如何看待房地產(chǎn)？這個問題關(guān)乎所有人。

于國而言，房地產(chǎn)是“地”。成百上千城市，排山倒海般崛起。中國城市化的速度還是規(guī)模，都超過了改革之初最大膽的想象。在人類歷史上，這樣的高速增長只能用奇跡來描述。政府能夠迅速實現(xiàn)原始資本積累，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（高鐵、高速、機場等）不僅未受拖累，甚至還大幅超前，至關(guān)重要的制度基礎(chǔ)，就是“土地財政”。

于商而言，房地產(chǎn)是“產(chǎn)”。近二十年間，開發(fā)商作為一個群體，高調(diào)而強勢地登上中國經(jīng)濟的舞臺，濃縮了整個時代的風云際會。有人翻云覆雨，有人逐流隨波，有人見風使舵，有人閃轉(zhuǎn)騰挪。他們成為眾矢之的，也走上財富之巔，他們富可敵國，卻又如履薄冰，仿佛一葉浮萍，命運浮沉。

于家而言，房地產(chǎn)是“房”。衣食住行，是一個人維持最基本的尊嚴與生活條件，其中住房問題的妥善解決，更是人類古今中外普遍的理想。、在以農(nóng)耕為主的中國，”耕者有其田，居者有其屋。"成為一代代中國人的理想， “房”事，牽絆著所有人的喜怒哀樂，離合悲歡。

縱觀整部地產(chǎn)史，可以說是一部政府、開發(fā)商、購房者平衡與博弈，生產(chǎn)關(guān)系不斷調(diào)整、適應(yīng)和促進生產(chǎn)力發(fā)展的演進史。

吾國 吾土 吾民，房地產(chǎn)是一把打開中國的鑰匙……

1、紅樓夢

居者有其屋，多少年，多少人，在為這個夢想而努力，千百年來，房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬。華裔學者杜維明曾把中國的住房史比喻成一部最纏綿的紅"樓"夢。但即使在解放后的很多年里，中國人卻依舊是"居者憂其屋"。越來越多的人成了住房極其緊張的"特困戶"，甚至無處棲居，流落街頭?！　?/p>

1978 年的中國老百姓還沒有聽說過"房地產(chǎn)"這個詞匯，他們只曉得自己家住的房子太小，太擠。上海的冬天，陰沉沉的、灰蒙蒙的，無精打采的太陽把它缺乏熱量的光線投射到這座巨大城市的每一個角落，狹窄的里弄和蠕動的密密麻麻的人群中，投射到擁擠的樓房和一片片鴿子籠似的小閣樓上。上海華光儀器儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些"鴿子籠"中的一間，13 平方米，擠著三口人。　

3.6 平方米，在建國后的很長一段時間里，這個數(shù)字就是上海一個普通職工的生活空間。在狹小的空間里，人們騰挪搬移，費力經(jīng)營著自己局促的生活。在一個不到 1.2 米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上上下下了十幾年。不僅在上海，在 1978 年前的中國，擁擠是每一個城鎮(zhèn)居民最真實的居住體驗。那時候涌動在大江南北的中國人，被西方新聞界形容為螞蟻。　

六十年代末出生的張強小時候和姐姐、父母在筒子樓里居住，直到他上了初中，單位才給父親分了一套50多平方米的帶獨立洗手間的房子，雖然位置比較偏僻，但比起一家四口擠在不到30平方米的筒子樓里，條件改善了很多。張強至今還記得搬進新家的當天晚上，一家人很奢侈地到餐館慶祝?！　?/p>

事實上，在福利分房時期，對一個普通工薪家庭來說能在退休前分得一套 50 平方米左右的房子已經(jīng)很不容易了，而一旦兒女成家，就只能與父母擠住在一起，三代同屋的住房現(xiàn)象普遍存在于眾多家庭之中。過道上碼放的煤球，用廢舊木板搭成的簡易儲藏室，嘈雜的公共廚房、水房，潮濕陰暗的過道，昏黃模糊的燈影......至今,筒子樓里的記憶仍然深深地印在張強的腦海中。　　

統(tǒng)計數(shù)字表明，十一屆三中全會召開前的近三十年間，中國累計用在住宅上的投資僅為 374 億元，年人均住房投資不足 10 元。到 1978 年，中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比剛剛建國時少了 0.9 平方米，全中國的城鎮(zhèn)人口中，近一半是缺房戶。新中國成立時中國有 5.3 億人口，到 1978 年增加到 9 億。1949 年我國人均居住面積是 4.5 平方米，1978 下降到 3.6 平方米。這還不包括城市逾 1000 多萬尚未返城的上山下鄉(xiāng)知識青年。人口增加了幾乎一倍，而房子蓋得極少，可想而知居住條件越來越差只能是唯一的結(jié)果?！　?/p>

一邊是亟需改善的住房條件，一邊是捉襟見肘的財政難題。站在 1978 年的起跑線上，關(guān)乎民生的住房困境，成為決策者面對的棘手問題。

更大的住房缺口，出現(xiàn)在全國性的知青返城潮中，逾 1000 萬知青如洪峰一般從鄉(xiāng)村涌向他們當年出發(fā)的城市，北京、上海、天津、廣州......

