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7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)提及，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

評論：

1、當(dāng)前按揭貸款定價(jià)機(jī)制-“三層定價(jià)機(jī)制”

當(dāng)前按揭貸款定價(jià)采用三層定價(jià)機(jī)制?！?022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》詳細(xì)介紹了我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率所采用的“三層定價(jià)機(jī)制”。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。實(shí)際上，由于近兩年房貸需求低迷，競爭激烈，商業(yè)銀行往往按照地方政府確定的房貸利率下限來定價(jià)。

2022年底建立了首套房房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。2022年12月30日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

房貸利率大多為與LPR掛鉤的浮動(dòng)利率。據(jù)央行上半年金融數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，“99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，就是以貸款市場報(bào)價(jià)利率為基準(zhǔn)，簽合同的時(shí)候選擇一個(gè)加點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)放時(shí)的市場供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度。加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點(diǎn)是不變的?！?/p>

目前，五年期以上LPR為4.2%，全國層面的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，即4.0%；第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為LPR加60個(gè)基點(diǎn)，即4.8%。

目前，房貸利率普遍較低。據(jù)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，截至2023年3月末，根據(jù)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，即可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10個(gè)至40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。目前96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

2、存量按揭貸款利率下調(diào)的可能路徑

存量按揭貸款利率下調(diào)歷史上曾發(fā)生過一次。2008 年10 月央行宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍，并在答記者問中表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當(dāng)年由于轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

存量按揭利率下調(diào)可能性較高。2017-2021年間，房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)格，新發(fā)放按揭貸款規(guī)模大且房貸利率較高。近兩年，全國房價(jià)普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房價(jià)虧損，財(cái)富縮水。此外，由于近幾年存款利率顯著下調(diào)，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴(kuò)大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導(dǎo)致提前還貸較多。存量按揭貸款利率明顯下調(diào)有望較大程度上減少提前還貸規(guī)模。在央行領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)支持及鼓勵(lì)銀行調(diào)整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應(yīng)廣大群眾的關(guān)切。

由于存量按揭貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營壓力，銀行主動(dòng)下調(diào)的動(dòng)力較弱。這可能需要監(jiān)管明確調(diào)整的方案，因而存量按揭利率下調(diào)尚需時(shí)間。

存量按揭貸款利率調(diào)整的可能路徑？由于目前按揭貸款定價(jià)采用三層定價(jià)機(jī)制，與2009年有較大的不同，銀行在各城市發(fā)放按揭貸款需要遵循各城市政府制定的利率下限。我們認(rèn)為，存量按揭加點(diǎn)下調(diào)的可能方案為，存量按揭貸款加點(diǎn)高于目前區(qū)域最新加點(diǎn)幅度的，按揭貸款加點(diǎn)有可能下調(diào)至最新的，低于最新加點(diǎn)幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當(dāng)?shù)禺?dāng)前新發(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進(jìn)存量按揭利率調(diào)整工作，銀行可以在手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等設(shè)置調(diào)整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網(wǎng)點(diǎn)線下申請，操作難度很低。

3、北上深或難受益于存量按揭利率下調(diào)

由于目前按揭貸款定價(jià)采用三層定價(jià)機(jī)制，目按揭貸款定價(jià)遵循因城施策，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，各區(qū)域加點(diǎn)下限取決于地方政府。根據(jù)我們梳理，近幾年，北京、上海和深圳房貸利率加點(diǎn)政策保持了穩(wěn)定，加點(diǎn)幅度保持不變，由于需要遵循區(qū)域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益于存量按揭貸款利率下調(diào)。

目前，北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點(diǎn)55BP），上海為4.55%（加點(diǎn)35BP），深圳為4.5%（加點(diǎn)30BP）。我們預(yù)計(jì)北上深很難受益存量按揭利率的可能下調(diào)，除非地方下調(diào)加點(diǎn)幅度。近幾年，一線城市里廣州大幅下調(diào)過加點(diǎn)（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點(diǎn)為0BP）。

北上深以外區(qū)域或顯著受益。近兩三年，由于房價(jià)低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度。目前96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，蘇州市2019年10月首套房房貸利率加點(diǎn)幅度達(dá)128BP，目前為-20BP，加點(diǎn)近幾年下降了近150BP。

4、存量按揭利率調(diào)整的影響多大？部分銀行受影響較大

由于提前還貸明顯增多，及地產(chǎn)銷售走弱導(dǎo)致新發(fā)放按揭貸款規(guī)模走低，22Q1以來個(gè)人住房貸款余額幾乎零增長。據(jù)央行披露，“個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。”

圖1：中國個(gè)人住房貸款余額自22Q1以來近乎零增長（億元）

截至2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，占總貸款的18.1%。其中，北京市2022年末個(gè)人住房貸款余額1.2萬億元，估算北上深合計(jì)個(gè)人住房貸款約4萬億。我們粗略估算存量按揭貸款中60%左右的規(guī)模利率較高，較高利率的按揭貸款平均加點(diǎn)下調(diào)幅度或達(dá)100BP，存量按揭利率加點(diǎn)下調(diào)可能影響商業(yè)銀行每年利息收入0.21萬億元，影響凈利潤約7個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，存量按揭利率下調(diào)將壓縮銀行息差，倒逼進(jìn)一步下調(diào)存款利率。

圖2：個(gè)人住房貸款新發(fā)放加權(quán)平均利率走勢（%）

部分上市銀行受影響或較大。從A股上市銀行整體來看，截至2022年末，個(gè)人住房貸款余額35.0萬億元，占總貸款的24.1%。其中，四大行及郵儲銀行按揭貸款占比較高。部分城商行按揭貸款占比較低，如寧波銀行、南京銀行等。

圖3：截至2022年末，A 股上市銀行個(gè)人住房貸款占比情況