6月底，金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠宣布出走后不到三日，繼任者陳必安就已飛抵上海。三天之內(nèi)就完成了新舊人事交替可謂反應(yīng)迅速，然而，該如何挑起金地在上海的半壁江山，成為金地上海公司人事震蕩后一個(gè)不小的難題。

金地上海公司團(tuán)隊(duì)由趙漢忠一手打造，兩個(gè)多月的時(shí)間，趙漢忠已自立門戶，還將過去數(shù)位得力干將招致麾下，而陳必安一直忙于理順金地上海的內(nèi)外部關(guān)系，沒有在媒體面前公開露面。陳必安還必須拿點(diǎn)“真貨”出來，才能打消外界對(duì)其是否能在短時(shí)期內(nèi)順利執(zhí)掌金地上海公司的疑慮。

適逢8月金地灣流域、金地自在城、金地格林世界相繼創(chuàng)“日光盤”奇跡，這為金地上海公司8月貢獻(xiàn)了近20億元的銷售收入，同時(shí)，金地上海公司在慈溪斬獲首幅住宅用地。國慶前夕，陳必安頗費(fèi)心思地安排了中秋媒體團(tuán)拜會(huì)，首度露面，一方面介紹了金地上海的“可喜”成績，一方面拋出了未來5年的新規(guī)劃。

在溫和謙遜的外表背后，陳必安向外界傳遞一個(gè)信號(hào)，“上海公司不過是經(jīng)歷了小小的波動(dòng)，不會(huì)有巨大影響，仍將一如既往地穩(wěn)固發(fā)展”，足以顯示這個(gè)湖北黃岡人的睿智與謀略。

全年任務(wù)穩(wěn)操勝券

從陳必安的履歷表看來，其被譽(yù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的全才。陳必安1991年加入金地集團(tuán)，是公司中最老的管理人員之一，曾歷任行政、人事、物業(yè)等部門負(fù)責(zé)人，以及監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。自2008年1月起，由深圳總部赴任金地武漢公司，任金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、金地武漢公司董事長兼總經(jīng)理，負(fù)責(zé)武漢一線業(yè)務(wù)。

在武漢的一年半時(shí)間里，陳必安使金地武漢公司銷售業(yè)績明顯增長。2008年為9.35億元，2009年為14.41億元。同時(shí)2009年金地武漢公司擴(kuò)張明顯，在政府供地不多的情況下，采取股權(quán)合作方式，先后取得金地西岸故事項(xiàng)目、南湖農(nóng)科院地塊、漢陽四新地塊等4個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備超過140萬平方米，使得金地武漢公司完成區(qū)域化布局，并橫跨武漢三鎮(zhèn)，帶領(lǐng)金地武漢公司實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。

對(duì)于掌舵上海公司，陳必安表現(xiàn)出了自信，他向時(shí)代周報(bào)表示，“我們幾個(gè)項(xiàng)目均是‘日光盤’，開盤當(dāng)日去化80%（去化，指某地區(qū)過去開盤樓盤剩余量和新開盤剩余量總和的售空速度），一個(gè)星期左右全部去化，8月份銷售20個(gè)億，完成全年任務(wù)是穩(wěn)操勝券。去年獲得的一些土地，明年將對(duì)收入和利潤產(chǎn)生貢獻(xiàn)。8月在慈溪獲得的地塊，位置相當(dāng)好，未來3-4年將為金地上海公司貢獻(xiàn)35億元左右的收入?！?/P>

8月20日，金地集團(tuán)寧波公司以13.6億元摘取慈溪東部新城文化商務(wù)核心區(qū)太屺2#-A地塊，樓面價(jià)8493元/平方米，溢價(jià)70%。參與競拍的還有保利地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)等，經(jīng)過57輪角逐，金地集團(tuán)勝出。

慈溪地塊順利入荷包，再度鞏固了金地以上海為中心，畫一個(gè)圓，輻射長三角的戰(zhàn)略。目前，金地上海公司已完成在上海、南京、杭州、寧波和紹興等五個(gè)城市的戰(zhàn)略性區(qū)域布局。

陳必安告訴時(shí)代周報(bào)，未來金地還是要在上海深耕，在浦東、嘉定、寶山、青浦、松江、奉賢等區(qū)尋找機(jī)會(huì)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，同時(shí)逐步進(jìn)入有前景的二、三線城市。

對(duì)于上海新政細(xì)則發(fā)布后，以中高端為主的金地是否會(huì)調(diào)整策略及價(jià)格，對(duì)此，陳必安表示，新政的影響是綜合的，肯定會(huì)考慮這個(gè)因素，根據(jù)外部環(huán)境、價(jià)格走勢、客戶需求等再做出調(diào)整，“定高價(jià)賣不掉怎么辦，這個(gè)定價(jià)很有講究。我們一般策略是開盤當(dāng)日去化80%，半個(gè)月內(nèi)完成剩下20%去化?！?/P>

