1998年之前，商品房只是一個(gè)萌芽，量非常少，營銷模式也非常初級。在全國絕大部分城市里面，價(jià)格漲得并不快。因?yàn)殡x香港比較近，當(dāng)時(shí)香港人都在炒樓，珠三角的房價(jià)倒是被炒了一波。90年代后期，香港樓市泡沫破裂的時(shí)候，華南的樓市出現(xiàn)了大麻煩。

98年，亞太金融危機(jī)出現(xiàn)了，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了很大的負(fù)面影響，當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)還沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，需要一些額外支持，于是自上而下的改革開始了，出了很多政策。最主要是兩個(gè)，一是取消了福利分房，各單位全是貨幣化分配，以前是分房子，現(xiàn)在我就給你一部分補(bǔ)貼，給一部分錢，級別高的或者工齡長的多給一些，一般的員工少給些。后來都轉(zhuǎn)成公積金形式了。還有一個(gè)重要政策，就是在98、99年的時(shí)候，先后出了一些銀行的按揭鼓勵(lì)政策。

最開始的一些按揭政策要求比較嚴(yán)，沒有多少人能符合標(biāo)準(zhǔn)，例如要有多少存款，而且只能貸幾年。九十年代末，按揭政策才全面打開了。所以說整個(gè)中國的商品房在現(xiàn)代意義上來說是從98年開始，那一年可以算成現(xiàn)代商品房的元年。99年鋪墊一下，在00年開始全面展開，迅速地把商品房熱潮蔓延到全國了。

當(dāng)時(shí)在一線城市，九十年代中前期出現(xiàn)了一些外銷房，這些房子的初始價(jià)格非常貴，完全脫離市場。只是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的境外人士買不了別的房子，只能買這些，等于說奇貨可居，導(dǎo)致這個(gè)房價(jià)出現(xiàn)了很大泡沫。九十年代中后期，一線城市都不是太火，尤其是廣州這一帶，其實(shí)冷了很多年，就是原來的房價(jià)炒太高了。反而是江浙一帶做的比較好。00年后，出現(xiàn)了一些著名的購房團(tuán)，典型的就是溫州購房團(tuán)。因?yàn)闇刂莺芏喽际羌易逍再Y金，加上幾倍的杠桿，影響是很大的。

我們今天說購房的壓力大，尤其是在北上深這樣的一線城市。但作為一個(gè)普通百姓來說，我覺得現(xiàn)在的購房壓力并不比20年前更大，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候房價(jià)看起來是很便宜，但收入更低。01年的時(shí)候我在北京，聽到周邊的同事說，我要去買房，去買一個(gè)4000多塊錢的房，這都很驚訝的，因?yàn)?000多塊錢的房價(jià)，在一個(gè)二線城市都是頂級住宅了，但是在北京，就是一個(gè)比經(jīng)濟(jì)適用房略高一點(diǎn)的價(jià)位。而當(dāng)時(shí)北京的大學(xué)生畢業(yè)后的工資，也就比一般的二線城市每個(gè)月高出500元左右吧。

北京在2001年的時(shí)候，五環(huán)就已經(jīng)很偏了，甚至當(dāng)時(shí)四環(huán)之外就是老北京心目中的郊區(qū)了，當(dāng)時(shí)五環(huán)左右的價(jià)格都已經(jīng)在5000多了。4000多是最便宜，很差的，沒有什么景觀，只有鋼筋混凝土那種。那么5000多，就是算是商品房中比較低端的了，正常的話在6000，好一點(diǎn)七八千，但也沒有特別貴的，超過1萬也并不是很多。

包括在00年左右的時(shí)候，很多人都是不用按揭貸款的，就是覺得這個(gè)利息太高了，一算完之后，需要還這么高的利息，那時(shí)候大家沒有什么資本意識，因?yàn)檫^去大家都沒有太多余錢，能養(yǎng)家糊口就不錯(cuò)了，所以說沒理財(cái)?shù)挠^念，也沒有那么多像折現(xiàn)率啊這樣的概念。那個(gè)時(shí)候按揭貸款用的比例，我印象中恐怕都不到一半，這個(gè)跟現(xiàn)在形成完全不同的風(fēng)格。當(dāng)時(shí)買房人能全款盡量全款。不能全款的時(shí)候，那就再等一等湊夠錢再說。反正當(dāng)時(shí)的房價(jià)漲得也并不快，等個(gè)一年兩年，價(jià)格變化不是特別大。

