連萬科總裁郁亮都沒想到今年萬科的銷售額會超過1000億元——截至2010年12月1日，萬科累計實現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，銷售金額已經(jīng)達到1000.6億元。對于明年的業(yè)績，萬科依舊信心滿滿。

2010年銷售額上千億元

“今年萬科跑贏大盤，在行業(yè)內(nèi)顯得極為突出，眾多跟蹤萬科的研究員對于2011年萬科的業(yè)績是繼續(xù)看好的，預計萬科明年業(yè)績將會繼續(xù)增長?！比f聯(lián)證券分析師黃鵬告訴記者。

對于千億業(yè)績，萬科總裁郁亮表示這來自于宏觀調(diào)控之下的戰(zhàn)略選擇。在產(chǎn)品特點上堅持“首住首改”（即首套置業(yè)和首次改善型）、在銷售上注重周轉(zhuǎn)率勝于毛利率是萬科把握的一條鮮明的主線。

這樣的策略為萬科贏得了優(yōu)勢。目前萬科的產(chǎn)品中90%是140平方米以下的普通住宅，其中60%更是在90%平方米以下的小戶型，這一類的商品房受宏觀調(diào)控影響最小，由此，萬科的產(chǎn)品特點為其規(guī)避了樓市政策的負面牽連。

萬科十分強調(diào)資金的快速周轉(zhuǎn)。郁亮表示，“萬科對自身的定位是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的‘制造企業(yè)’，以快速開發(fā)為主要的經(jīng)營策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升凈資產(chǎn)收益率?！庇袅镣嘎?，萬科對于旗下地方公司考察的一個重要指標不是毛利率，而是周轉(zhuǎn)率。按照萬科內(nèi)部的指導線，新推盤項目當月銷售率達到60%才是比較理想的銷售速度。而從實際的情況來看，今年8月以后基本保持在70%以上。

2011年業(yè)績將進一步上升

銷售價格堅挺、銷售業(yè)績驕人更使得今年的萬科鉚足了勁，在拿地力度上毫不示弱。萬科在11月份新增項目有7個，建筑面積合計160.6萬平方米。從7個項目的平均樓板價格6675元/平方米來看，處在三年來的較高水平，這主要是因為北京唐家?guī)X西北旺C1和C3地塊樓面地價較高，分別達到19972元/平方米和16019元/平方米；最低者為沈陽長白一路項目，樓面地價2687元/平方米。

據(jù)統(tǒng)計，今年前11個月萬科共計拿地535億元，拿地建面2400萬平方米，平均樓面地價2200元/平方米。

基于良好的土地儲備狀況以及目前平穩(wěn)的銷售單價，萬科在未來2-3年內(nèi)，毛利率將有望進一步擴大。對于明年業(yè)績，萬科有很足的信心。郁亮對于明年的調(diào)控及市場形勢的判斷是：調(diào)控仍將繼續(xù)、市場波動也會繼續(xù)，“但我們認為，主流住宅還是有很大發(fā)展空間的。以目前的貨量計算，明年萬科全年的銷售額少于1000億元是不太可能出現(xiàn)的。”

東方證券對明年萬科的業(yè)績情況做出了三種假設——較為悲觀的情景是2011-2014年售價下降幅度累計達到50%，2015-2020年售價維持在2014年不變。伴隨價格下降，銷售面積下降，在房價下降接近尾聲的2014年，銷售面積回升。

中性的情景是萬科到2011年售價下降10%，跌至10800元/平方米，相當于2009年末的價格水平，之后保持不變；伴隨2011年價格的下降，銷售面積不增長，隨著2012年價格走穩(wěn)，依靠整體需求的恢復以及市場占有率的提高，2012-2015年銷售面積持續(xù)實現(xiàn)10%的增長。

樂觀估計為2011-2020年售價保持零增長，維持在12000元/平方米；2012-2015年銷售面積保持15%的增長率，2016-2019年保持10%的增長率。

聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)減輕資金壓力

在資金鏈方面，萬科現(xiàn)在還不用愁。

“過去三年，萬科在資本市場沒有融一分錢，但仍然實現(xiàn)了千億元銷售額，我對明年資本市場還是沒做任何預期?！庇袅撂寡?，萬科現(xiàn)在更追求的是從外延式增長向內(nèi)涵式增長的轉(zhuǎn)變。

“通過合作，原來我們做一個項目的資金現(xiàn)在可以做兩個、三個甚至四個?！庇袅恋臐撆_詞是，萬科寄希望于通過與其他公司的合作來實現(xiàn)更多的市場份額。根據(jù)業(yè)內(nèi)的測算，2010年萬科75%的銷售額將來自合作項目。

“我們做過統(tǒng)計，萬科在今年年初時，資金狀況是最好的，到目前已有所下降，但整體還是不用擔憂。不過，如果明年萬科繼續(xù)持續(xù)像今年一樣規(guī)模擴張，其將會顯現(xiàn)資金面上的壓力。” 黃鵬這樣說道。萬科對合作的重視，在土地儲備上更加精明地予以體現(xiàn)。今年前10個月，萬科新增土地儲備中有50%以上通過同業(yè)合作取得。

商業(yè)地產(chǎn)將進一步拓展

郁亮表示，除了堅持主流住宅之外，萬科也進行全產(chǎn)品線的開發(fā)，豐富產(chǎn)品線也是其重要策略。比如針對老年人群的養(yǎng)老住宅，針對城市剛畢業(yè)人群、十幾平方米的超小戶型住宅，以及針對高端人群的別墅、高級公寓等，萬科均有涉獵。分析人士預計，萬科的豪宅產(chǎn)品線有助于公司提升明年的利潤率，確保業(yè)績增長、股權激勵等順利實現(xiàn)。

在拿地的區(qū)域上，今年萬科并沒有顯示出去年對二三線城市的明顯偏好。

12月9日，萬科在深圳創(chuàng)出了今年深圳出讓土地的最高價格，以29.63億元拿下位于深圳市鹽田區(qū)的6幅地塊。萬科深圳公司透露，本次獲得的6幅地塊，將被打造成地標性的城市綜合物業(yè)。規(guī)劃有10萬平方米的寫字樓、10萬平方米的商務公寓、8萬多平方米的商業(yè)樓，5.5萬平方米的酒店以及1萬平方米的藝術中心。

截至目前，萬科已有上海七寶、北京贏嘉中心項目、東莞、西安曲江商業(yè)地產(chǎn)項目。萬科表示，其自身目前依然專注于住宅開發(fā)，但市場正在對主流住宅開發(fā)商的專業(yè)能力提出更高、更全面的要求。

“一方面，住宅小區(qū)對商業(yè)配套的要求在提升；另一方面，隨著城市發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，新出讓項目中商業(yè)配套的比重也普遍呈現(xiàn)出上升趨勢，為了順應城市發(fā)展的需要，萬科需要提升自身的商業(yè)開發(fā)能力?！比f科方面表示。