事實(shí)上，9月位于嘉定南翔的金地格林世界四期推出的時(shí)候，已經(jīng)采用了送面積的優(yōu)惠措施，所有房型都為N＋1—有額外的“1”為附送面積，大戶型附送面積甚至高達(dá)10平方米，使得推出的400多套均價(jià)19000元／平方米的精裝修房源，開盤當(dāng)日即引來千人搖號(hào)，一搶而空。

地產(chǎn)金融+超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)商

陳必安向時(shí)代周報(bào)記者透露，8月底在深圳小梅沙參加了高管會(huì)議，清晰了未來5-10年金地的發(fā)展戰(zhàn)略：即以住宅為基礎(chǔ)，衍生出房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)兩大框架。

早在2009年，金地已在香港成立了集團(tuán)旗下專注于中國房地產(chǎn)投融資的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)—穩(wěn)盛投資，負(fù)責(zé)集團(tuán)一系列金融業(yè)務(wù)。去年8月，金地與中國平安信托簽訂了總額為100億元的合作投資框架協(xié)議，并于當(dāng)年12月以上海趙巷項(xiàng)目為融資對(duì)象，完成了國內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場第一單真正意義上的股權(quán)信托融資。今年初，金地與瑞銀集團(tuán)共同發(fā)起的美元基金完成首輪募集，募集資金達(dá)1.25億美元。同時(shí)，金地正在籌備人民幣股權(quán)投資基金。

陳必安表示：“我們做的一些項(xiàng)目都有很好的回報(bào)，集團(tuán)希望把這個(gè)量做得大些，很多合作伙伴找到我們，現(xiàn)在是我們挑選基金，而不是基金挑選我們。”

根據(jù)金地的判斷，盡管傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)催生了超級(jí)住宅開發(fā)商，但隨著城市化的進(jìn)程，在未來10-20年，商業(yè)地產(chǎn)卻將成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主流。

陳必安認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠?yàn)榻鸬靥峁┓€(wěn)定的現(xiàn)金流和合理的銷售物業(yè)與持有物業(yè)比例，還將突破金地以往拿地時(shí)對(duì)商業(yè)比例的限制。在地方政府出讓的土地中，涵蓋了商業(yè)、住宅、酒店等的綜合用地越來越多，如果堅(jiān)持只做住宅，必然在競爭中處于劣勢，因此，金地未來在商業(yè)地產(chǎn)投資比例將逐步增大。

“國內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)較早的企業(yè)已經(jīng)有收獲了，金地在這塊剛剛開始，我們把它當(dāng)做重頭戲。商業(yè)靠消費(fèi)能力支撐，消費(fèi)能力又靠經(jīng)濟(jì)支撐，長三角2009年GDP總量占全國20%多，是未來商業(yè)地產(chǎn)最發(fā)達(dá)、最先進(jìn)的區(qū)域。上海公司所處的戰(zhàn)略地位上，我們?cè)摮鍪謺r(shí)就出手，上海公司涉足商業(yè)地產(chǎn)的比例會(huì)相對(duì)大一些。未來我們將沿高鐵站點(diǎn)、磁懸浮布局區(qū)域性的城市綜合體項(xiàng)目，將在蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、南京、嘉興等城市，尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。今后超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)商里將會(huì)看到金地的身影?！标惐匕蚕驎r(shí)代周報(bào)記者表示。

發(fā)力豪宅

從8月開始，金地天字系列的1號(hào)作品—金地天御高調(diào)亮相。近期，滬青平公路附近，已鋪滿了金地天御的道旗廣告。國慶2010上海秋季房展會(huì)期間，金地在全國最高端的項(xiàng)目金地天境也首次亮相。憑借“天字系列”，金地上海公司正式跨入豪宅市場。

陳必安表示，在金地上海公司的產(chǎn)品布局中，豪宅與中高端住宅的比例，將按照1:9到2:8再到3:7來發(fā)展，“天字系列”將打造一個(gè)高端項(xiàng)目產(chǎn)品系列，代表金地上海公司旗下最頂尖產(chǎn)品的子品牌，借此啟動(dòng)金地在長三角籌謀已久的“產(chǎn)品線黃金布局”策略。

陳必安告訴時(shí)代周報(bào)記者，豪宅是對(duì)金地中高端項(xiàng)目的提升，調(diào)控新政并不影響金地在豪宅領(lǐng)域的布局。

除此以外，陳必安透露，金地上海公司還將在長三角進(jìn)行大面積新城區(qū)開發(fā)，做一些有主題的住宅開發(fā)，如文化、旅游、生態(tài)等。同時(shí)，為了使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研發(fā)能跟上，今年力爭在上?；蚝贾莩闪a(chǎn)品研發(fā)院，對(duì)產(chǎn)品戶型、景觀、外立面、低碳生態(tài)等進(jìn)行研發(fā)，并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品投入市場。