"我家里的房子比電影中那個貧嘴張大民住的還糟糕，一家五口擠在一間不到 20 平方米的樓房里，我媽和我爸睡一張雙人床，奶奶和妹妹睡一張雙人床，我獨占一張單人床，三張床擺在一起，中間就用布簾隔起來。結(jié)婚后，我和老婆‘親熱’也要當著全家人的面”。已是上海某大學教授的老穆，談起當年知青返城后的窘境時，仍然難掩辛酸之情。

家底單薄，百廢待興。如何改善中國城鎮(zhèn)居民的居住條件？從中央部委到省市縣有關(guān)部門，從中央首長到基層單位領(lǐng)導，無不絞盡腦汁。

鄧小平被譽為"中國改革開放的總設(shè)計師"。在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，如果要推選一個"總設(shè)計師"的話，也非小平莫屬。

1978 年 9 月，在北京召開了全國城市住宅建設(shè)會議上，副總理谷牧傳達了鄧小平關(guān)于解決住房問題的指示：解決住房問題能不能路子寬些……在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。

數(shù)月之后，鄧小平訪問美國，在時任美國總統(tǒng)卡特的故鄉(xiāng)亞特蘭大參觀訪問時，他專門造訪一個普通公民的家，交談中得知他住的房子是購買的，小平深受啟發(fā)："你們的很多成功經(jīng)驗對我們很有借鑒意義。我們愿意向你們學習"。

回國后，小平在多個場合提出住房商品化這一課題。時任國家建委副主任的張百發(fā)（后任北京市副市長，主管城市建設(shè)）日后回憶到："小平同志是最早提出住宅商品化的國家領(lǐng)導人”。

但在當時的政治形勢下，小平的講話在一定范圍傳達后，還是有很多人心存疑慮，非議之聲不斷。從 1949 年到 1978 年三十年間，我國住宅的福利屬性論點一統(tǒng)天下。而在政府提出住房改革的動議后，理論界迅速轉(zhuǎn)向了住宅的商品屬性和福利屬性的爭論，并產(chǎn)生了相當大的分歧?！　?/p>

然而，當北方人還在熱衷于住房商品化的理論爭鳴時，小腦比大腦發(fā)達的南方人正在悄悄地進行著試驗，先斬后奏的探索在云山珠水悄悄上演。

2、雙城記 

1979 年，廣州，這個我國南方最大城市的一隅，中國第一個商品房小區(qū)--東湖新村悄然開工。

改革開放之初，住房一直是困擾城市發(fā)展的痼疾，當時廣州人均居住面積為 3.82 平方米，人均居住面積在 2 平方米以下的達到 2 萬戶以上（當時廣州僅幾十萬戶）?？嘤谟械貨]錢的廣州人，乘著改革東風，率先決定引進外資在東山區(qū)進行試點，這也是中國第一批商品房的濫觴。

1980 年 11 月，東湖新村首期 1 至 5 棟封頂，在交付給港方當天，13 家港媒現(xiàn)場采訪，其盛大場景轟動羊城。早在開發(fā)之初，這些房子就被香港人哄搶一空。

而廣州個人買房，始于 1985 年五羊新城。一名從事印刷生意的老板以 800 元/平方米的價格在五羊新城一下子買了 5 套住宅，一套給公婆住，三套留給三個兒子，還有一套作工作室。短短幾年間，一部分廣州人已經(jīng)開始富裕起來。　　

商品房的出現(xiàn)，成為廣州人自我解決住房、改善住房的重要途徑。與此同時，深圳進行著更為大膽的探索。

1979 年 5 月，以國務(wù)院副總理谷牧為首的中央工作組前來深圳考察。與深圳一街之隔的香港，如一面鏡子，無時無刻不映照著貧困和落后。谷牧感慨萬千，他說，和港澳"對比之下，我們落后了"。"多年來我們在沉睡狀態(tài)，現(xiàn)在到了覺醒的時候了。"

1980 年 5 月 6 日，黨中央、國務(wù)院批準在深圳、珠海、汕頭、廈門設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)。8 月 26 日，葉劍英委員長親自主持了五屆全國人大常委會第十五次會議，向全世界宣布--社會主義中國創(chuàng)辦經(jīng)濟特區(qū)。《紐約時報》的發(fā)文極具時代感：鐵幕拉開了，中國大變革的指針正轟然鳴響！

在此后多年，深圳一直被視為中國改革開放的"試驗田"和"窗口"，也成為青年們的朝圣地。然而回溯深圳崛起之路，卻離不開兩場不期而至的大雨。

1980 年 7 月 27 日，一場大暴雨把羅湖一帶淹成汪洋澤國，廣東省委書記兼深圳市委第一書記吳南生，和來深圳參加城市規(guī)劃論證的專家租住的新園招待所水淹到腰際，專家們嘔心瀝血畫出的規(guī)劃設(shè)計圖紙也在水里泡成一團廢紙。

同年 8 月，參加"特區(qū)條例"策劃和起草工作的國家進出口委員會副主任江澤民來到深圳，深圳的夏天，雨說來就來。一陣瓢潑大雨之后，地勢低于海平面 2 米的羅湖低洼地帶，大小馬路瞬間變成一條條縱橫相交的小河。公共廁所的臟紙、糞便也漂到街上來了。從羅湖橋過關(guān)而來的香港人，一個個挽著褲子，高高舉著鞋子，在水中深一腳淺一腳地摸索前行?；氐綇V州，在跟廣東省委商量特區(qū)規(guī)劃時，江澤民對任仲夷、吳南生說："老天爺已經(jīng)給了我們最好的回答。深圳特區(qū)建設(shè)不從羅湖開始不行，這個規(guī)劃應(yīng)該定下來。"

吳南生后來回憶起這一段焦頭爛額的日子時，感嘆道："我的腦袋簡直被壓扁了。" 但正是這兩場雨，引發(fā)了吳南生和深圳人對土地換資金的深層次思考。

稍有些經(jīng)濟學的人都明白，土地本身就是資源，特別是靠近香港這個國際金融貿(mào)易之都的深圳，級差地租的收益就是巨大的金礦。然而在極左思想觀念浸淫多年下，土地出讓，還是給香港的“資本家”，是絕大多數(shù)中國人恐怕連想也不敢想的念頭，越雷池一步就可能面臨牢獄之災。

為了給土地出讓找一個合理合法的理由，深圳市政研室苦思冥想，甚至翻起了 "馬恩列斯"，希望在"祖師爺"的經(jīng)典著作中找到理論依據(jù)。

功夫不負有心人，經(jīng)過幾天的翻閱，他們終于在《列寧選集》"住宅問題"一節(jié)中查出列寧引用恩格斯的一段話："......住宅、工廠等等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人，或協(xié)作社使用。同樣，消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租，雖然是用改變過的形式，轉(zhuǎn)交給社會。" 

找到了理論依據(jù)，大家欣喜若狂，連夜向市委書記張勛甫作了匯報。張勛甫表態(tài)說："你們就先干著試試看吧。" 　　

