自9月以來(lái)，保險(xiǎn)行業(yè)掀起了進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的大潮。9月初保監(jiān)會(huì)下達(dá)保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法，從政策面上正式為險(xiǎn)資進(jìn)入樓市提供了制度保障。

9月19日，中國(guó)平安以7.18億的價(jià)格收購(gòu)瑞安建業(yè)位于成都市中區(qū)區(qū)域的商用物業(yè)。這是險(xiǎn)資政策放行后，險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)的首個(gè)大筆交易。隨即在次日9月20日，合景泰富公布將北京合景擬將其在天津合資公司中所持有的24.54%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托，代價(jià)為9億元。

險(xiǎn)資進(jìn)入樓市提速

9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，允許保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)，有逾4500億元人民幣的資金有望進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

9月19日，瑞安建業(yè)與中國(guó)平安旗下控股公司平安財(cái)險(xiǎn)達(dá)成協(xié)議，以7.18億元收購(gòu)了瑞安位于成都的中匯廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，這也成為保監(jiān)會(huì)對(duì)其險(xiǎn)資入樓市政策放閘后，保險(xiǎn)公司進(jìn)軍房地產(chǎn)的首個(gè)公開(kāi)公布的大筆交易。

據(jù)悉，該項(xiàng)目是瑞安建業(yè)2006年以4億多元的價(jià)格拿下的成都爛尾樓項(xiàng)目，項(xiàng)目地處于成都核心地段區(qū)域。此前有機(jī)構(gòu)評(píng)估其商業(yè)價(jià)值數(shù)據(jù)顯示，目前成都區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的租金水平按季增加4.7%，在供應(yīng)有限的情況下，市中心寫(xiě)字樓物業(yè)更是稀缺，更具有投資價(jià)值。

根據(jù)協(xié)議，除了7.18億元的出售代價(jià)以外，在交易后3年，如有關(guān)物業(yè)的450個(gè)車(chē)位總租金收入達(dá)到最低保證的1500萬(wàn)元，瑞安可收取額外900萬(wàn)元，即該項(xiàng)目交易額最高可達(dá)7.27億元人民幣。而任何虧損將從上述金額應(yīng)付金額中扣減。

一直與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的平安旗下控股公司平安信托也不甘落后，9月20日，合景泰富公布北京合景擬將其在天津合資公司中所持有的24.54%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托，代價(jià)為9億元。有消息稱(chēng)，安邦財(cái)險(xiǎn)正準(zhǔn)備在成都出資約4.92億元，將原成都市行政辦公中心1、2號(hào)樓房產(chǎn)攬入懷中。如無(wú)意外，北京另一家大型保險(xiǎn)巨頭也將該行政辦公中心5號(hào)樓拿下。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這不會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，作為保險(xiǎn)公司去買(mǎi)自用的物業(yè)而非交易用地是合情合理的?！斑@只是一個(gè)投資組合?！北ｋU(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)自用物業(yè)是一直存在的一種現(xiàn)象，通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了自用以外，剩余的部分用于出租，獲得租金收入，這是險(xiǎn)資投資于商業(yè)地產(chǎn)最常用的方式。

保險(xiǎn)巨頭不動(dòng)產(chǎn)攻略

這是險(xiǎn)資進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的最新案例。事實(shí)上，從2006年起，保險(xiǎn)公司便曾以各種形式變相進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括自用、自用型開(kāi)發(fā)、與不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)合作、對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)投資、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)投資等等。其中以自用物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)形式居多，因此各大保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)量大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自身的辦公需求。

“現(xiàn)在大保險(xiǎn)公司的一個(gè)策略是，先把之前以自有資金投資的不動(dòng)產(chǎn)置換成保險(xiǎn)資金的投資資產(chǎn)。而小的保險(xiǎn)公司因?yàn)闆](méi)有自己的資產(chǎn)管理或投資公司，穩(wěn)妥起見(jiàn)，可能會(huì)把資金委托給大的保險(xiǎn)公司來(lái)運(yùn)作。”招商證券的一位保險(xiǎn)業(yè)分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析說(shuō)。

而小保險(xiǎn)公司的策略，或?yàn)榇笮捅ｋU(xiǎn)公司的投資機(jī)構(gòu)提供了不少機(jī)遇。平安信托的一位物業(yè)投資部總監(jiān)曾在一次業(yè)內(nèi)交流會(huì)上透露：“從房地產(chǎn)投資來(lái)講，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)是為保險(xiǎn)資金新投資渠道的開(kāi)放做準(zhǔn)備的，同時(shí)也為第三方的投資做準(zhǔn)備，即用機(jī)構(gòu)投資者的專(zhuān)業(yè)判斷能力為我們的第三方客戶(hù)做投資?！?/P>

平安信托對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資最早可追溯到2007年初。當(dāng)時(shí)該公司在房地產(chǎn)投資、基建投資領(lǐng)域高薪招攬人才，涉及到公司內(nèi)十幾個(gè)高層職務(wù)。而隨著公司信托資產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額也相應(yīng)增長(zhǎng)?！霸诔^(guò)1000億元的資產(chǎn)中，平安信托有相當(dāng)一部分投資于商業(yè)房地產(chǎn)?！逼桨布瘓F(tuán)的一位高管如是說(shuō)道。

與平安的激進(jìn)不同，人保的策略屬于保守派。“雖然我們長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，但保險(xiǎn)資金要求有穩(wěn)定的回報(bào)，作為市場(chǎng)的后進(jìn)入者，如果買(mǎi)樓的成本過(guò)高，肯定達(dá)不到收益率的要求。另一方面，目前市場(chǎng)可供出售的標(biāo)價(jià)物業(yè)也相對(duì)稀缺?！比吮５囊晃粌?nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

今年7月，國(guó)壽投資正式出手，與信達(dá)投資達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)合作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資力度的增強(qiáng)，政策開(kāi)閘的利好誠(chéng)然是關(guān)鍵，但也與目前險(xiǎn)企受資本市場(chǎng)波動(dòng)壓力大、需尋求新利潤(rùn)渠道不無(wú)關(guān)系。時(shí)代周報(bào)記者從各險(xiǎn)企2010年的中報(bào)發(fā)現(xiàn)，前兩年證券投資類(lèi)產(chǎn)品對(duì)高利潤(rùn)的貢獻(xiàn)比例已經(jīng)一去不復(fù)返，規(guī)避資本市場(chǎng)的波動(dòng)、轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期的有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的投資渠道已是保險(xiǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。