當(dāng)時(shí)也沒有太多品牌開發(fā)商，大部分開發(fā)商都是以前住宅辦或者是一些企業(yè)部門轉(zhuǎn)的。一些大型企業(yè)，自己的員工比較多，他們自己就會有一些小的開發(fā)公司，自己建自己的樓。后來看到商品房時(shí)代來了，也可以建些樓往外賣了，就開始成了第一批現(xiàn)代開發(fā)商。我們現(xiàn)在看到的國內(nèi)的一些優(yōu)秀的開發(fā)商，甚至做的比較大的頭部企業(yè)，他們的老板最開始的出身，往往也是跟這一批最開始的國有背景的企業(yè)有關(guān)，或者是給這種當(dāng)時(shí)的開發(fā)商做一些施工的單位。都是跟這些有著千絲萬縷的關(guān)系的，甚至有可能就是當(dāng)時(shí)的一種國有的背景公司，后來自己私有化了，后來逐漸壯大，形成了現(xiàn)在的地產(chǎn)集團(tuán)。

那時(shí)的企業(yè)，積累時(shí)間不是很長，做的產(chǎn)品也很一般，那么他們繼續(xù)發(fā)展的過程中，產(chǎn)品力其實(shí)也不是說有明顯的差距，大家買房主要就是地段，地段，地段！但那個(gè)時(shí)候的地段比較單一，即使像一線城市，也是只有幾個(gè)大商圈，后來才慢慢發(fā)展到一個(gè)一個(gè)小商圈，形成每一環(huán)、每個(gè)小區(qū)域的價(jià)格區(qū)間。比如像北京，二環(huán)以里基本是沒有商品住宅的，三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、都成了價(jià)格坐標(biāo)，大家按照離幾環(huán)多遠(yuǎn)的距離，來做自己的價(jià)格測算。

當(dāng)時(shí)的北京房價(jià)比較扁平化一些，沒有太多的額外的概念。后來，有一些先知先覺的開發(fā)商有了包裝意識，開始請了一些廣告公司，做了一些很有創(chuàng)意的報(bào)紙廣告，效果特別好。有了概念包裝，有了媒體推廣，就出現(xiàn)了一些品牌，并體現(xiàn)出了一些品牌溢價(jià)，有概念的樓跟沒有概念的樓，價(jià)差就越來越大。就全國范圍來說，北京在推廣概念上是一個(gè)絕對的橋頭堡。當(dāng)時(shí)的北青報(bào)是特別火爆的，報(bào)版很難訂得上。

北京也把自己的文化底蘊(yùn)，充分體現(xiàn)在了房地產(chǎn)的廣告中，當(dāng)時(shí)的一些樓書、DM、報(bào)版，就現(xiàn)在來看設(shè)計(jì)水準(zhǔn)都是一點(diǎn)也不差的。甚至我覺得現(xiàn)在的一些廣告概念已經(jīng)沒有當(dāng)時(shí)做的那么生猛，那么讓人眼前一亮。因?yàn)槲乙沧鲞^地產(chǎn)廣告，那時(shí)候的很多設(shè)計(jì)真的感覺是大師手筆！現(xiàn)在的推廣越來越寫實(shí)了，真正的地產(chǎn)廣告概念，營銷的那種視覺化，零幾年的時(shí)候在北京就是一個(gè)巔峰了，后來大部分是在重復(fù)，甚至大家已經(jīng)不太把這當(dāng)成一個(gè)重要的武器。

最開始炒房子的這些，都是一些具有原始本能的人，或者是像江浙一帶這種經(jīng)商傳統(tǒng)的積累特別豐富的地方。全國絕大部分城市，大家還是在一個(gè)很懵懂的狀態(tài)里邊，看到北京的房子漲了，杭州的房子漲了。才慢慢后知后覺。普通百姓在這個(gè)時(shí)候也慢慢的發(fā)現(xiàn)：其實(shí)房子不僅僅可以住，還能賺錢，而且能賺很多錢。

大約在03、04年的時(shí)候，買房賺錢開始成為全國老百姓發(fā)自內(nèi)心認(rèn)可的一件事了，因?yàn)橹苓叺暮芏嗳速I了房子兩三年差不多就翻倍了，這在當(dāng)時(shí)大家沒有更多額外收入的時(shí)候，是讓人非常眼紅的一件事。很多人看著周邊的人，就因?yàn)樽约寒?dāng)時(shí)的一念之差，沒有去買這個(gè)房，一下子比他少賺了幾十萬。在那個(gè)時(shí)候，幾十萬相當(dāng)于很多人一輩子的收入的。

