這兩天，一個關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)刷屏的報道是：據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開放商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。

報道里面特別提到我上一篇文章的一個觀點： “未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產(chǎn)名單還將繼續(xù)增加。有些報道根據(jù)我的這個觀點，甚至夸張地推算出，今年還有8000多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。

在今年，近期，重慶市前市長黃奇帆也有一個相似的說法，他認為，“中國房地產(chǎn)有一個現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最?！?/p>

黃奇帆列舉數(shù)據(jù)稱:“根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

他判斷，今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上！目前中國全國有房地產(chǎn)企業(yè)10萬多家（我在5年前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是13萬多家，現(xiàn)在的工商數(shù)據(jù)是10萬家左右，已經(jīng)比以前少了3萬家左右。），這意味著，未來有7萬家左右的房地產(chǎn)企業(yè)消失。

對于我“只有20%的開發(fā)商可以活下來，80%的會死掉”，我其實在上一篇文章中說的清清楚楚。但現(xiàn)在看來，這個觀點又被誤讀了。很顯然，我說的80%房地產(chǎn)企業(yè)會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發(fā)生的事實，更不是今年要死掉這么多。

有人認為我的這個說法太夸張，其實一點都不夸張，即使死掉80%，中國還有2到3萬家左右的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量仍然是全球最多的，2到3萬家的房地產(chǎn)企業(yè)，完全可以滿足未來房地產(chǎn)市場的供給。

但是，相對于我的觀點被誤讀，446家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)究竟對市場的意義更是被誤讀。

我特別奇怪的是，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)這種每年都發(fā)生的稀松平常之事，為什么今年引發(fā)了大家巨大的關(guān)注。這不過是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應(yīng)而已”。

在市場下行的情況下，任何風吹草動都會引發(fā)市場的過度解讀，不僅僅是房地產(chǎn)市場。

我要告訴大家的是，即使在房價大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是殼公司，主動關(guān)閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。

真正經(jīng)營困難倒閉的并不多。

不能因為今年又400多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認為房地產(chǎn)的寒冬到了，這是純粹不懂房地產(chǎn)的表現(xiàn)。

對于未來的房地產(chǎn)行業(yè)，我在以前觀點的基礎(chǔ)上，再做幾點解讀：

第一、只有當中國房地產(chǎn)企業(yè)100強破產(chǎn)關(guān)閉比例明顯上升的情況下，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。

看市場的溫度，要看頭部企業(yè)，至少要看這個行業(yè)的100強企業(yè)。中國房地產(chǎn)企業(yè)100強占整個房地產(chǎn)企業(yè)的份額超過一半接近2/3，百強企業(yè)如果出現(xiàn)接二連三的倒閉，整個市場的溫度可想而知。

今年除了極個別的企業(yè)，如億銀集團比較大，剩下的倒閉的房地產(chǎn)企業(yè)基本是聞所未聞的。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組一直沒有到來，這很奇怪。

一個行業(yè)發(fā)展到平穩(wěn)階段，告別高速增長之后，行業(yè)的洗牌和兼并重組將成為行業(yè)進行自我調(diào)整的主要方式。

一些企業(yè)在今年如此嚴厲的調(diào)控下仍然選擇扛著，為什么？就是賭政策放松之后，行業(yè)會迎來新一輪的反彈，警報解除，春去春又來。政策蹺蹺板周期，讓這些企業(yè)即使再困難，也會選擇堅守，除非資金鏈已經(jīng)到了斷裂的邊緣或者已經(jīng)斷裂的。

第三、一些企業(yè)對下一波房地產(chǎn)周期有嚴重誤判，還沉浸在“白銀時代”的美夢中。

我在之前的很多文章中，不斷強調(diào)，中國房地產(chǎn)的下一個周期沒有什么白銀時代，任何房企賺錢的歷史結(jié)束了，行業(yè)暴漲的周期也結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、盈利模式以及區(qū)域動態(tài)和過去的周期面目全非。