當時深圳市委市政府的許多工作人員，都會背這一段精典論斷。

在理論支持下，深圳很快拿出了方案：第一步在羅湖開發(fā)0.8平方公里，拿出 40 萬平方米土地作為商品用地，收取土地轉(zhuǎn)讓費。

一位深諳官場的市領(lǐng)導建議，將土地轉(zhuǎn)讓費改為土地使用費，宣傳起來好聽一些。這就是后來土地使用費這一專有名詞的前世今生。

從土地的無償劃撥到有償使用、合作開發(fā)，深圳特區(qū)的拓荒者初嘗了市場經(jīng)濟的甜頭--掘到了起步創(chuàng)業(yè)的第一桶金，也拉開了房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的序幕?！　?/p>

土地活了，深圳熱了，資金來了，發(fā)展自然就快了。在特區(qū)最初的幾年里，深圳用收進的逾十億元的土地使用費，建成了一大批交通、能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程，為后來的城市發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

從 1980 年開始推出以收取土地使用費為主要內(nèi)容的土地使用制度改革，深圳首開國有土地有償使用之先河，其意義尤為重要而深遠，影響了整個中國，土地的市場化由此開始。

"殺出一條血路來。"小平的話至今還仿佛擲地有聲，如雷貫耳。但是，在那個"乍暖還寒"的春天里，這位老人是否料到，他劃的那個"圈"，今天已成為中國房地產(chǎn)超級企業(yè)匯集的超級舞臺。

1984 年，鄧公第一次南巡，登上深圳國商大廈樓頂，俯瞰拔地而起的羅湖新區(qū)。此時樓下，一個剛過完 33 歲生日、忙碌著倒賣玉米的年輕人騎自行車經(jīng)過，看到圍滿的人群，他湊上去打聽，才知道是鄧小平來了深圳。機遇像閃電劃過夜空，“感覺干大事情的時候到了?！蓖跏蘸蠡貞浀?。

小平走后，王石迅速創(chuàng)辦了一家商貿(mào)公司，利用特區(qū)的政策優(yōu)勢賺取“倒爺”手中的外匯兌換差價，隨著內(nèi)地對特區(qū)進口商品的需求迅速擴大，王石很快淘到了第一桶金，這就是中國最成功的地產(chǎn)企業(yè)之一的前身--萬科集團。

那年，孫宏斌還在讀清華，吳亞軍進了重慶一家國營儀表廠；宋衛(wèi)平在杭州舟山黨校的老師；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟改革研究室，捧起了鐵飯碗；25 歲的馮侖剛獲得法學碩士,并留校當了老師，他后來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進；許家印還在舞陽鋼鐵廠里研究生產(chǎn)管理。

誰曾想到，這些人，都是下一個時代的弄潮兒？把萬科、招商地產(chǎn)、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起，你會發(fā)現(xiàn),這些房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)在 1984 年。這一年，房地產(chǎn)作為一個行業(yè)正式被命名。

如果沒有改革開放提供的歷史機遇和舞臺，所有風光無限、鮮衣怒馬的中國房地產(chǎn)商都將有著迥然于今天的人生際遇。但是最起碼，在 1978-1992 這十多年間，中國的安居問題還主要聚焦于政府的視野下和控制內(nèi)，地產(chǎn)商們翻江倒海的手段尚未顯現(xiàn)。

3、戰(zhàn)國策 

伴隨著 92 年的小平南巡，“改革開放膽子要大一些”，暗示的意味已經(jīng)再明顯不過。南巡講話結(jié)束后，兩個里程碑式的文件《有限責任公司規(guī)范意見》和《股份有限公司規(guī)范意見》相繼出臺，10 月份，中共十四大召開，“市場經(jīng)濟”被寫進黨章，直接引爆了下海潮，中國公司的元年到來了。小部分先知先覺者，牢牢把握住時代的車輪，扶搖直上。

34 歲的河南舞陽鋼鐵廠車間主任許家印，砸了鋼鐵廠的鐵飯碗，揣著 30 頁簡歷只身南下；36 歲的張玉良手握“總經(jīng)理”的任命書，開始了綠地的創(chuàng)業(yè)歷程；年過不惑的李彬海放棄了部隊官職，只拿著 12 萬元率領(lǐng)保利地產(chǎn)在廣州落子；而王石也將公司名字改為萬科。

從萬達、綠地、保利，到碧桂園、富力和龍湖……如今知名房企很多都在 1992 年前后成立，這群人跟從體制內(nèi)下海的“九二派”一道，成為改革開放以來中國的第二次創(chuàng)業(yè)潮中的新風景，也集體成為中國現(xiàn)代企業(yè)制度的試水者。

此時的中國，就像開足馬力的列車，處處高樓平地起，其中剛建省不到四年的海南，正上演著時代最癲狂的實景劇。只有 600 多萬人口的海南，云集了超過兩萬家地產(chǎn)公司，房價也從建省之初的 1350 元/平米，躥到了 7500 元/平米，足以讓北京和上海汗顏。

馮侖帶著幾個哥們，也殺向了海南。放棄體改委的清貴職位，馮侖發(fā)現(xiàn)了更豐饒的蜜糖之地。

然而好景不長，對于泡沫，北京早有警覺。事實上，中國的第一個嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在醞釀，但局中人很少能感覺到從北邊泛起的細微漣漪。

1993 年 6 月 23 日，以副總理身份兼任央行行長的朱镕基雷霆出擊，祭出重拳：終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。命令全國銀行行長在三個月內(nèi)，盡快地把搞“股票熱、房地產(chǎn)熱、開發(fā)區(qū)熱”的貸款收回來，否則，將追究各行行長的領(lǐng)導責任及個人責任。這位鐵腕總理沒有給地產(chǎn)商任何喘息的機會，第二天，著名的“國 16 條”出臺，條條切中要害。