所以到了03、04年的時(shí)候，有點(diǎn)全民皆兵的感覺。大家都發(fā)現(xiàn)了買房這個(gè)事是一個(gè)難得的良機(jī)，可能是一輩子只有一次的機(jī)會，開始按揭貸款的比例越來越大了，從上到下，從一線到二線，三線，甚至到一些縣城，大家都開始買房。而且那個(gè)時(shí)候，中國的城市化的比例還比較低，在當(dāng)時(shí)有很多從農(nóng)村進(jìn)城的新增人口。或者是到一些沿海的就業(yè)機(jī)會比較多的城市的人，他們帶來了大量的資金。這些資金來自于內(nèi)地，那么加上按揭這些杠桿性的資金，再加上原來這些一二線本來就很富裕的城市的資金，這個(gè)資金就非常大了。

于是05年左右的時(shí)候，出臺了一些相應(yīng)的調(diào)控政策。最開始的時(shí)候受沖擊的是上海。上海本身是中國的第一大經(jīng)濟(jì)城市，本身這個(gè)城市有錢，而且大家都非常向往，加上他離江浙也是非常近，是一些炒房團(tuán)的首選。

當(dāng)時(shí)有一個(gè)比喻，就是上海感冒了，全國人民跟著吃藥。那個(gè)時(shí)候就是所有的政策下來，全國都跟著走，一刀切，絕對的公平，其實(shí)這個(gè)只對上海市指向性比較強(qiáng)。上海當(dāng)然受了一些影響，但是其他城市只是略微冷了大約一個(gè)月到兩個(gè)月左右吧。之后發(fā)現(xiàn)房價(jià)一點(diǎn)沒受影響，而且之后那一兩個(gè)月漲得比原來還快，是把中間斷檔了兩個(gè)月的價(jià)格全給續(xù)上了，但這個(gè)時(shí)候全國有一些，我自己覺得是地產(chǎn)輿論界的投機(jī)分子吧，典型的一些人。最開始這些人大部分是從媒體出身，也有少數(shù)的所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家，都是不斷地看空，在大聲喊著中國的房價(jià)泡沫要破滅了，房價(jià)一年會跌百分之三十四十。

當(dāng)時(shí)有個(gè)很轟動的事件，就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和一個(gè)地產(chǎn)看空派的代表，下了一個(gè)賭注，說如果一年之后深圳的房價(jià)低于當(dāng)前價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)家就登報(bào)道歉，反之則是看空派代表道歉。這是一個(gè)很著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家啊，我看過他的書，我覺得他是一個(gè)很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜?，但是他怎么會去打這個(gè)賭，我也不是特別理解。后來經(jīng)濟(jì)學(xué)家賭輸了，真的登報(bào)道歉了。但更有趣的是，這個(gè)廣告登完之后幾個(gè)月吧，深圳房價(jià)又是暴漲。到底這個(gè)賭注誰贏了？

06年，尤其是07年年上半年的時(shí)候，整個(gè)市場就有點(diǎn)瘋狂了，已經(jīng)超出了一般的投資概念。這就是投機(jī)，而且是不計(jì)成本的投機(jī)。很多人做了一些假手續(xù)，然后不顧代價(jià)的，不管自己承受能力地去貸款，或者在民間借貸，這個(gè)時(shí)候確實(shí)是有很大的風(fēng)險(xiǎn)了。

2007年9月底的時(shí)候。我在做一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)要開盤，就在開盤的前一天，出了一個(gè)限貸政策，首付的比例提升，二套利率的上浮，出的特別突然。當(dāng)時(shí)我們看到這個(gè)也確實(shí)是心里有點(diǎn)一涼，好在這個(gè)政策剛出來的時(shí)候，原來的很多客戶還沒有充分反應(yīng)，只是嘴上議論一下。因?yàn)榍懊?5年06年時(shí)候出的政策，后來效果都不是特別明顯，所以只是議論一下，房子仍是被哄搶一空，大家都如釋重負(fù)。

但這真的是一個(gè)回光返照，從07年下半年開始到08年，這個(gè)市場就慢慢往下走，只是中間那個(gè)轉(zhuǎn)折特別突然。就在上半年的前幾個(gè)月，大家覺得還可以啊，雖然沒有像以前那么暴漲，但也只是略微下滑。可在08年的五月份之后，市場突然間就斷了，就像突然停電一樣，這時(shí)候市場突然客戶沒有了。就是連人影都沒有了，售樓處連人都見不到了。

