新城控股(601155)

成長(zhǎng)兌現(xiàn)，公司全年銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁： 2016 年公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)30.2 億元，同比大增64.4%，高于我們此前預(yù)測(cè)的25 億元且順利達(dá)到股權(quán)激勵(lì)首期解鎖要求。熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)的全面提振使得公司全年錄得合同銷售額650.6 億，同比增長(zhǎng)103.76%，完成上調(diào)后2016 年520億目標(biāo)銷售額的125%；2017 年公司可售貨值為1500 億，預(yù)計(jì)去化率為56%，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售額850 億，較2016 年進(jìn)一步提升30.6%。分區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，公司地域聚焦戰(zhàn)略成果顯著，年內(nèi)長(zhǎng)三角區(qū)域銷售額占比高達(dá)81%，其中在蘇州首次實(shí)現(xiàn)單城市百億銷售規(guī)模，核心城市蘇州、南京、上海、杭州銷售額占比分別達(dá)到20%、13%、12%及7%；若以區(qū)域能級(jí)來(lái)劃分，則公司在一、二線城市銷售額占比合計(jì)達(dá)到74%。

擴(kuò)張態(tài)度積極，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：公司在深耕長(zhǎng)三角區(qū)域的同時(shí)進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，2016 年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備共40 幅，總建筑面積達(dá)到1424 萬(wàn)平方米，全年拿地金額達(dá)到535.8 億元，新增土地成本為3762.6 元/平方米，拿地金額與銷售金額的比值則由2015 年的74.4%進(jìn)一步提升至82.4%，延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。截至2016 年末，公司共擁有土地儲(chǔ)備3532 萬(wàn)平方米，足以支撐公司未來(lái)3-4 年開發(fā)之用，平均土地成本僅為2627 元/平米。從土儲(chǔ)分布來(lái)看，一線、二線、三四線城市占比分別為64%、5%和31%，若按區(qū)域來(lái)劃分，長(zhǎng)三角區(qū)域占比降至66%，其他區(qū)域占比的提升使得公司業(yè)務(wù)布局更為均衡合理，同時(shí)更多地采用股權(quán)收購(gòu)等方式拿地可有效緩解土地成本的上行壓力，為未來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張奠定了良好的基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)具匠心，模式創(chuàng)新優(yōu)化現(xiàn)金流：公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為商業(yè)綜合體的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理，目前已累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)11 個(gè)吾悅廣場(chǎng)，可租面積達(dá)到72.4 萬(wàn)平方米，2016 年全年實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入4.41 億元，較2015 年增長(zhǎng)47.8%，出租率高達(dá)98.96%，其中?？凇⒛喜?、安慶、金壇、成都等5 個(gè)吾悅廣場(chǎng)為2016 年新開業(yè)項(xiàng)目，首日客流量均在30 萬(wàn)人次左右。公司旗下商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi){借 “新城吾悅廣場(chǎng)”一定的品牌知名度及成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力首次實(shí)現(xiàn)管理輸出，在下半年開拓了諸暨永利吾悅廣場(chǎng)、青島新城吾悅廣場(chǎng)等兩個(gè)項(xiàng)目，試水了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；此外公司已通過(guò)對(duì)青浦吾悅廣場(chǎng)的出售發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單商業(yè)綜合體REITs 產(chǎn)品，打通了商業(yè)地產(chǎn)證券化和投資退出渠道。針對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，公司在注重綜合體項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化的同時(shí)，將持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)品質(zhì)及運(yùn)營(yíng)能力，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者。

融資渠道多元化，財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健：新城控股通過(guò)B 轉(zhuǎn)A 成功打通境內(nèi)股權(quán)融資市場(chǎng)，目前公司2016 年度非公開發(fā)行股票預(yù)案已獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過(guò)，發(fā)行底價(jià)為9.37 元/股，募集資金規(guī)模不超過(guò)38 億元。債權(quán)融資方面，公司于2016 年已成功發(fā)行80 億私募公司債，加權(quán)平均成本僅為4.74%，整體債務(wù)融資加權(quán)平均成本為5.49%，較2015 年末降低了1.69 個(gè)百分點(diǎn)。截至2016 年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.7%，凈負(fù)債率為52.3%，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)均頗為穩(wěn)健。

投資建議：作為地產(chǎn)新生勢(shì)力代表，新城控股憑借優(yōu)異的業(yè)績(jī)兌現(xiàn)成長(zhǎng)，未來(lái)公司將繼續(xù)以“住宅+商業(yè)”雙核驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張，公司在土地拓展方面依舊保持進(jìn)取態(tài)度，拿地區(qū)域及節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化；商業(yè)綜合體擴(kuò)張同樣成效顯著，并通過(guò)金融創(chuàng)新探索輕資產(chǎn)模式，融資渠道的多元化將進(jìn)一步降低公司資金成本，股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃高解鎖條件助力業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。在不考慮增發(fā)對(duì)業(yè)績(jī)及股本影響的情況下，我們預(yù)計(jì)2017、2018 年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.1 億元、53.1 億元，同比分別增長(zhǎng)33%、32%，對(duì)應(yīng)2017-2018 年P(guān)E 分別為8.4 倍和6.4 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：公司布局城市政策收緊可能導(dǎo)致的項(xiàng)目銷售不及預(yù)期；公司近年高價(jià)拿地可能導(dǎo)致的利潤(rùn)率下滑；商業(yè)綜合體擴(kuò)張過(guò)快可能導(dǎo)致的現(xiàn)金流緊張；房地產(chǎn)融資政策收緊；公司增發(fā)實(shí)施的不確定性風(fēng)險(xiǎn)等。