這是一次致命的外科手術(shù)，一夜之間泡沫應(yīng)聲破滅，海南的上萬家地產(chǎn)商哀嚎倒閉，卷款跑路、跳樓跳海比比皆是。不止海南，幾乎所有的房地產(chǎn)商都遭遇了致命的危機。"擊鼓傳花"式的"經(jīng)濟泡沫"紛紛瓦解，大量商品房閑置，房地產(chǎn)業(yè)正處于低潮，同時愁白了頭的，還有赤腳農(nóng)民出身，順德北滘鎮(zhèn)建筑公司的楊經(jīng)理。

1993 年 6 月，位于廣東省順德碧江之畔、桂山之側(cè)的碧桂園--這個號稱面積最大的爛尾樓盤工地，如同當時廣東境內(nèi)上百個花園別墅樓盤一樣，處于"死火"狀態(tài)。4000 戶只賣出了 3 戶。

坐落于順德與番禺的交界地的碧桂園，前不著村，后不靠鎮(zhèn)；上不著天，下不著地。盡管投資逾億的開發(fā)商反復宣傳此地為"金三角的交匯點"，又請在廣東頗得民心的前省長葉選平親筆題寫園名，前來看樓買房的人仍是屈指可數(shù)。一千多畝土地陷于死亡的邊緣。

1993 年之前的楊國強，一直在“包工頭”事業(yè)路上順風順水。不過在當年卻遭遇了巨大的危機。銀根突然收緊，宏觀調(diào)控加強，耀眼的"經(jīng)濟泡沫"在陽光下開始破滅。而此時，楊國強的建筑公司為原開發(fā)商墊資建造了近 4000 套別墅，因后續(xù)資金缺乏，成為當時南方最大的爛尾樓。當楊國強向開發(fā)商索要工程所墊費用時，開發(fā)商卻讓楊國強銷售已經(jīng)蓋好的別墅，以銷售收入核銷建筑成本。楊國強"無辜"地從造房者變成了賣房者。誰都沒想到的是，這段干活干成老板的奇葩經(jīng)歷，成為楊國強地產(chǎn)傳奇之路的起點。

如果把目光放遠點，兩年后的碧桂園，已經(jīng)起死回生，成為名動中國的現(xiàn)象級案例。在拯救碧桂園的行動中，一位房地產(chǎn)策劃人進入了大眾的視線，他就是王志綱。王志綱與楊國強，也成了地產(chǎn)史上為人所津津樂道的策劃人與老板合作的經(jīng)典案例。

面對一片沉寂的樓盤，楊國強和他的建筑隊毫無準備，為了擺脫困境，他曾多次邀請專家、學者實地考察，希望出奇制勝，但都沒什么高招。一番折騰無果，楊老板邀請在廣東新聞界叱咤風云的王志綱，其初衷不過是請"記者王"為碧桂園寫篇文章，鼓吹一番。

1994 年，王志綱已經(jīng)欣然告別新華社的金字招牌，在名片上印了“自由撰稿人、獨立制片人、市場策劃人”的名頭，開始闖蕩江湖。

王志綱來了，他看了死火的樓盤，看了大片的荒地，回到售樓處的小會議室，面對長吁短嘆的楊老板，他說的第一句話就是“小平不可能第三次南巡了，捂盤惜售只能是死路一條，泡沫一定要出清”。彼時很多老板幻想，經(jīng)濟形勢繼續(xù)困難下去，小平肯定不會坐視不管，再次南巡。王志綱首先做的，就是打消這種幻想。

其次，他又說："針對目前的情況，就房地產(chǎn)搞房地產(chǎn)必定死火，跳出來才能搞活。房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥。既然要辦學校，那就要把它當作一個系統(tǒng)工程進行策劃定位，如果僅僅把辦學當作住宅的配套設(shè)施，注定失敗。辦學不是權(quán)宜之計，而是圍棋上的& #39;生死劫& #39;。讓廣東新興的富豪認識到教育的重要性，反彈琵琶，退一步進兩步，才能度過行業(yè)的冬天" 　　

一頓飯下來，楊老板完全被王志綱的高論所折服，當場邀請其為項目總策劃。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一片凄風苦雨之時，王志綱以創(chuàng)辦名校為切入點，從策劃、到營銷、到整合，通過轟動羊城的“可怕的順德人”系列廣告，打出一張漂亮的"教育牌"。

學校這步"生死之棋"下活了，"死火"兩年的碧桂園在人們的心目中瞬間變成了"成功人士的家園"，并且釋放出幾個億的經(jīng)濟效益。加上"給你一個五星級的家"的遠景提煉和高密度推廣，以辦學帶動樓盤銷售的策略立竿見影，碧桂園的樓盤銷售終于找到了自己的杠桿和支點。這一案例后來成為中國營銷學的經(jīng)典，王志綱也因此而聲名鵲起。

僅僅兩年時間，一個不可思議的神話，在碧桂園一千多畝的?；~塘上，成為了輝煌的現(xiàn)實。碧桂園從原來的藉藉無名到一飛沖天，順德碧桂園、華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個。

1995 年，美國《福布斯》首次發(fā)表中國內(nèi)地億萬富豪排行榜，海南首富冼篤信以 5 億元資產(chǎn)位列第三，這是中國大陸第一位登上《福布斯》富豪榜的房地產(chǎn)商人。從此開始，越來越多的房地產(chǎn)商人不斷進入《福布斯》富豪榜；也就是從此開始，一個人擁有財富的多少漸漸成為衡量成功最重要的價值標桿。

當年美國的《新聞周刊》在一則報道中稱："（在中國）人們在談?wù)摻疱X時，不再像過去那樣羞羞答答，誰擁有更多的金錢，成了一個最值得炫耀的事情。百萬富翁正以每分鐘一個的速度誕生。"

王志綱二十多年前的一場策劃，挽救了碧桂園這個家族企業(yè)，奠定了一場地產(chǎn)神話。從此，起于建筑商的楊國強，謀略于心、宏圖暗籌、大鱷潛行。

碧桂園策劃會議

1996 年，度過危機的楊國強與王志綱結(jié)束了"如膠似漆"的合作關(guān)系，兩人從此相忘于江湖。以后楊國強不再找策劃顧問。而王志綱短短幾年內(nèi)，縱橫捭闔地產(chǎn)界，成功策劃了許多著名項目，掀起了房地產(chǎn)界的一波波浪潮。