我當(dāng)時(shí)是在做現(xiàn)場營銷，從00年開始，用了7、8年時(shí)間積累了大量的專業(yè)技術(shù)，包括客戶分析，銷講、答客問等等，做了很多。后臺也組建了一些專門的市場研究人員、策劃人員、廣告人員，大家的專業(yè)技術(shù)已經(jīng)非常成熟了。但是這所有技術(shù)的前提，都是你得有客戶?。∥矣凶顝?qiáng)的成交能力，最強(qiáng)的殺客能力，但是沒有客戶，你這個(gè)就屬于屠龍術(shù)，毫無用武之地啊。

到了08年年中的時(shí)候，大家突然間發(fā)現(xiàn)所有的技術(shù)都沒用了，因?yàn)闆]有客戶。那時(shí)候廣告費(fèi)追加，案場活動追加，現(xiàn)場價(jià)格打折，都依然沒有客戶，全都不好用。到了2008年下半年的時(shí)候，市場環(huán)境看著就非常清晰了，這是我們從來沒見過的一場大災(zāi)難，這就是我們在6124或者5178下來時(shí)候那種我們股民的感覺。那個(gè)時(shí)候就是樓市與購房者，形成了一個(gè)大的博弈，最終是開發(fā)商和銷售團(tuán)隊(duì)?wèi)K敗。

我自己是在2008年開始做投資的，那個(gè)時(shí)候投資入市不是看著別人賺了多少錢，而是突然間發(fā)現(xiàn)自己引以為豪的所謂專業(yè)，原來是一文不值，到底為什么不知道，只知道經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)了。那經(jīng)濟(jì)危機(jī)怎么來的？它會怎么發(fā)展？未來會怎么演變？到底這行我還能做多久啊？甚至這行業(yè)會不會從此消失??？心里是一點(diǎn)底都沒有。于是從那個(gè)時(shí)候開始去做投資，最開始做一些紙黃金，帶保證金的黃金交易是不敢做的，紙黃金就是銀行做市商那種，波動率比較小的。

可在那種系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下，誰也跑不了。我通過自己做投資，開始去研究到底這個(gè)金融危機(jī)是怎么回事，它的原理是什么，它的一些演變會不會再重復(fù)發(fā)生？以前我覺得自己這個(gè)團(tuán)隊(duì)很了不起，公司很了不起，或者說我們做了多少業(yè)績很了不起，實(shí)際上只不過是一個(gè)大牛市把我們托到了那個(gè)高度，并不是自己有多厲害，行情從來就不是單邊市，行情肯定是有起有落的啊，不管是股市還是樓市，都是這樣的。

后來每天就是看著K線往下走，然后看著售樓處成交一天不如一天。到08年的9月份左右的時(shí)候，整個(gè)市場就非常明朗了。那時(shí)全國，甚至全世界都在裁員，我這個(gè)就不多說了，大家都有心得，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)，不管是中國還是美國，日本，歐洲啊，那個(gè)時(shí)候只是早一點(diǎn)或者晚一點(diǎn)的區(qū)別吧，全都在裁員，而大家都朝不保夕的時(shí)候就更沒人買房子。我們當(dāng)時(shí)的那個(gè)大團(tuán)隊(duì)是200多個(gè)人，200多人，一個(gè)月裁掉一百多人，最后就剩80多個(gè)人。而且全國的各個(gè)公司（那是一個(gè)全國性公司，有二三十家分公司）都在裁員。

我們應(yīng)該看到很多數(shù)字背后的東西，一些現(xiàn)象往往意味著經(jīng)濟(jì)內(nèi)部出現(xiàn)問題，就是我們看到股市的一些變化啊，不管是08年還是15年，包括剛剛過去的18年，它肯定是有內(nèi)在原因的。這個(gè)內(nèi)在原因是真正的核心動力，是決定性因素，這些決定性因素，才能夠把我們現(xiàn)在看到的成果真正推動下去，或者改變其它的方向。

