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半年近300家房企破產(chǎn)

當(dāng)下，對(duì)眾多房企來說是最難熬的時(shí)刻。壞消息不斷傳來，一大批開發(fā)商撐過了小陽春，但終究沒能熬過這個(gè)燥熱的夏天。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》消息，截至7月23日，2019年全國有271家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，涉及全國各地。

而僅僅在7月，就有26家房企破產(chǎn)清算，平均每天都有一家房企退出舞臺(tái)。

仔細(xì)觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些宣告破產(chǎn)的房企，都是不知名的中小開發(fā)商，他們的大本營大多在三四五六線城市。

其中也不乏知名開發(fā)商，比如寧波的銀億集團(tuán)。作為當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一，銀億在6月份提交破產(chǎn)重整。而就在247天前，銀億老板熊續(xù)強(qiáng)，剛剛以295億的身價(jià)位列胡潤百富榜第95名，問鼎寧波首富。

雖然相比2014年2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門，當(dāng)下的200多家不算什么。但當(dāng)這份表格攤在眼前，你還是會(huì)被震撼。

破產(chǎn)的原因大多只有兩個(gè)——多元化發(fā)展和資金鏈斷裂。

比如銀億集團(tuán)的破產(chǎn)，因頻繁跨界，房產(chǎn)之外跨行了能源、汽車等行業(yè)，轉(zhuǎn)型失敗導(dǎo)致資金無法維持，只能宣告重整。

其實(shí)總結(jié)起來，就是一個(gè)原因——資金鏈斷裂。

而融資難題成了房企的達(dá)摩克利斯之劍，一不小心就“命喪于此”。

2、融資難何解？

近兩年，房地產(chǎn)成為國民最為關(guān)心的話題，沒有之一。房價(jià)暴漲、地王頻發(fā)，也讓調(diào)控監(jiān)管政策越來越嚴(yán)。

房價(jià)、低價(jià)波動(dòng)幅度一旦過大，就被預(yù)警；

蘇州暴漲的房價(jià)迎來了兩輪加碼調(diào)控，就在前天調(diào)控范圍再次擴(kuò)大；

開封“擅自”出臺(tái)了取消限售的通知，鬧得全國皆知，稅后又取消了“取消限售”；

……

一切都在表明，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的環(huán)境下，誰也別相當(dāng)那只出頭鳥。

另一條監(jiān)管線也沒松著，資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)遭遇嚴(yán)管。尤其是今年二季度以來，房企的融資渠道被全面收緊。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了23號(hào)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，重點(diǎn)申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。

6月初又傳出一些不斷創(chuàng)造地王的基金房企，例如旭輝、融創(chuàng)和中鐵建等企業(yè)又被重點(diǎn)監(jiān)控。

7月，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大，約談警示中融信托、中航信托等10家信托企業(yè)，要求未備案項(xiàng)目一律暫停，符合432的通道類業(yè)務(wù)也算房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部暫停。

在房企看來，條條致命。

于是，上半年（尤其是二季度）的房企融資額，出現(xiàn)了明顯縮減。

據(jù)克而瑞研究監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。其中，一季度融資額達(dá)到2016年以來的峰值，同比增長15.6%；而二季度融資環(huán)境再收緊，融資總量回落到3000億以下。

這一數(shù)據(jù)在6月份更為明顯。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份40家典型房企融資完成額度僅有611.6億元，低于月度均值線。

國內(nèi)融資渠道的收緊，使得房企不得不加大海外發(fā)債融資的力度。

從克而瑞監(jiān)測(cè)的95家典型房企來看，2019年上半年境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)。

海外發(fā)債，已經(jīng)成了房企的最主要的輸血渠道。

但隨著發(fā)改委7月份發(fā)布的《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。海外融資這條大通道也不容樂觀。

融資難、資金鏈緊張的背景下，想要拿到救命錢必然付出一定的代價(jià)——融資利率逐漸走高。

2019年上半年，房企債券類融資的整體成本為7.25%，其中，境外發(fā)債成本8.34%，同比上升1.19個(gè)百分點(diǎn)。

其實(shí)，能拿到10%以下的融資，已經(jīng)很難了。像華南城控、新湖中寶、正榮地產(chǎn)等房企海外舉債年利率都已經(jīng)超過了10%。

圖片來源：新浪樂居

而恰巧，2019年多數(shù)房企迎來償債高峰期，即使成本如此高昂，也不得不發(fā)債融資。

局面愈發(fā)艱難。

3、中小房企的生存戰(zhàn)

近些年，房企的寡頭化趨勢(shì)逐漸明朗。相對(duì)于頭部房企，中小房企的日子更加難熬。

回看這些年的房企百強(qiáng)榜，前20名的位次，愈發(fā)集中。在2015年、2016年，還有復(fù)地、鴛鴦、金隅股份等房企上榜，而到了近三年，TOP20的名單里，只出現(xiàn)了個(gè)位數(shù)的房企變化。

真正體現(xiàn)房企寡頭化的，還是要拿銷售數(shù)據(jù)來說話。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

2019年上半年，房企銷售額超過1000億的有12家，而在2018年上半年這一數(shù)據(jù)為7家。其中碧桂園以接近4000億的規(guī)模，位居第一。萬科同樣超過3000億的規(guī)模排在第二，恒大、保利、融創(chuàng)依次排在3-5位。

上半年，共有147家房企銷售額超過50億元。其中，TOP10房企銷售額占147家中的36.7%，TOP30企業(yè)更是占到總體的61.3%，寡頭化趨勢(shì)明顯。

以權(quán)益銷售金額來看，50億元以上房企權(quán)益銷售金額均值為318億元，市場(chǎng)份額為62.8%。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻為736.3億元，是均值的2倍。

規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和積累的資金實(shí)力，市場(chǎng)份額越來越高。而房企生存的另一個(gè)考驗(yàn)指標(biāo)——拿地，中小房企也早已喪失話語權(quán)。

以拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創(chuàng)位居前三，拿地金額都在600億元以上，碧桂園更是接近1000億。

這其中，TOP10房企拿地總額5586億元，占前100名房企的36.6%；TOP30房企拿地總額9959億元，占前100名房企的65.3%，龍頭房企拿地優(yōu)勢(shì)明顯。

以拿地面積來看，碧桂園、綠地、新城位居前三。碧桂園拿地面積接近3000萬平米，綠地、新城、萬科、融創(chuàng)、恒大拿地面積都在1000萬平米以上。

這其中，TOP10房企拿地總面積12990萬平方米，占前100名房企的41.6%。

如今的土地市場(chǎng)，基本已是央企、國企及超大型房企的主場(chǎng)了。

“房住不炒”“穩(wěn)”字當(dāng)頭，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)維持現(xiàn)有的局面相當(dāng)長時(shí)間。無論是競(jìng)爭(zhēng)力、融資能力、產(chǎn)品專業(yè)度，還是營銷能力，中小房企都不是大型房企的對(duì)手，行業(yè)集中度提升，寡頭化已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

有人甚至斷言，未來會(huì)有90%的中小房企會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這其中，最最艱難的是五六線縣城的房企。如此局面下，快周轉(zhuǎn)和抓回款將成重要抓手，但隨著棚改規(guī)?？s減、房產(chǎn)成交下降、大中型房企下沉市場(chǎng)力度加大，這些小規(guī)模房企的生存舉步維艱。

等待他們的，大概率是破產(chǎn)消亡或被兼并的命運(yùn)。

271家，并不是終點(diǎn)。