我倒是同意這個說法：不是房地產(chǎn)行業(yè)不好做了，而是你的房地產(chǎn)觀念跟不上時代了。

第四、房地產(chǎn)企業(yè)仍然有退路。那就是，以價換量，徹底轉(zhuǎn)變對市場未來發(fā)展的預期和思維。

我們預計，隨著年底的到來，很多房地產(chǎn)企業(yè)會通過降價的方式?jīng)_量，年底整個市場應(yīng)該會有全國性的一波降價潮促銷。

從上個月國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市的房價數(shù)據(jù)看，70個大中城市二手房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)已經(jīng)超過了35個！

大家記住，當二手房價格環(huán)比下跌超過50%的城市時，意味著市場真正的轉(zhuǎn)折點其實已經(jīng)到來。這個時候，整個市場的實際價格已經(jīng)調(diào)整了20%左右。

二手房價格的調(diào)整會推動新房價格的調(diào)整，新房的降價潮是可以推動大量的有實際需要的購房者入市的。

第五，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控其實也到了一個“拐點”。

今年前三季度，全國出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施415次，去年全年是450次，調(diào)控的嚴厲程度超過了預期。

但我認為，管理層對整個房地產(chǎn)市場有誤判。因為下面人提供給決策層的數(shù)據(jù)肯定是假的，對市場本身的真實溫度并不了解。

其實，從去年到今年整個市場本身的調(diào)整幅度很大，北京、上海二手房市場房價調(diào)整的幅度遠高于統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，市場整體已經(jīng)完全降溫，房價上漲的預期基本已經(jīng)打掉，房地產(chǎn)的預期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，除了少數(shù)一些補漲的或者房價整體仍然偏低的城市，大量的城市投資房地產(chǎn)已經(jīng)沒有太大的收益，也沒有多少人炒房。調(diào)控如此嚴厲的意義并不大。

第六、對房地產(chǎn)企業(yè)而言，最大的風險是金融機構(gòu)對房企融資的打壓。

央行7月29日召開的銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會 “點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

央行8月2日又發(fā)出通知：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。

8月25日發(fā)布第16號公告，10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款中，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個基點。

如果監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資的態(tài)度不變，2020年，才是大房企最艱難的時刻。

我過去勸一些開發(fā)商認清形勢，對市場下一波周期要有正確的認識，但過去多次冒險的成功已經(jīng)讓他們很難聽得進去風險的提示。

即使灰犀牛已經(jīng)沖到了眼前，他們也以為那不過是一個沒有危險的雕塑而已。很多企業(yè)死掉，并非因為真的困難，而是太牛逼牛逼死了。

第七、房地產(chǎn)高杠桿時代結(jié)束了。

中國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)負債率在70%以上，負債率超過80%的企業(yè)比比皆是。

這是過去房地產(chǎn)高增長時代的主流玩法，但這種玩法本身需要很高的周轉(zhuǎn)，需要“日光盤”等來配合，一旦去庫存速度慢下來，一旦房子賣不出去，立即就會面臨生死存亡。

我對中國房地產(chǎn)企業(yè)前10名里至少有兩家企業(yè)資金鏈斷裂一直看好，現(xiàn)在他們?nèi)匀换钪呀?jīng)是奇跡了。

第八、購房者怎么解讀這個信號？千萬不要以為房地產(chǎn)不重要了，我之前反復強調(diào)，房地產(chǎn)作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的地位至少在我們活著的時候不會改變！

這個殘酷的事實要接受。也不要以為管理層會永遠打壓這個行業(yè)，這個行業(yè)的冷暖牽動著中國經(jīng)濟的各種神經(jīng)，一下子把這個行業(yè)打垮對中國經(jīng)濟的傷害比中國經(jīng)濟被這個行業(yè)綁架了要嚴重的多，最理性的選擇就是用時間換空間，而不是人為打破博弈的平衡。

我的預判沒有改變，那就是，明年年初，本輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期基本告一段落，一線及部分熱點城市的房價會迎來一小波反彈，但是，房價像過去一樣大漲乃至暴漲的概率等于零，投資房地產(chǎn)仍然要考慮機會成本的問題，但是，這些地方購房自住的其實過完春節(jié)可以關(guān)注市場的變化了。