我們在08年年底的時(shí)候，裁了那么多人，也裁了很多業(yè)務(wù)。是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去砍的。那個(gè)時(shí)候我在做銷售代理，就是承接開發(fā)商的銷售任務(wù)，當(dāng)時(shí)有20多個(gè)項(xiàng)目吧。我們自己先砍一遍，把不賺錢的項(xiàng)目砍掉，向開發(fā)商道歉，有些甚至剩余的一些傭金都不要了。然后總部再過來審查，大老板們過來砍這個(gè)，砍那個(gè)，到一月份的時(shí)候砍的最后就剩了五六個(gè)項(xiàng)目了。大家覺得這些項(xiàng)目還行，能挺得過去。剩下的幾十個(gè)人，靠這幾個(gè)項(xiàng)目先活一年再說。

但這個(gè)過程就像在2018年12月底開始割肉的股民一樣，我們當(dāng)時(shí)把項(xiàng)目割完了，過了春節(jié)就迎來了樓市的爆發(fā)，而且是全面復(fù)蘇，就像我們看到有些人在今年元旦過后開始割肉，然后春節(jié)之后發(fā)現(xiàn)怎么天變了的道理是一模一樣的。樓市跟股市真的是太像了，很多起伏的規(guī)律，包括一些對從業(yè)者、購房者或者說我們這些投資人心理的一些影響，真是太像了。

2009年2月份之后到8月份，這半年在全國都是一個(gè)爆發(fā)，就跟我們看到從1664到3478那個(gè)過程是一模一樣的。很多地方的房價(jià)從谷底直接翻倍，絕大部分的城市來說，均價(jià)至少有50%左右的增幅吧，增長的特別迅速。那個(gè)時(shí)候的政策，是把在07年發(fā)布的那些限制條件全解除了，而且到處宣導(dǎo)買房就是愛國，大家都要去買房。當(dāng)年有韓國人遇到危機(jī)，紛紛給國家捐獻(xiàn)黃金的故事，但中國太大了，靠黃金救不了，大家捐點(diǎn)錢也沒用，你只有買房。拉動數(shù)萬億的成交，才能從當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中解救出來。老百姓也都很聽話，事實(shí)證明，只要聽黨的話，后邊收獲都是非常大的，不管股市還是樓市。

那一輪漲得確實(shí)有點(diǎn)太快了，跟我們的股市是一樣的，我們在3478點(diǎn)之后就迎來了長期的下滑，好幾年一直下滑下去，跌的差不多快回到原點(diǎn)了。樓市呢，也是接近這樣的，在2010年開始又重新出臺調(diào)控。其實(shí)樓市的調(diào)控就是根據(jù)房價(jià)或者是投資的熱度來匹配的，太熱了就必須潑點(diǎn)涼水，太冷了肯定不會見死不救，最好是在一個(gè)箱體內(nèi)，不要太高，不要太低，穩(wěn)穩(wěn)往上走，也就是我們所說的慢牛行情，樓市也是希望這樣的。

但樓市還是跟股市一樣，都是爆起爆落的，只不過這個(gè)暴落要比股市強(qiáng)很多。主要兩點(diǎn)，一個(gè)是樓市長期形成的價(jià)格上漲趨勢，讓購房者有了心理上的優(yōu)勢，只要買，賺錢只是早晚的問題，大家不用擔(dān)心跌的太多，只是早賺晚賺、賺多賺少的問題；另外一點(diǎn)，畢竟房子的流動性沒有那么好，我不能說我們一點(diǎn)鼠標(biāo)就把房子賣掉了，這很難的，可能有些房子掛出去（我后來到了一家中介公司，我負(fù)責(zé)新房的業(yè)務(wù)，在那里組建了一個(gè)公司，了解到二手的銷售情況比想象中難的多），差不多一年賣不出去都是很正常的。

憑借長期形成的賺錢心里和房屋的流動性比較差這個(gè)事實(shí)，中國樓市相對而言。還算是一個(gè)慢牛吧，只是這個(gè)慢?？偸浅霈F(xiàn)一些脫韁的過程，譬如在16年17年啊，就是你稍微一放松，他就能給你翻倍漲上去，然后再慢慢走慢牛。而股市是稍微一放松，它就跌下去，然后再慢慢地沉底，樓市與股市在這里形成了鮮明的對比。

房地產(chǎn)是有非常強(qiáng)的領(lǐng)先性的，在我看來，樓市是類似于領(lǐng)先指數(shù)這樣的一個(gè)指標(biāo)。我十年前也買了一些地產(chǎn)股，我買地產(chǎn)股都是買我比較熟的，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系跟大部分開發(fā)企業(yè)，尤其是頭部企業(yè)業(yè)務(wù)交流比較多，對他們的風(fēng)格多少了解一些。我當(dāng)時(shí)買過萬科、保利、華發(fā)等等，這都是我的客戶，有比較深入的理解。后來從2010年開始時(shí)候，中間就沒怎么買地產(chǎn)股，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候手里的房子有點(diǎn)多，自己的工作收入也來自于房地產(chǎn)，希望能分散一下投資。