多年來，王志綱在房地產(chǎn)行業(yè)"指點江山"，卻從不踏進"江山"，恪守"戰(zhàn)略策劃"的角色。淡出地產(chǎn)后，他更是涉足城市、園區(qū)、文旅、健康等多個領(lǐng)域，從商業(yè)策劃到打造民間智庫，從影響江湖到推動廟堂，王志綱踐行了下海時的初心，尋找官、商之外的第三種生存，給知識以尊嚴。

"他是商人師，賺策劃錢，謀地產(chǎn)略；他是生活家，識高球經(jīng)，助城市秀。他疊加了民間思想家和商業(yè)策劃的雙重身份，很少有商人具備他的政策性通盤思維，也少有城市首腦具備他對全國區(qū)域市場的體驗認知。在城市運營、城市品牌、房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域經(jīng)濟競爭等諸多層面，他是指點江山人。" 這是《新周刊》十多年前對王志綱的評語。

2007 年 4 月 20 日，碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，首日收市價每股 7.27 港元，持有 95.2 億股碧桂園的25歲大股東楊惠妍（楊國強的女兒），一舉超過玖龍紙業(yè)的董事長張茵成為新一代內(nèi)地首富，而碧桂園以 1163 億港元的總市值，躍至內(nèi)地房企之巔。

上市后募得大筆資金的碧桂園，在幾年時間里，將郊區(qū)大盤模式復制到全國各地，成為了貨真價實的三四線之王。幾年波動和踟躕之后，楊老板終于認定利益才是綁定人才的繩索，大秤分金的時代開始了。2012 年底，有人發(fā)現(xiàn)賬上竟然多了 8000 萬元收入，一度懷疑財務(wù)是否多打了一個零。2015 年兩位區(qū)域總經(jīng)理年收入過億，2016 年 6 人獲上億元年終分紅。真金白銀的刺激之下，功能強悍的碧桂園牌收割機，在廣袤的三四線城市一路狂飆。

這臺收割機收割財富的同時，也送楊老板登上人生巔峰。從 2012 年的 476 億，到 2017 年的 5500 億，碧桂園超越恒大和萬科，登頂中國房企銷售冠軍。

然而伴隨鮮花的往往不是掌聲，連續(xù)發(fā)生的安全事故讓碧桂園成為眾矢之的，究竟是“五星級的家”還是“五星期的家”，嗤笑與質(zhì)疑之聲不絕。

其實，大家都錯怪楊老板了。

“給你一個五星級的家”世人皆知，然而很少人知道當年選廣告語時，楊國強也有自己的主張。楊國強和王志綱說，“王老師，你想好了別說，我也想一個，明天我們來對對。”

第二天，王志綱讓楊國強先說，楊憋了半天后用順德話說一句，“平過自己起屋”，翻譯過來就是比自己蓋房子還便宜。

“楊老板，真了不起！但這個不是廣告詞，是你的經(jīng)營理念?！蓖踔揪V提出了“給你一個五星級的家”。他告訴楊國強，這才是理念，訴求和展望，跟精英階層們的需求能對接的東西。楊國強大腿一拍，“行！”。

時至今日，碧桂園核心的競爭力還是那句“平過自己起屋”。城鄉(xiāng)結(jié)合部最便宜的地價，最快的速度，最到位的性價比，最好的資金周轉(zhuǎn)量，甚至最廉價的工人--機器人。25年來，碧桂園模式能成功，核心思想就是將地產(chǎn)營造成本壓縮到極致。五星級，不過是營銷的話術(shù)。降成本，才是不動搖的初心。

楊國強狂飆突進，王志綱振衣遠行，老楊向左，老王向右。多少年后，沒有人知道今天的楊國強，是否會懷念昔日的老搭檔王志綱。

4、連城訣

1998 年，無疑是中國住房史上值得紀念的一年。如同洪太尉放妖魔，房地產(chǎn)這股當初誰也想象不到的力量，借著政策的東風，直上青云，而且縱橫江湖 20 多年，伴隨著每個人的利益攸關(guān)，各級政府的興衰榮辱，國家經(jīng)濟的冷熱周期…

寒意料峭的早春，從多元化轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒌禺a(chǎn)，并隱隱有行業(yè)龍頭之勢的萬科董事長王石，在北京面見時任總理朱镕基，總理問王石：”如果取消福利分配制，房地產(chǎn)行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

“不能?！蓖跏卮稹?/p>

“如果金融市場開放，房地產(chǎn)還不能成為支柱產(chǎn)業(yè)嗎？”

“不能。”王石又一個否定。

直到朱镕基放出“兩年內(nèi)一定要把住宅行業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)”的話時，王石才答道：“既然總理說行，就一定能行?！?/p>

絕大部分的中國人，最刻骨銘心的就是自這一年起，全國取消城鎮(zhèn)職工福利分房。這輪房改中的三大核心政策，奠定了此后二十年房地產(chǎn)市場的驚濤駭浪：

1.逐步實施住房分配貨幣化政策，并建立了相對完善的房地產(chǎn)企業(yè)、中介、銷售等方面的管理；

2.進一步完善了土地招拍掛政策；

3.全面推行住房公積金制度，出臺住房信貸政策。

千萬般營銷手段，都不如一條政策好。車輪滾滾向前，地產(chǎn)商們進入快車道加速奔跑。房地產(chǎn)財富神話在 1998 年開始紛紛上演，此后的二十年，是房地產(chǎn)掘金最迅速的年月，是讓開發(fā)商連做夢都笑出聲的年代。2003 年《福布斯》"中國內(nèi)地百名富豪榜"上，以房地產(chǎn)為業(yè)務(wù)的億萬富豪達35人之多，即使到了 2018 年，前 100 名富豪中，依舊有超過 1/4 的富豪財富來源于房地產(chǎn)業(yè)，3 位房地產(chǎn)大鱷的財富超過了 1000 億。

