投資要點(diǎn)：

2017 年5 月,公司擬收購(gòu)中星集團(tuán)100%股權(quán),引入華潤(rùn)等重要戰(zhàn)投。

1)2017 年5 月23 日,公司公告稱,公司擬向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其持有的完成集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)整合后的中星集團(tuán)100%股權(quán),其中以發(fā)行股份的方式支付交易對(duì)價(jià)的85%、以現(xiàn)金方式支付交易對(duì)價(jià)的15%。

2)公司向華潤(rùn)商業(yè)、平安不動(dòng)產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金不超過(guò)42 億元。募集配套資金扣除相關(guān)費(fèi)用后,擬用于支付本次重大資產(chǎn)重組的現(xiàn)金對(duì)價(jià)及地產(chǎn)集團(tuán)擬注入資產(chǎn)的在建商業(yè)辦公項(xiàng)目。

3)經(jīng)交易雙方協(xié)商,確定本次發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的價(jià)格為5.23 元/股。按照5.23 元/股的發(fā)行價(jià)格及85%的股份支付比例計(jì)算,公司擬向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行約28.40 億股。

4)假設(shè)募集配套資金按照發(fā)行前總股本20%的上限(即3.73 億股)發(fā)行,本次交易完成后,上海市國(guó)資委控制上市公司69.42%的股權(quán),上市公司的控制權(quán)未發(fā)生變化。華潤(rùn)商業(yè)持股6.76%。

5)如本次重組在2017 年實(shí)施完畢,則盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償期間為2017 年、2018年、2019 年,依此類推。盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償期間,地產(chǎn)集團(tuán)承諾的扣非歸母凈利潤(rùn)合計(jì)不低于53.60 億元。

公司是地產(chǎn)集團(tuán)旗下唯一上市平臺(tái)。我們認(rèn)為,本次交易將加強(qiáng)公司在上海市場(chǎng)的進(jìn)一步深耕,及進(jìn)入新的區(qū)域市場(chǎng),這些項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備約200 萬(wàn)平,分布于6 個(gè)城市;其次,本次交易有利于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題;第三,本次交易有利于公司拓展房地產(chǎn)銷售代理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù);第四,本次交易將引入多個(gè)戰(zhàn)略投資者,有利于公司積極拓展新的相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

投資建議：向平臺(tái)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型,推進(jìn)重組,維持“買入”評(píng)級(jí)。作為多年立足上海拓展長(zhǎng)三角的知名上海房企,公司正從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市建設(shè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。目前,公司擁有商品房項(xiàng)目權(quán)益建面392 萬(wàn)平。如果我們假設(shè)本次重組在2017 年10 月完成(即將2017 年最后兩月凈利潤(rùn)并表,2018 年合并完整年度業(yè)績(jī),并考慮發(fā)行后總股本),則預(yù)計(jì)公司2017、2018 年EPS 分別是0.20 元和0.54 元?？紤]本次注入大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)且引入優(yōu)質(zhì)股東,大股東一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中潛在還能形成大量?jī)?yōu)質(zhì)土地,我們給予公司2018 年20 倍的PE 估值,即10.8 元作為未來(lái)六個(gè)月的目標(biāo)價(jià),維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。