但我一直都是非常關(guān)心地產(chǎn)的，包括地產(chǎn)股的走勢，因?yàn)槲艺J(rèn)為地產(chǎn)就是股市的領(lǐng)先指標(biāo)，地產(chǎn)好的時(shí)候，股市只是什么時(shí)候跟上的問題；地產(chǎn)要是不好的時(shí)候，那么股市肯定也好不了。就是說，我們不管最近幾年怎么評價(jià)房地產(chǎn)，或者是說愿不愿意繼續(xù)把支柱性產(chǎn)業(yè)這幾個(gè)字加到房地產(chǎn)身上，它都是支柱性產(chǎn)業(yè)，是任何產(chǎn)業(yè)都無法替代的，誰也替代不了。

去年的商品房銷售額達(dá)到了15萬億，占到GDP應(yīng)該是16點(diǎn)幾吧，加上二手房就有20多萬億的總成交額，占總GDP20%多了。這都不是說簡簡單單的一個(gè)支柱所能形容的了。地產(chǎn)不景氣，誰也好不了。

2010年后地產(chǎn)就進(jìn)入一個(gè)沉默期，房價(jià)跌的也不是特別多，但是各家開發(fā)商現(xiàn)金流的問題都比較嚴(yán)重。如果是說一個(gè)企業(yè)沒有擴(kuò)張過快。當(dāng)時(shí)的回款速度還是可以的。但是這個(gè)過程中確實(shí)是大開發(fā)商吃小開發(fā)商最好的一個(gè)階段，很多小開發(fā)商對市場的認(rèn)識充滿了悲觀，覺得這個(gè)行業(yè)已經(jīng)沒法再走下去了，考慮一下自己的現(xiàn)金流就更加悲觀，因?yàn)樗麄冏铋_始做地產(chǎn)的時(shí)候，手里資金并不豐厚，有很多都是借來的啊，是各種各樣的關(guān)系進(jìn)來的，銀行的還好辦，有很多私人的，這個(gè)借款利息非常高的。

小開發(fā)商很難在資本市場上融資，他們在跟大公司競爭中是完敗的，沒有任何還手的力量，比如說我們看到過去幾年，碧桂園、恒大、融創(chuàng)逐漸超過了原來的萬保金招，他們享受到了地產(chǎn)集中度進(jìn)程的紅利，就是在11年之后啊，開始出現(xiàn)了，尤其14年之后越發(fā)明顯，地產(chǎn)越來越集中化。

可以說每一輪調(diào)控，都是一個(gè)洗盤的過程，都會把整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的秩序進(jìn)行一些調(diào)整，重新排列。萬科還是很優(yōu)秀的，這么多年屹立不倒，雖然現(xiàn)在不是頭名，仍然排在前面。但其他的企業(yè)起起落落，我們看到過去這20年的一些排名在前面的開發(fā)商，，尤其原來的一些有國企背景的開發(fā)商，中間有一段是發(fā)展速度非常慢，被民企背景房企超過的非常多了。

剛才回顧到2010年左右，后來出來一次比一次更嚴(yán)重的調(diào)控，最開始是限貸，首付比例要提升，利率要增加。后來就是干脆限購了，直接不讓買了。再后來大家都知道了，一點(diǎn)點(diǎn)全推開，全國各地都在限購，就是我怎么打你都不聽話，那干脆我就取消你買房資格。現(xiàn)在一個(gè)漏洞接一個(gè)漏洞被堵住，所以現(xiàn)在的限購這種政策執(zhí)行起來，確實(shí)非常剛性。

實(shí)際上，限購限貸現(xiàn)在是一根救命稻草。如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要放水了，現(xiàn)在不需要印那么多貨幣，其實(shí)我們的M2增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如十年前那個(gè)狀態(tài)了，那么只要這個(gè)政策稍微松一松，把房地產(chǎn)的一些壓制這種負(fù)擔(dān)沉重的那種大山，給你稍微松動一下，讓你喘口氣，馬上經(jīng)濟(jì)就緩過來了。這已經(jīng)變成了一個(gè)新的調(diào)控利器，由打壓行業(yè)的利器，變成了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一個(gè)壓倉石，你這個(gè)船行駛的時(shí)候，稍微晃一晃，就能夠讓他產(chǎn)生想要產(chǎn)生的效果。