如果說中國地產(chǎn)走過的歷程，像一條滾滾東流的長河，那么這條大河的主流，自然是一大批以快速周轉(zhuǎn)為核心的發(fā)展商，十年“黃金時代”中，主流發(fā)展商們的戰(zhàn)略，只用三句半就可以概括。其中三句是：高周轉(zhuǎn)的資金運作，大規(guī)模的土地獲取，適銷對路、可高效復制的產(chǎn)品線；另外半句，就是集團化的管控模式。做好這三句半，核心秘訣在于“天下武功、唯快不破”。如是，百億級、千億級大鱷紛紛產(chǎn)生，他們?nèi)顼L卷殘云，縱橫天下。狂飆突進的地產(chǎn)黃金歲月背后，是土地紅利的噴薄而出。

伴隨著飛漲的房價，一個獨特的群體--炒房團開始出現(xiàn)， 2001 年溫州炒房團首戰(zhàn)上海，上百人坐滿幾車廂，浩浩蕩蕩奔上海，當時滬上房價才每平方米才 3000 多元。溫州人不是去買房，而是集體去揀金子。

大城市炒完，炒房團又轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市。像蝗蟲一樣的炒房團，成為當?shù)卣叨戎匾?，熱烈歡迎的貴賓。一有消息說溫州炒樓團要來，當?shù)胤績r馬上應(yīng)聲而漲，隨即帶動的就是整個地塊的升值，狂飆的 GDP 和加冕的政績。

賺的盆滿缽滿不止開發(fā)商、炒房團，還有地方政府。哪怕非典肆橫的 2003 年，全國土地出讓金收入都達到了 5400億，“地王”這個詞開始在新聞里頻現(xiàn)。

1994 年的分稅制改革極大地壓縮了地方政府的稅收分成比例，但卻將當時規(guī)模還很少的土地收益，劃給了地方政府，這部分看似不起眼的收益，直接奠定了地方政府走向“土地財政”的制度基礎(chǔ)。隨著 1998 年住房制度改革和 2003 年土地招拍掛等一系列制度創(chuàng)新，“土地財政”日漸成型，稅種剝離后的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴富，計劃經(jīng)濟所建立的城市土地國有化和農(nóng)村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創(chuàng)造了條件。

如果說深圳的崛起肇始于土地的市場化，使得土地從計劃經(jīng)濟的無償劃撥模式走向了市場經(jīng)濟的有償使用模式。那么在浦東新區(qū)率先實踐的土地拍賣制度，利用土地開發(fā)權(quán)向銀行融資，則實現(xiàn)了土地的資本化。土地，這筆隱匿的財富開始為地方政府巨大且不斷增值的信用背書，并轉(zhuǎn)化成為啟動中國城市化的巨大資本。

根據(jù)天風證券統(tǒng)計，1998-2007 年這“黃金十年”，房地產(chǎn)交出了完美的答卷：房地產(chǎn)投資平均增速 24%，拿地面積平均增速 21.1%，新開工面積平均增速 17%，商品房銷售面積平均增速20%，而同期中國經(jīng)濟增速只有 12%。在這期間，無論是豪擲千金的專業(yè)炒房團，還是多供一套的老百姓，都獲利豐厚。

這是一次史無前例的牛市，也是一場全民參與的游戲，房地產(chǎn)的崛起不僅給地方政府帶來巨大財富，同時也給企業(yè)和個人快速積累財富提供了通道?？客顿Y房產(chǎn)在一代人之內(nèi)完成數(shù)代人都不敢夢想的巨額財富積累的故事，成為“中國夢”的最好注腳。

但與此同時，有房與沒房的人之間貧富差距迅速拉開：擁有房子的人躺在家里，財富也會自動增加；而沒有房子的人，即使拼命工作，買房的機會也越來越渺茫。房價上漲越快，貧富差距越大。房地產(chǎn)會自動分配社會財富。這是這一功能，鎖定了階層流動的渠道，造就了絕望的底層。

黃金十年內(nèi)積累的不僅是財富，還有翻騰的泡沫。

5、虎山行

2008 的金融風暴，注定成為中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史性轉(zhuǎn)折點。這一年前后，兩個命題成了政府、行業(yè)與社會的高度共識。

一是房地產(chǎn)黃金十年高速增長所導致了高度泡沫化，對城市、經(jīng)濟與公共生活的負面影響已經(jīng)超越了中國社會的承受力；二是中國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)成為困擾國家，影響世界的核心問題。

隨著次貸危機愈演愈烈，蔓延到中國，拿下地王的地產(chǎn)商騎虎難下，退地事件不斷上演。全國土地招拍掛有接近一半都是以低價成交，流拍、流標都是常態(tài)，地產(chǎn)商們陷入了極其嚴重的資金鏈緊張。

熱衷于拿地的恒大，正面臨著成立以來最嚴峻的考驗。1997 年正值亞洲金融風暴，國內(nèi)企業(yè)界一片哀鴻，巨人史玉柱敗走珠海，秦池姬長孔身陷絕境。房地產(chǎn)業(yè)更是深陷“政策晦明不定，經(jīng)營半死不活”的泥潭。許家印離開原公司，創(chuàng)立恒大，頂著亞洲金融風暴，開始了逆襲。在三年內(nèi)，恒大從當時廣州 1600 多家房企中脫穎而出，成為前 10 強。

從 2006 年開始，許家印率領(lǐng)著恒大走出華南地區(qū)，開始全國擴展，先后在武漢、重慶、上海地區(qū)拍下地王。到 2008 年初，恒大地產(chǎn)的土儲較2006 年增長了 7 倍，達到 4580 萬平方米。

許家印的如意算盤打得好，靠著恒大充分的土儲，2008 年上市融資手到擒來。然而人算不如天算，公布招股說明書一周后，金融危機不期而至，融資計劃擱淺，這使得全國擴展的恒大陷入了資金短缺的困境，許家印直言“這是我壓力最大的一段時間”。

恒大危機之嚴重，以至于業(yè)內(nèi)眾多專家都判斷恒大估計過不了這關(guān)，覬覦的老板們正在靜待這位大塊頭倒下，性急者甚至已經(jīng)在咨詢收購事宜。而坐困愁城的許家印，買了張機票悄然前往香港，尋找救兵。

