已全部出爐，“沒落貴族”金地集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“金地集團(tuán)”）出現(xiàn)了近五年來的最大凈利潤增幅。

在2015年1、2月份簽約金額和簽約面積同比下降的情況下，公司上半年在銷售和業(yè)績上都實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的原因是什么？公司近三年經(jīng)營現(xiàn)金都處于凈流出狀態(tài)，如何緩解資金鏈壓力？就以上問題，《投資者報(bào)》記者于近日致電及致函金地集團(tuán)，并得到公司的簡要回復(fù)。

凈利潤大增但仍難回第一梯隊(duì)

“招保萬金”曾被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)企業(yè)的第一梯隊(duì)，規(guī)模和業(yè)績均相似。萬科和保利早已跨入千億房企的行列，而金地集團(tuán)的營業(yè)收入即使在最高峰也未超過500億元，甚至被擠出了上市房企前十，品牌影響力也逐步降低。

2015年上半年，盡管凈利潤同比大增230%，金地集團(tuán)仍難回第一梯隊(duì)，從上半年?duì)I業(yè)收入看，金地集團(tuán)則位于第十，但按凈利潤排名也只位列第17。保利地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)上半年凈利潤接近50億元，招商地產(chǎn)逾20億元，而金地集團(tuán)只有個(gè)位數(shù)，為5.2億元。不僅如此，作為全國性房企的金地集團(tuán)，已經(jīng)落后于榮盛發(fā)展等區(qū)域性地產(chǎn)商。

金地集團(tuán)在2015年1、2月份簽約金額和簽約面積同比下降的情況下，上半年實(shí)現(xiàn)銷售逆轉(zhuǎn)。2015年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積172.4萬平方米，銷售金額212.3億元，分別較上年同期增長31.3%和25.0%。不過由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的原因，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 80.9億元，同比下降 10.9%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入 71.3億元，同比下降 14.5%。

雖然營收下滑，但上半年歸屬于母公司凈利潤同比上升 230%至5.2 億元。利潤上升主要得益于上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目毛利率上升和聯(lián)營合營項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期帶來3.1億元收益（占2015年上半年稅前利潤的40%左右）。

其中，房地產(chǎn)銷售毛利率同比上升5個(gè)百分點(diǎn)至26%，主要因?yàn)?0%的結(jié)算來自深圳、上海、西安、武漢等毛利率高于30%的項(xiàng)目。公司上半年總體銷售毛利率則為 28.2%，雖然比去年同期有所提高，但在132家上市房企中，其銷售毛利率只排名77位。

高華證券研報(bào)指出，鑒于550億元未結(jié)算銷售中包含利潤率較低的北部和華東項(xiàng)目且存在去庫存壓力（竣工庫存仍為人民幣200億元），預(yù)計(jì)下半年利潤率進(jìn)一步復(fù)蘇的空間有限，2015年全年毛利率將略低于2014年。

期間費(fèi)用快速增加吞食凈利潤

金地集團(tuán)銷售管理及其它費(fèi)用在上半年快速增加，在結(jié)算收入中占比偏高，拖累了凈利潤率增長。公司2015年上半年，銷售費(fèi)用率為14.8%，明顯高于萬科、保利和招商地產(chǎn)[微博]，在期間費(fèi)用控制上欠佳。其中銷售費(fèi)用4.7億元，同比增長16.2%（主要因?yàn)殇N售推廣服務(wù)費(fèi)增加）；財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3億元，同比增長46.9%（主要因?yàn)槔①M(fèi)用增加）；發(fā)生管理費(fèi)用4.9億元，同比增長1.8%。

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，企業(yè)需要長期且充足的資金支持。但近三年，金地集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負(fù)值。根據(jù)歷年財(cái)務(wù)報(bào)告，2013年、2014年和2015年上半年，金地集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-15.6億元、-9.5億元和-25.5億元。那么公司是如何緩解資金鏈壓力的呢？

公司在給記者的回函中稱，公司一直保持良好的財(cái)務(wù)狀況。公司持有貨幣資金179億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備充足；公司長期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為55%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理方針，并擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發(fā)行債券、委托借款、信托借款、中期票據(jù)等。報(bào)告期內(nèi)，由于公司保持良好的信用狀況，聯(lián)合資信評估有限公司給予公司的主體信用級別為AAA，中期票據(jù)的信用級別為AAA。

公司還稱，在“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮下，金地集團(tuán)也在相關(guān)領(lǐng)域做了探索。公司推出的“HOME+”系列產(chǎn)品通過建立社區(qū)社交圈、二維碼垃圾分類、康夜跑小徑等多種方式滿足住戶需求。6月，金地集團(tuán)正式聯(lián)手小米布局智能家居和智能社區(qū)。