此前因黑天鵝原因推遲的重大會議、重大報告，相繼啟幕。

被熱議之一的GDP不設(shè)目標(biāo)，意料之外也是在情理之中。

上調(diào)退休人員基本養(yǎng)老金已經(jīng)板上釘釘，報告里還提到，目前我國有近3億人領(lǐng)取養(yǎng)老金，這一數(shù)字著實不小。

資本市場聞風(fēng)而動。

最敏感的股市方面，投資者已經(jīng)選擇用錢投票，大盤整體一個字：跌。具體就不多說了。

基本面的解讀相信各位已經(jīng)看過很多，我主要想聊聊樓市。以史為鑒，對比今年。

我國樓市，短期看政策、中期看政策、長期看政策，幾乎是雷打不動的鐵律。今年的措辭和往年有何不同？2020年樓市真的沒戲了嗎？或許能從中找到部分答案。

1、2020年：91個字，再提“房住不炒”。12年一輪回，以12年為周期，通過倒述的形式，我們一起回顧，這12年在相關(guān)措辭下，當(dāng)年樓市如何表現(xiàn)。

2020年，報告用91個字（含標(biāo)點）來為房地產(chǎn)定調(diào)：

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

字很少，意思很堅決。簡而言之就是繼續(xù)“房住不炒”，這一力度相比2019年實際上更大。

或許是此前房地產(chǎn)救市的聲音太火，今年報告中重申“房住不炒”，進(jìn)一步說明高層穩(wěn)樓市的決心。

另外，報告提到，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。這意味著城市品質(zhì)、居住品質(zhì)在部分城市、部分地段要提升。因此，這部分的房價在穩(wěn)定基礎(chǔ)上有小幅增長的空間。

2、2019年，關(guān)于樓市的著墨有接近300字，未提“房住不炒”，但強調(diào)了“穩(wěn)”。

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

相比2020年，2019年重點在新型城鎮(zhèn)化，這其中包括保障性住房和棚戶區(qū)改造等等方面。

“調(diào)控”二字雖然沒說，但2018年說了，為保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，即意味著調(diào)控繼續(xù)，只是嚴(yán)厲程度有別。

2019年，我國樓市調(diào)控成績維持得不錯，雖然杠桿率整體是有回升了，但從成交面積、成交價格、預(yù)期三大重要指標(biāo)來看，大部分地區(qū)都呈穩(wěn)定狀態(tài)，并未出現(xiàn)太大波瀾。

3、2018年，200多字，提出房住不炒，繼續(xù)差別化調(diào)控。

更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

這些表述基本延續(xù)了過去一年多的官方定調(diào)。同時首先強調(diào)的是棚改，接著是公租房，對弱勢群體的幫扶。

也就是說，最困難那部分人，努力讓他們得到最大的重視，包括讓符合條件的外來務(wù)工人員也能有機(jī)會住公租房。

我們可以回憶下，相比2019年，2018年的樓市行情是不是要更熱一些。但相比2017年，又是“小巫見大巫”了。

4、2017年，300多字，強調(diào)三四線城市去庫存，鼓勵和遏制“剛?cè)岵?jì)”。

因城施策去庫存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。

今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

簡而言之就是：快到三四線城市買房，一二線城市房價太火要遏制，要兜底，棚改搞起。

最后，2017年，每個城市都成了“賈會計”，都要采取一些手段，讓報表好看。特別是一二線這些特大、超大城市們，暫時得糊過去。

如果計劃買房的剛需一族看到了當(dāng)時的報告，就應(yīng)該明白，起碼剛需2017年任何時候，都不該猶豫。猶豫了就是白干好幾年。

也許此時部分年前的朋友會覺得2017年有點夸張，那是你還沒關(guān)注到2016年的樓市。

5、2016年，居民住房消費再次被公開支持。發(fā)力棚改、化解庫存、完善支持住房信貸……所有的詞句都指向一點：大幕要拉開了。

今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

雖然這一年并沒有單獨把房地產(chǎn)拿出來單獨作為一段來講，但事實是，2016年啟動的房價行情比措辭更魔幻現(xiàn)實。也是2008年以來，樓市最觸目驚心的瘋狂。

除了2016年報告里的助力，實際上，鋪墊在2015年就已經(jīng)打好了。

6、2015年，400多字，總結(jié)起來一句話：繼續(xù)幫助去庫存！棚改大干快上起來，貨幣化補償公開提出，戶籍制度改革抓緊實施，放寬戶口遷移。

這一切，都是在創(chuàng)造需求！

加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。

對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費。建立財政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤機(jī)制，合理分擔(dān)農(nóng)民工市民化成本。建立規(guī)范多元可持續(xù)的城市建設(shè)投融資機(jī)制。堅持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點。加強資金和政策支持，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點。

重點還在當(dāng)年的貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2預(yù)期增長12%左右，在實際執(zhí)行中，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，也可以略高些。

松緊適度，M2根據(jù)需求可以略高，也就是穩(wěn)中偏松的意思。這早就為后來的降息、降準(zhǔn)打開了大門。當(dāng)年，股市可以寄予厚望，否則放水可能又不可避免了。

那一場股災(zāi)，更是讓房地產(chǎn)獲得更大的倚重。之所以上述幾年都反復(fù)提到去庫存，是因為前幾年的庫存壓力逐漸顯露。

7、2014年，庫存問題出現(xiàn)，地產(chǎn)承壓，棚改開始大起步，調(diào)子在變。

完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅持分類指導(dǎo)、分步實施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。