通過各種關(guān)系，許家印終于攀上了香港地產(chǎn)界的大佬鄭裕彤，為了取得鄭裕彤的信任，許家印干脆住在酒店，每周跑去跟鄭裕彤吃一次飯，再陪老爺子打牌到深夜。陪鄭裕彤玩“鋤大地”，陪鄭家純玩“斗地主”，盡管語言不通，但還是經(jīng)常陪到最后。

陪鄭裕彤打了三個月牌的許家印，終于喝到了解渴的鴆酒，恒大與鄭家簽署的對賭協(xié)議今日打開來看，其條件之苛，賭注之厚，堪稱城下之盟。也只有孤注一擲的賭王，才敢把所有的籌碼扔進賭桌來搏未來。

2008 年 6 月，鄭裕彤聯(lián)手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機構(gòu)，斥資 5.06 億美元入股恒大。趴在賬上的五億美金，給恒大留了一線生機，但真正讓其完全度過難關(guān)的，不是鄭裕彤。彤叔只是幫恒大等來了涅槃重生的“四萬億”。

對于大型開發(fā)商，解決“錢荒”無非兩種方式：銀行借貸和上市。然而時至金融危機，銀行審批愈發(fā)嚴峻，撬開上市的大門更是舉步維艱。不止恒大，整個中國樓市在 2008 年踩下了急剎車，先是萬科在杭州因為降價被業(yè)主砸了售樓處，接著是好幾家赴港 IPO 的房企接連折戟，同樣遭殃的還有地產(chǎn)中介，單單在上海，中介門店就從 2006 年的 1.6 萬家銳減到兩三千家。

而史無前例的“四萬億”出臺后，央行貨幣政策隨之松綁，洪水漫灌之下，大批資金流進了房地產(chǎn)，整個行業(yè)如同被打了強心針一般快速復蘇， 隨著“四萬億”的強刺激，2009-2010年之間房價再次全面上漲，而手握巨量土地儲備的恒大，打了場漂亮的翻身仗。

2009 年上半年，恒大銷售額即突破百億，銷售面積位列全國三甲，一掃晦氣的許家印，重啟了上市計劃。11 月 5 日，恒大地產(chǎn)成功登陸港交所，許家印以 480 億港元一舉成為內(nèi)地首富。

1958 年生于河南周口農(nóng)村的許家印，8 個月大的時候，母親因敗血癥匆匆撒手而去，許家印從此成了“半個孤兒”，走到今天，膽子大、賭性重是許賴以吃飯的本領(lǐng)。究竟是富貴險中求，還是形勢比人強？總之許家印又一次賭贏了。

從 2004 年到 2014 年，中國GDP從 16 萬億增長到 64 萬億，漲幅4倍，但大部分一二線城市的房價漲幅都遠超這個水平。然而房地產(chǎn)的最后瘋狂還沒有到來。

2014 年下半年，央行再次降息，南方的深圳樓市率先開漲，并逐步蔓延到京滬。2015 年 9 月 30 號，央行降低首套房首付比例，4 個月后更是降低到 20%，去庫存的號角吹響，樓市烈火烹油。到了 2017 年，一二線溢出的資金與棚改貨幣化一道，瘋狂地涌入二三四線城市，全國呈現(xiàn)燎原之勢。

踢著足球唱著歌的許家印，隨著地產(chǎn)行業(yè)的勃興一路高歌猛進，幾度問鼎中國首富。據(jù)說，在一次喝醉酒后，許教授曾經(jīng)問部下：我怎樣才能流芳百世？

這個成績優(yōu)異的河南小鎮(zhèn)青年，仿佛有著與生俱來的賭性與野心，而且越賭越大，越賭越劍走偏鋒。常在河邊走，賭神的鞋是干是濕？是冷是暖？只有許家印自己知道。

6、從土地財政到房住不炒 

在中國，房地產(chǎn)牽扯到無數(shù)敏感的神經(jīng)：

微觀角度而言，中國家庭財富的 60% 都在其中；

從中觀角度而言，房地產(chǎn)與龐大的資本和金融相伴，其興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起；

從宏觀角度而言，房地產(chǎn)的核心--土地問題，絕不僅僅關(guān)乎土地本身，它作為底層基礎(chǔ)，與國家的上層建筑（經(jīng)濟、城市、人口、產(chǎn)業(yè)、政治等）之間密切相關(guān)。

改革開放 40 年間，中國經(jīng)濟蓬勃向上，居民收入不斷增長，居住質(zhì)量不斷改善，由此帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的大繁榮，造就一批舉足輕重的世界500強企業(yè)，地產(chǎn)商紛紛躋身富豪榜。這背后，固然存在貨幣超發(fā)的因素，但歸根結(jié)底，經(jīng)濟增長紅利、人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利，是其持續(xù)繁榮的根本支撐。

從 1978 年到 2018 年，我國 GDP 從 3645 億元增加到 90 萬億元，經(jīng)濟規(guī)模擴大 200 多倍，年平均增速高達 9.5%，這就是樓市最根本的支撐。

與此同時，人口紅利為經(jīng)濟發(fā)展和樓市繁榮提供了強大的紅利。

在日本，五六十年代的嬰兒潮，助推了上世紀 70 年代-80 年代的房地產(chǎn)大繁榮?；氐街袊?，1970 年代到 1990 年代，人口出生井噴，這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。以 25-40 歲置業(yè)的黃金年齡來看，從 1998 年到 2018 年，剛好符合這一周期。

如果說人口紅利著眼的是人口在時間上的大聚集，而城鎮(zhèn)化紅利著眼的是人口在空間上的大遷移。農(nóng)村人口進城，年輕人口向大城市集中，高學歷人口向一二線城市匯聚，這場最為宏大的人口遷移運動，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房地產(chǎn)的興衰沉浮。

1953 年，我國城鎮(zhèn)化率僅為13.3%，直到30年后的1982年，也僅有 20.9%。從 1982 到 2018 年，則從 20.9% 增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在國土上大范圍遷移，必然帶動房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展。