從2010年到13年，有的地方到14年，地產(chǎn)都是在一個(gè)谷底持續(xù)低迷的狀態(tài)，價(jià)格和成交量都受到很大的影響，但全國的總量仍然是保持上升的。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候很多三線城市、四線城市的發(fā)展特別快。中國畢竟是在一個(gè)高速發(fā)展過程中，尤其是我們看到增長數(shù)據(jù)，在2000年之后，這段時(shí)期增長速度是非?？斓?，老百姓有錢了，他肯定要改善自己的住宅。我們在過去，尤其是九幾年零幾年前后建設(shè)的房子，現(xiàn)在看起來真的是太差了，有的不封閉，有的即使封閉沒有園林，沒有物業(yè)或者房屋質(zhì)量有問題，就是說，我們在2010年代看到的很多問題都是過去的積攢。

很多人在經(jīng)歷了無房到有房的過程之后，他們需要更好的住宅，他們需要更好的物業(yè)。即使不是說彰顯身份，至少他們也愿意和自己比較相近的人住在一起，物以類聚，人以群分嘛，這邊開著大奔，那邊住的人每天擠公交車上班，這兩個(gè)人彼此都看著不順眼。所以說，中國的住宅還是會發(fā)生很大的、質(zhì)上的變化。

大家開始有了一些豪宅的概念，有了一些居住品質(zhì)的要求，以前是我家里的面積太小了，要換大的或者干脆沒有房子要買房子，現(xiàn)在有可以說是整個(gè)社會購買能力最強(qiáng)的一批人，重新提出了自己的置業(yè)需求，就是我要住有品質(zhì)的房子，或者住到跟我身份相匹配的房子里，不要太高，也不要太低，實(shí)際上這個(gè)事現(xiàn)在是很大的一個(gè)課題。

所謂豪宅的定義是不一樣的，在北京可能是10幾萬一平，在南京、杭州，可能是七八萬，再去二線城市可能是五六萬或者三四萬，看到一些更小的城市可能是一兩萬也算很貴的。住宅就是每個(gè)板塊的整體房價(jià)不一樣，概念也不一樣，但是這種需求是非常明顯的。不管是在地產(chǎn)股，還是其他的一些行業(yè)的投資，我比較喜歡去投一些能夠提供中高端產(chǎn)品的公司，因?yàn)槲矣X得在目前的中國來說，這種分化已經(jīng)非常明顯了，不僅僅在樓市里邊，在各行各業(yè)都是這樣的。

我們看到白酒這個(gè)行業(yè)，茅臺的利潤是超過各家酒廠的總和啊。這個(gè)酒是最貴的，利潤也是最高的。包括格力，格力的毛利率也是在家電行業(yè)屈指可數(shù)的。在地產(chǎn)里邊有一些品牌溢價(jià)的企業(yè)，他的發(fā)展前景應(yīng)該是可以既享受到這個(gè)行業(yè)的發(fā)展所提供的增速，也可以享受到人們不斷提高的，對品質(zhì)不斷增長的要求，所帶來的額外的一部分收益。

我們現(xiàn)在的全國的平均的人均GDP啊，是在9000多美金。雖然我們在00年左右的時(shí)候，我們的人均GDP大約是日本的40分之一，那么現(xiàn)在過去了20年，我們現(xiàn)在已經(jīng)拉進(jìn)到了四分之一。這段時(shí)間，日本沒怎么變，我們是一直在增長，我們差不多漲了十倍。

以現(xiàn)在的增速，大概率去推算一下，就是我們在十年之后，全國平均的GDP大概率會在2萬美金左右，那我們東部的沿海一線城市、二線城市以及長三角、珠三角這些比較集中的富裕地區(qū)，大約現(xiàn)在是兩個(gè)多億人吧，我覺得現(xiàn)在的集中化過程中，應(yīng)該會在十年之后大概率會到3億人左右吧，這部份的人均GDP能達(dá)到4萬美金，就是能達(dá)到日本現(xiàn)在人均GDP的狀況。日本現(xiàn)在一個(gè)多億的人口，如果我們有3億人達(dá)到日本現(xiàn)狀，那就意味著我們在十年之后會出現(xiàn)相當(dāng)于兩個(gè)日本的強(qiáng)大的高端購買力。這個(gè)對整個(gè)中國的各行各業(yè)，我覺得都是一個(gè)非常決定性的影響，因?yàn)檫@些購買力未必在增量數(shù)字上產(chǎn)生最大的體現(xiàn)，但是他們在利潤上肯定是最大的貢獻(xiàn)者。