針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

經(jīng)過2008年金融危機(jī)后的貨幣大放水、房地產(chǎn)大發(fā)展，很多三四線、縣級城市房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，需求跟不上供應(yīng)。

棚改應(yīng)運而生。棚改的厲害在于，需求被增加、貨幣化補償逐步被嘗試?；蛟S單獨看感覺還不是很強烈，對比2013年會發(fā)現(xiàn)，字里行間調(diào)子已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

8、2013年，完全未提棚改，而是保障性住房，同時加強調(diào)控。

加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制。繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

2013年，是W最后一次做報告。前幾年，房價在很多城市也明顯沖頂，曲線應(yīng)該可以向下了吧？新任博士也說了，不搞大水漫灌，要和過去說道別。真的是新氣象，房地產(chǎn)不再那么綁架中國經(jīng)濟(jì)？

年中，一場錢荒，給了所有幼稚的人一記重拳。

9、2012年，促進(jìn)房價合理回歸。看到這幾個字，應(yīng)該能想象前幾年房價的情況。

繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

但說易行難。2012年房價并沒有合理回歸，房地產(chǎn)長期平穩(wěn)后幾年也沒有實現(xiàn)。

不過起碼開始穩(wěn)定。因為保障房，特別是公租房依舊被重視，甚至提出要建立相關(guān)的建設(shè)、分配、管理、退出的全國性機(jī)制。

不僅如此，住房信息系統(tǒng)也被要求加快建設(shè)，我國房地產(chǎn)稅改革也提到了。

有時候在想，如果后來的幾年加把油、頂住壓力，沿著之前思路一鼓作氣，今天房價還會如此嗎？

10、2011年，經(jīng)過泡沫飛舞、調(diào)控發(fā)力，房地產(chǎn)長效機(jī)制全面提出。

堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。一是進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。今年要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。重點發(fā)展公共租賃住房。中央財政預(yù)算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元。各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入。抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度，提高透明度，加強社會監(jiān)督，保證符合條件的家庭受益。二是進(jìn)一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

制定并向社會公布年度住房建設(shè)計劃，在新增建設(shè)用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。重點增加中小套型普通商品住房建設(shè)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。嚴(yán)格落實差別化住房信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，有效遏制投機(jī)投資性購房。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場行為監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。三是建立健全考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。有關(guān)部門要加快完善巡查、考評、約談和問責(zé)制度，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。

500多字的篇幅，可見其重視程度。伴隨著的，是貨幣準(zhǔn)備大收緊，重慶的公租房模式受到全國重視，準(zhǔn)備復(fù)制到全國。

看起來要大干一場，事實卻很鬧心，2011年四季度貨幣又放松了一下。

無論如何，2010-2011年的調(diào)控周期，還是讓很多剛需小白領(lǐng)上了車。有好幾個城市的朋友，就是因為那一輪上車，獲得了后來倒手、換大房子的機(jī)會。

畢竟2010年、2009年，情況讓很多剛需害怕。

11、2010年，360多字，遏制房價過快上漲。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府要切實負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。

規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

地方政府因為基建大干快上、各種平臺債務(wù)開始激增，唯有土地財政可以解憂，房價一騎絕塵。

調(diào)控開始越來越嚴(yán)，當(dāng)年也說這是史無前例的調(diào)控，甚至一些和戶籍、社保限制有關(guān)的調(diào)控政策，還被批評——我當(dāng)時也是這么認(rèn)為的。但是效果依舊不明顯，房價難壓住。地方和中央的訴求，明顯有偏差。

值得注意的是，保障房受到越來越多的重視。今天回過頭去看，這樣的力度還是不夠大，調(diào)控就是應(yīng)該嚴(yán)一點。而差別化信貸政策、差別化稅收優(yōu)惠意味著，口子依舊還在。房價很難被打壓下去。

12、2009年，全面鼓勵房地產(chǎn)大發(fā)展。當(dāng)年的重要報告，關(guān)于房地產(chǎn)最重要的話，是這么說的：

落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策。對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策。促進(jìn)普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持。

所有的語句都充滿對房地產(chǎn)的支持和鼓勵。這樣的大支持，實際是寄予厚望，因為世界金融危機(jī)，已經(jīng)摧毀了半個華爾街、半個美國經(jīng)濟(jì)。

這一年，政府工作報告還說，要實施適度寬松的貨幣政策。是的，在我的理解里，寬松二字一旦出現(xiàn)，意味著大水漫灌，意味著泡沫必然吹起。

總結(jié)：從2009年開始，我們經(jīng)歷了幾次調(diào)控周期，不少地方房價有過起伏，但不容否認(rèn)，房地產(chǎn)在幾次周期中取得了飛躍式的發(fā)展。

經(jīng)過多年的調(diào)控，很多人也都明白了，房價說白了就是看宏觀和貨幣政策。而政策其實都在字里行間，都是顧名思義。但沒有比較，很多措辭也就沒有那么多的意義。

2020、2021年將發(fā)生什么？當(dāng)然還要看全球復(fù)蘇的情況。至少目前來看，高層“穩(wěn)”樓市的決心今非昔比。

對了，貨幣政策方面，報告里說的是：積極的財政政策要更加積極有為、穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。

這比2019年的表述要更積極。但最終樓市會獲益嗎？也不見得，最關(guān)鍵的信號槍還沒來。

注：文中所有文字截圖均來自于當(dāng)年國務(wù)院政府工作報告