新加坡金融管理局（MAS，下稱(chēng)“新加坡金管局”）在近期發(fā)布的半年一度的《宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估》報(bào)告中指出，新加坡2022年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)預(yù)計(jì)維持在3%至4%，貢獻(xiàn)主要來(lái)自貿(mào)易相關(guān)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)導(dǎo)向、旅游相關(guān)等行業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 

然而，新加坡金管局也指出，受制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)等主要外向型行業(yè)的拖累，預(yù)計(jì)明年新加坡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩，并低于總體趨勢(shì)的水平。

八只工業(yè)新加坡房地產(chǎn)投資信托（S-REITs）均已公布了第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)或最新業(yè)務(wù)報(bào)告。這八只S-REITs的平均投資組合入駐率穩(wěn)定在95.4%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為37.2%。 

注：此表不包括持有工業(yè)資產(chǎn)的多元化S-REITs和地產(chǎn)商業(yè)信托。 

資料來(lái)源:公司公告，新交所湯森路透（截至2022年11月10日的數(shù)據(jù)）。股息收益率摘自2022年10月S-REITs和地產(chǎn)商業(yè)信托研究報(bào)告。 

在發(fā)布的報(bào)告中，多數(shù)報(bào)告表示認(rèn)同新加坡金管局提出的全球經(jīng)濟(jì)低迷觀點(diǎn)，挑戰(zhàn)包括通貨膨脹、地緣政治緊張和能源成本上升等。但也有某些報(bào)告指出，受益于物流、高價(jià)值制造業(yè)和生物醫(yī)藥行業(yè)的長(zhǎng)期需求支撐，新加坡工業(yè)板塊展現(xiàn)韌性。 

在八只工業(yè)S-REITs中，有四只公布了最近一個(gè)季度的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，分別是寶澤亞太房地產(chǎn)信托（Aims Apac Reit）、中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托（EC World Reit）、豐樹(shù)工業(yè)信托（Mapletree Industrial Trust）和豐樹(shù)物流信托（Mapletree Logistics Trust），其余四只則發(fā)布了中期業(yè)務(wù)報(bào)告。 

寶澤亞太房地產(chǎn)信托（AA Reit）報(bào)告稱(chēng)，2023財(cái)年上半年總收入和物業(yè)凈收益（NPI）分別按年同比（yoy）增長(zhǎng)27.5%和28.2%。這得益于對(duì)澳大利亞連鎖超市和雜貨店Woolworths總部的收購(gòu)，以及更高的租金收入和新加坡投資組合的收益。然而，由于單位基數(shù)擴(kuò)大，同期每單位派息（DPU）下降了1.1%。該信托還指出其租賃勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中正在執(zhí)行中的47個(gè)租約錄得正向續(xù)約租金調(diào)整率8.1％，占總投資組合凈可出租面積（NLA）的6.7％。 

中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托（ECWReit）報(bào)告稱(chēng)，盡管因人民幣貶值和物業(yè)管理費(fèi)用上升導(dǎo)致物業(yè)凈收益按年同比下降5.4%，其2022財(cái)年第三季度的業(yè)績(jī)?nèi)耘c本季度中國(guó)市場(chǎng)不斷改善的穩(wěn)定性相一致。在10月，中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托提出脫售北港物流和崇賢港物流這兩個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)理人表示此次資產(chǎn)剝離及時(shí)，將使該REIT因議定物業(yè)價(jià)值的溢價(jià)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)，使其能夠減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)并給予單位持有人特定股息分配。 

豐樹(shù)工業(yè)信托（MIT）公布22/23財(cái)年第二季度的總收入和物業(yè)凈收益分別按年同比增長(zhǎng)12.8%和8.3%，達(dá)1.755億新元和1.303億新元。業(yè)績(jī)的改善主要得益于在美國(guó)收購(gòu)的29家數(shù)據(jù)中心，部分被較高的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和借款成本所抵消。 豐樹(shù)工業(yè)信托將在22/23財(cái)年第三季度開(kāi)始釋放660萬(wàn)新元的收入，并持續(xù)三個(gè)季度。這是因?yàn)橛嘘P(guān)合資企業(yè)曾宣布暫扣19/20財(cái)年第四季度的分紅，以便該信托在疫情期間加強(qiáng)現(xiàn)金管理的靈活度。 

豐樹(shù)物流信托（MLT）公布22/23財(cái)年第二季度總收入和物業(yè)凈收益分別按年同比增長(zhǎng)11.4%和10.8%。通過(guò)使用外匯遠(yuǎn)期合約來(lái)對(duì)沖海外資產(chǎn)收入，減輕了貨幣貶值的影響，使得可分配給單位持有人的金額增長(zhǎng)了15.6%。 在此期間，受益于該信托旗下幾乎全部達(dá)成續(xù)租或新租賃合同，該信托錄得正向平均續(xù)約租金調(diào)整率約3.5%。 

您知道嗎？

? 新加坡是亞洲房地產(chǎn)投資信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了42只房托和地產(chǎn)商業(yè)信托*，總市值超過(guò)1,000億新元，約占新加坡總市場(chǎng)市值的12%，其中有90%（37只）擁有海外資產(chǎn)，覆蓋工業(yè)類(lèi)、酒店類(lèi)、多元類(lèi)、零售業(yè)類(lèi)、辦公樓類(lèi)、專(zhuān)門(mén)類(lèi)、醫(yī)療保健類(lèi)等多種類(lèi)別。

? 截至2022年9月30日，這42只房托和地產(chǎn)商業(yè)信托的平均股息收益率為7.2%，富時(shí)新加坡房托指數(shù)10年總回報(bào)率為74.7%，10年的市值年復(fù)合增長(zhǎng)率為13%。

*注：地產(chǎn)商業(yè)信托是擁有物業(yè)資產(chǎn)的商業(yè)信托。

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