經(jīng)濟的快速發(fā)展為地產(chǎn)騰飛打下了堅實基礎(chǔ)的同時，巨大的土地紅利成為中國改革開放不可忽視的動力源，兩者互為因果，土地之于經(jīng)濟的反作用力，就是“土地財政”。

土地進行商品化、資本化的作價和溢價，就好像一個歷經(jīng)千年積累形成的巨大壓縮餅干，被資本之水浸泡后迅速膨脹，變得異常龐大不可想象。

然而，我們必須清楚的認識到，這股力量在改天換地的同時，也導致了危機的不斷積累。今天的土地財政，被房價、腐敗、泡沫等敏感的社會話題所綁架，成為眾矢之的。

從某種意義上來說，“土地財政”這個詞存在根本性的誤導--土地收益是融資，而不是財政收入?！巴恋亟鹑凇被蛟S是一個比“土地財政”更接近本質(zhì)的描述。土地的高度金融化，是中國和平崛起的重要制度基礎(chǔ)，也是當今中國眾多嚴重問題的源頭。

2014 年西南財經(jīng)大學發(fā)布的一份關(guān)于調(diào)研報告。報告指出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，整體空置率達 22.4％。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為 4898 萬套，可供 1.5 億人居住。

這個報告的準確性引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)人士的強烈反駁，但誰也無法否認，房地產(chǎn)早就不再是當初小平口中簡單由供求關(guān)系決定的產(chǎn)品了。在印鈔機的推動下，土地逐漸金融工具化，老百姓買房也不僅僅是為了解決剛需，而是帶有越來越強的投資性質(zhì)，甚至投資成為了主導。

“土地財政”的本質(zhì)是融資，這就決定了地產(chǎn)會無可避免地會變成投資手段。無論怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高于股票、黃金、儲蓄、外匯等常規(guī)的投資品，資金就會繼續(xù)流入不動產(chǎn)市場。

不僅政府、個人被房地產(chǎn)拖著越來越沉重，發(fā)展商也深套其中，在現(xiàn)有高周轉(zhuǎn)、高地價行情下，開發(fā)商的利潤其實就是在建的工程和囤積的土地，與其對應(yīng)的，則是巨額開發(fā)貸和高度緊繃的資金鏈。

從宏觀角度而言，房地產(chǎn)發(fā)展也走到了拐點，人口紅利的快速退潮，貨幣超發(fā)和棚改所帶來的政策效應(yīng)也在不斷衰減，高企的居民債務(wù)更需要漫長的時間來消化。2019 年一季度，我國居民部門杠桿率達到 54.3%，而在 2008 年這一數(shù)字還只有 18%。十年時間，居民杠桿率翻了三倍，這一速度遠超發(fā)達國家。

自從 16 年末中央經(jīng)濟工作會議上“房住不炒”提出以來，決策層的態(tài)度相當堅決，從中我們能夠清晰的看到?jīng)Q策者對于房地產(chǎn)畸形發(fā)展所帶來的金融風險、執(zhí)政風險、社會風險有著深刻的理解，對于“穩(wěn)”的把控與定調(diào)也越發(fā)強硬。

資本市場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效率，灌溉更多的農(nóng)田。但是，如果水庫的規(guī)模過大并因此而淹沒了真正帶來產(chǎn)出的農(nóng)田，水庫就會變?yōu)楦邞翌^頂?shù)倪_摩克利斯之劍，而房地產(chǎn)就是這個蓄水池。

一方面，國家對于房地產(chǎn)現(xiàn)有的問題有清晰認識：很多城市把房價、地價做高的同時，基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴重失位，導致了大批鬼城出現(xiàn)；征地時侵占農(nóng)民利益的情況時有發(fā)生；土地的預抵押難以兌現(xiàn)，出現(xiàn)大量灰色負債；更嚴重的是在土地飆升到天價的背景下，地塊歸屬的一字之差，關(guān)乎幾十上百億的利益，其中貓膩給權(quán)力的設(shè)租與尋租留下了廣闊的空間。

經(jīng)濟、社會、金融、政治諸多要素被房地產(chǎn)所綁架。因此，控制已經(jīng)成為決策層的共識。即使出現(xiàn)很多畸形現(xiàn)象，面粉比面包貴，一手二手倒掛等，也在所不惜。

另一方面，巨額的土地質(zhì)押已經(jīng)成為很多企業(yè)，特別是地方政府信用的基礎(chǔ)。這些土地抵押品的價值，實際上都是通過房地產(chǎn)市場價格來定價的。一旦房價暴跌，或許對坐擁高首付的銀行產(chǎn)生不了多少威脅，但對高達 6 萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。

如此規(guī)模的抵押資產(chǎn)一旦貶值，將導致難以想象的金融海嘯。廣泛的破產(chǎn)不僅會毀滅地方政府的信用，而且將會席卷每一個經(jīng)濟角落，規(guī)模之大根本無力拯救。

作為牽一發(fā)而動全身的行業(yè)，房地產(chǎn)不僅涉及地方經(jīng)濟和諸多產(chǎn)業(yè)，而且還波及千家萬戶。當細水匯聚成奔流，人們才能回溯著找到一切的源頭。

回望1978，那時的中國人大都住在統(tǒng)一分配的單元樓里，只有極少數(shù)人能夠預見，麥浪和田野會被碾平。一棟棟崛起的高樓，托舉著廟堂與江湖的平衡與博弈、承載著浪潮之巔的財富神話，牽絆著每一個為生活奔波的人的酸甜苦辣、離合悲歡，房子就像是蝸牛身上背著的殼，即使再小，也是安身立命之所。小小"蝸牛殼"所背負的故事，實在太多。

白云蒼狗，40 年的地產(chǎn)史正在走向轉(zhuǎn)折。在一片喊打喊殺中，2018 年整個房地產(chǎn)行業(yè)，無論銷售面積和銷售金額，還是賣地收入，抑或商品房均價，均創(chuàng)歷史新高。

然而巨輪轉(zhuǎn)向，往往開始于極盛時刻。房、地、產(chǎn)的故事，正在步入下半場……

你我皆為局中人。