一位網(wǎng)友發(fā)帖稱：自己入手的房子三年都沒(méi)漲過(guò)了。

坐標(biāo)龍華區(qū)某樓盤，2016年6月賣到5.8萬(wàn)/平，等到了2018年新區(qū)開盤，開盤當(dāng)天3個(gè)99折優(yōu)惠下來(lái)均價(jià)是5.8萬(wàn)/平米，與2016年的開盤均價(jià)持平。

2019年開盤價(jià)則是6萬(wàn)，基本沒(méi)漲。如果2016年買了二手房，甚至還會(huì)虧損。這絕對(duì)不是個(gè)例。

近日，中泰證券宏觀首席分析師梁中華（以下簡(jiǎn)稱中泰宏觀）在其最新研報(bào)中指出：

從投資的角度來(lái)看，如果房?jī)r(jià)不上漲、甚至說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。比如上海市持有房產(chǎn)的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當(dāng)前（國(guó)內(nèi)）至少有一半以上的城市，持有房產(chǎn)已經(jīng)開始虧錢。

炒房每天都在虧錢的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！那么炒房客的資金都去哪兒了？

據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，有知情人士表示，近期不斷有原來(lái)炒房的資金進(jìn)入股市?！耙恍┤虪I(yíng)業(yè)部最近的證券保證金余額在持續(xù)增加，已有營(yíng)業(yè)部出現(xiàn)連續(xù)每天增加幾千萬(wàn)的情況。這些錢中，有一些是原來(lái)的炒房資金。”

01

炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報(bào)表示，從大類資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，過(guò)去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。

通過(guò)測(cè)算了過(guò)去十年我國(guó)各類資產(chǎn)的投資回報(bào)，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產(chǎn)采用中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司發(fā)布的住宅投資收益指數(shù)，考慮了租金的回報(bào)。

結(jié)果顯示，過(guò)去十年如果投資大宗商品并一直持有，累計(jì)能得到30%的回報(bào)，投資債券有51%的回報(bào)，投資股票有57%的回報(bào)，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報(bào)。而事實(shí)上考慮到結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，很多核心城市的房?jī)r(jià)過(guò)去十年漲了3、4倍都不止。

圖片來(lái)源：中泰證券

如果考慮到杠桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加杠桿買股票的投資者是少數(shù)，而買房加杠桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的杠桿，獲得的投資收益都是翻倍的。

而如果首付比例是30%的話，自帶的杠桿更高。所以過(guò)去十年早買房、多買房是最正確的大類資產(chǎn)配置決策。

但如果房?jī)r(jià)不漲，那么炒房者其實(shí)每天都在虧錢。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來(lái)的租金收益只有1.6%，而過(guò)去一年上海的房?jī)r(jià)非但沒(méi)漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實(shí)上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，有一半以上的城市過(guò)去一年的房?jī)r(jià)漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來(lái)算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場(chǎng)很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計(jì)。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革后，貨幣政策基本形成了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域收水、對(duì)非房地產(chǎn)領(lǐng)域放水的結(jié)構(gòu)性寬松格局。在這種背景下，房地產(chǎn)的大周期和政策決定的小周期都會(huì)向下，房?jī)r(jià)也會(huì)有回調(diào)壓力。

據(jù)中泰宏觀測(cè)算，我國(guó)居民有近6成資產(chǎn)直接或者間接配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中小城市房產(chǎn)的流動(dòng)性（變現(xiàn)能力）其實(shí)很差，二手房很多要折價(jià)才賣得出去，所以看似房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產(chǎn)，但當(dāng)需要用現(xiàn)金的時(shí)候，其實(shí)很難變現(xiàn)。

02

房子可能難再漲了

中共中央政治局7月30日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。除了“房住不炒”的定位之外，還多了一句分量十足的話語(yǔ)：

不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%。事實(shí)上，今年前6個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)增速全部為負(fù)。要知道的是，自今年1-2月份出現(xiàn)的銷售面積下滑是43個(gè)月以來(lái)的首次。

在很早以前，就有專家預(yù)測(cè)中國(guó)樓市的天花板在15萬(wàn)億元人民幣左右。這一數(shù)字其實(shí)在2018年就已經(jīng)達(dá)到了。最近，重慶原市長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆在演講中就表示，今后十幾年，中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮。

他認(rèn)為，十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

拐點(diǎn)來(lái)了。再來(lái)看一下上半年，萬(wàn)科、恒大、碧桂園的銷售額情況：

碧桂園上半年合約銷售額3895.4億元。和去年同期相比下降了約230億元，下降幅度約為5.56%；權(quán)益金額同比下滑約0.56%。

恒大2019年上半年合約銷售額同比下滑7.06%，為2825.4億元；權(quán)益金額為2687億元，同樣同比下滑約7.06%。

萬(wàn)科權(quán)益金額從2018年上半年的2121.1億元到今年上半年的2009.6億元，下降5.26%。

在往年，這三家的速度不可謂不快。從2012年到2018年，碧桂園的合同銷售同比增速?gòu)奈吹陀?0%，年復(fù)合增長(zhǎng)率50%，萬(wàn)科年復(fù)合增長(zhǎng)率則是26%，恒大29%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去至少9年內(nèi)，這三家房企從未出現(xiàn)過(guò)大幅度的銷售下滑。作為布局遍布整個(gè)中國(guó)各級(jí)城市的三大龍頭房企，它們銷售的下滑實(shí)則指示反應(yīng)了整個(gè)市場(chǎng)的情況。