我們從16年底供給側(cè)改革之后吧，包括17-18年到今年的前四個(gè)月。我看到的各個(gè)行業(yè)的一些企業(yè)也是越來越明顯地感受到這些，頭部企業(yè)與中小企業(yè)的差距越來越大，能夠創(chuàng)造高毛利的企業(yè)發(fā)展的會更好，這就是供給側(cè)改革帶來的直接影響，也是迎合了現(xiàn)代收入結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)律的影響，這是我們當(dāng)前的一個(gè)很大課題，對地產(chǎn)、對各個(gè)行業(yè)都是這樣。

股市和樓市太相似了，我們在16年開始，有的城市在15年開始一直持續(xù)到18年上半年，差不多兩年左右的時(shí)間里邊，頭部城市的房價(jià)增長很快。高房價(jià)的城市這個(gè)上漲數(shù)字更加驚人，比如北京直接漲了3萬塊錢的均價(jià)上來，這個(gè)確實(shí)很恐怖的，在全世界房價(jià)的發(fā)展歷史上來說都是很恐怖的。那么這個(gè)也是說明跟股市的邏輯是一樣的，就是高端置業(yè)、高端購買者的需求已經(jīng)成為主流，他們對利潤的貢獻(xiàn)是超過下邊很多人的，二八定律嘛。

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展包括中國有錢人的數(shù)量決定了中國的房價(jià)真的是不貴，盡管這個(gè)說完之后會讓很多人覺得，這個(gè)屬于不為民生著想，但只有住宅品質(zhì)上去了，我們才能收到更多稅收，收到稅才有更多的資金投入到更多的建設(shè)中，非要壓抑這種需求，一方面，有錢人也是老百姓，老百姓的需求得不到滿足，另一方面來說，把一部分額外能夠收到的一些稅也好還是費(fèi)也好，這個(gè)機(jī)會也喪失了，這個(gè)我覺得從管理者角度來說也沒有必要的嘛。那么十年之后，我自己理解是大概率，北京、上海、深圳這些龍頭城市，仍然有翻一番的機(jī)會的。但是翻一番之后，再往上走就很難了。

北京再翻一番就達(dá)到現(xiàn)在香港的標(biāo)準(zhǔn)，那么就進(jìn)入全世界最頭部的一個(gè)位置了。房價(jià)到了一個(gè)不能說頂端啊，它上面還會有一些通貨膨脹啊，貨幣的一些變化所影響的一些價(jià)格體系的，但是基本上已經(jīng)到了我們經(jīng)濟(jì)紅利全部用完的時(shí)候，再往上就是貨幣的一些變化了。那么北京、上海、深圳的天花板界定了，就等于全國城市都有了一個(gè)坐標(biāo)，我們再往下看一下，廣州、杭州、南京，這些城市該在什么坐標(biāo)上。包括想青島、廈門啊，這些城市都在什么坐標(biāo)上，這個(gè)大家各自可以有各自的理解了。

從橫向來看的話，比如說對全世界房價(jià)做一項(xiàng)對比，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的競爭能力和這個(gè)城市的房價(jià)基本都是匹配的。北京、上海已經(jīng)進(jìn)入世界一線城市的行列，我看過一些國際的排名，可以跟東京或者說巴黎、香港這樣城市并列。那么在十年之后如果再翻一番的話，房價(jià)是不是能夠接近倫敦和紐約呢？我覺得以中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，這是早晚的問題，只是10年或者20年還是更久吧，這也看人家的發(fā)展速度。

這些發(fā)展速度，如果大家都互相匹配的話，那么這些各地的樓價(jià)也就比較相似了，我覺得會是一個(gè)相應(yīng)的水平線。而且能夠在北京買得起億萬豪宅的人，他的事業(yè)肯定是世界化、全球化，就是能夠買得起千萬住宅的人，他不會局限在某一個(gè)縣城某一個(gè)省城，那么能夠買得起億萬住宅的人，他也不會局限于一個(gè)國家，那么這個(gè)時(shí)候市場是有一個(gè)連通器原理的，性價(jià)比呀，包括所產(chǎn)生的一些配套資源都會互相匹配。