投資要點(diǎn)：

公司2017Q1 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.5億元，同比下降42%；歸母凈利潤為-487萬，同比減小虧損幅度。公司可供出售金融資產(chǎn)為2.6億元，較年初增加68%，公司于2017年4月公告擬實(shí)施最高額度不超過20億元人民幣的自有資金購買理財(cái)產(chǎn)品。公司預(yù)收賬款為25.9億元，較年初增加47%，主要系預(yù)售項(xiàng)目銷售增加所致。公司轉(zhuǎn)回資產(chǎn)減值損失379萬，主要系結(jié)轉(zhuǎn)銷售排屋項(xiàng)目轉(zhuǎn)回相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

公司2016年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約為-2億元，業(yè)績低于預(yù)期。公司2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入77.6億元，同比增幅124%；歸母凈利潤-1.99億元，同比增幅-357%。資產(chǎn)總額95.2億元，較年初減少30.9%；負(fù)債總額57.7億元，較年初減少41.3%。業(yè)績低于預(yù)期主要系公司2016年結(jié)算了大量低毛利項(xiàng)目，整體毛利率僅為11%，同比下降7 個(gè)pc。主要結(jié)算項(xiàng)目為香悅郡、東郡國際、晨光國際和南郡國際，其中前三個(gè)項(xiàng)目公司凈利潤均為虧損。此外公司計(jì)提了3540萬元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，主要系杭州永都開發(fā)的排屋項(xiàng)目去化緩慢，對(duì)凈利潤影響較大。

預(yù)計(jì)2017年公司結(jié)算收入負(fù)增長，但盈利水平有望得到改善。公司2016年實(shí)現(xiàn)銷售收入55.8億元（同比增幅9%），銷售面積44.1萬平米（同比增幅47%），銷售均價(jià)1.27萬/平米（同比下降26%）?？紤]到公司2016年結(jié)轉(zhuǎn)了大量銷售項(xiàng)目，預(yù)收賬款余額為17.7億元，疊加公司主要銷售城市杭州受限購限貸政策影響較大，預(yù)計(jì)2017年公司結(jié)算收入大概率負(fù)增長。不過，公司2017年進(jìn)入結(jié)算周期的項(xiàng)目毛利率較高，如陽光國際、印象西湖等，預(yù)計(jì)盈利水平將得到大幅改善。公司目前擁有總可售貨值約為150億，其中在手土地儲(chǔ)備建面39.8萬方，可保證未來2-3年的銷售。

公司融資成本較高，杠桿率逐步降低。2016年公司整體平均融資成本8.75%，高于同行業(yè)水平。2017Q1 公司資產(chǎn)負(fù)債率為63.2%，同比下降9.5 個(gè)pc；凈負(fù)債率為60%，同比降低33個(gè)pc。公司2017年在手貨幣資金13.4億，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的2.1倍，償債能力較好。

2016年公司出讓宋都物業(yè)資產(chǎn)，涉足醫(yī)療大健康產(chǎn)業(yè)。2016年12月，公司以2671萬元將杭州宋都物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓給大股東浙江宋都控股，產(chǎn)生投資收益2051萬元。公司設(shè)立了杭州若沐宋都股權(quán)投資合伙企業(yè)、安徽順望月子會(huì)所、慧源投資管理公司、杭州宋都會(huì)展公司、宋都紫陽健康管理公司，并參與入伙深圳達(dá)人匯通資產(chǎn)管理企業(yè)，該產(chǎn)業(yè)資本主要投資醫(yī)療健康領(lǐng)域。可以看出，公司正處于摸索階段，在兼顧房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)不斷做出轉(zhuǎn)型的嘗試。

下調(diào)至中性評(píng)級(jí)，下調(diào)盈利預(yù)測?？紤]到公司地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模逐步收縮，同時(shí)大健康轉(zhuǎn)型的方向尚不明確，下調(diào)至中性評(píng)級(jí)（原為增持評(píng)級(jí)）。我們預(yù)計(jì)公司2017-19年歸母凈利潤分別為2.0/2.5/2.5億元，對(duì)應(yīng)EPS 分別為0.15/0.18/0.19元（原預(yù)計(jì)公司2017-2018 歸母凈利潤分別為2.5/2.8億元，對(duì)應(yīng)EPS 為0.18/0.21元）。值得注意的是，公司2017年三月員工持股計(jì)劃解鎖，該計(jì)劃成交均價(jià)為5.406元/股，較當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)25%。