為了促銷，碧桂園甚至開始降價(jià)。根據(jù)碧桂園每月的銷售公告，整個(gè)上半年其均價(jià)為9013元/平，相比2018年的9267元/平，這個(gè)數(shù)字下滑了2.74%。7月，頭部房企的銷售下滑仍在延續(xù)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，Top 10房企7月的權(quán)益銷售額全部低于6月，而且下跌的幅度還不小，平均下降了28%；綠地和華潤(rùn)更是超過(guò)50%的斷崖式下跌，只有保利和龍湖的下跌幅度在10%以內(nèi)。

除了面臨需求端的滑落，房企更要直面供給端的收緊。

7月份，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)多家信托公司和銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量和增速，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)監(jiān)管要求。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從融資成本來(lái)看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實(shí)上，2018年以來(lái)，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本質(zhì)是靠杠杠和債務(wù)驅(qū)動(dòng)的，融錢困難后，一大波小型房企面臨破產(chǎn)清算。截至7月23日，今年全國(guó)共有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。

03

股票成大類資產(chǎn)中較好選擇

平安證券首席投顧李信軍表示：看上去9月份并沒(méi)有什么值得擔(dān)心的利空。反而各種利好在累積，按道理市場(chǎng)會(huì)火起來(lái)。而且從中期來(lái)看，在房地產(chǎn)受壓制的情況下，還有什么大類資產(chǎn)值得配置呢？股市無(wú)疑是一種比較好的選擇。

據(jù)央行網(wǎng)站消息，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中國(guó)人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

為促進(jìn)加大對(duì)小微、民營(yíng)企業(yè)的支持力度，再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位，每次下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

中國(guó)證券報(bào)援引機(jī)構(gòu)分析稱，此次降準(zhǔn)利好金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)股票、債券等大類資產(chǎn)也具有普惠效應(yīng)。具體來(lái)看，

股市：估值、盈利預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)偏好形成合力，新一輪行情將形成。

債市：債市收益率有望進(jìn)一步下行，可能回到2016年低位時(shí)水平，債券牛市進(jìn)入尾聲。

匯市：降準(zhǔn)對(duì)人民幣匯率的影響可能是短空長(zhǎng)多，外匯市場(chǎng)逆周期舉措料將加力。

樓市：“補(bǔ)丁”已提前打好，降準(zhǔn)資金難以進(jìn)入樓市。

中信建投策略研究的分析師張玉龍、羅永峰在其最新研報(bào)中表示，按照國(guó)常會(huì)目標(biāo)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本全年需下降1%。

以當(dāng)前上證指數(shù)11倍到12倍左右的估值水平來(lái)看，對(duì)應(yīng)的股權(quán)資產(chǎn)的隱含收益率就是7%到9%之間，如果利率下降1%，股權(quán)資產(chǎn)隱含收益率應(yīng)該是6%到8%之間，估值將能夠提升10%左右。

從增厚利潤(rùn)角度，利率下降帶來(lái)的利潤(rùn)提升幅度在15%-20%。逆周期調(diào)整再發(fā)力，利率仍在下行通道，利潤(rùn)估值雙雙受益。在利率并軌之后，本次央行實(shí)施年內(nèi)第三輪降準(zhǔn)，信用寬松和利率下降將逐步實(shí)現(xiàn)，盈利觸底可期。

總結(jié)

種種跡象都表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正迎來(lái)一個(gè)重大而深遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

面臨樓市數(shù)十年未有之變局，炒房客將面臨重大的選擇。房?jī)r(jià)即使不跌，維持原狀，炒房客也已經(jīng)無(wú)法忍受。因?yàn)?，?duì)于炒房客來(lái)說(shuō)購(gòu)房是要有融資成本的，房?jī)r(jià)只有每年上漲10%以上，才能安心。

如果是高杠桿，還會(huì)承擔(dān)斷供的風(fēng)險(xiǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》就報(bào)道過(guò)一個(gè)炒房客的故事：

2017年年初的時(shí)候徐某和幾個(gè)朋友一起跑了幾趟外地，陸陸續(xù)續(xù)投資了四套房產(chǎn)，用了各種形式的貸款，連本帶息總共貸了1100多萬(wàn)，平均每個(gè)月大概還十萬(wàn)的樣子。

隨著徐某的失業(yè)，其額外收入只能還上新的貸款，舊貸款和家人的開支像大山一樣壓在他的身上，壓力巨大，每天早上起來(lái)看著一地的頭發(fā)發(fā)愁。

最難的時(shí)候，他把名下房子降價(jià)幾十萬(wàn)的掛出去賣，到現(xiàn)在也沒(méi)有一套能成交的。到最后只能咬牙斷供。他說(shuō)，銀行打來(lái)電話確認(rèn)的時(shí)候，他的“心在滴血”。

對(duì)于剛需而言，面對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)特殊的拐點(diǎn)，可以趁著市場(chǎng)調(diào)整擇優(yōu)選擇。不過(guò)策略和之前買房需要有所不同，最好結(jié)合自身的情況，量入為出。那種需要咬牙買的房子，得慎重考慮。畢竟情勢(shì)不一樣了。