2016年11月19-20日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合舉辦的“2016鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)”在京舉行。今年起，鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)將以“決策與市場(chǎng)”為永久主題，以“思想解放市場(chǎng)”為旨?xì)w，致力于打造最具影響力的全球化投資與決策圈層交流平臺(tái)。

值此之際，南開大學(xué)教授、原天津市政府副秘書長(zhǎng)陳宗勝接受鳳凰財(cái)經(jīng)記者的專訪，直指樓市和人民幣兩大“最火”問題。

樓市調(diào)控只是短期效果到底誰在作怪？

自國(guó)慶節(jié)假期以來，全國(guó)二十多個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，試圖給火熱的樓市降降溫，各地樓市的成交量明顯下跌。談及此次的調(diào)控效果，陳宗勝表示這一次的樓市調(diào)控還是比較明顯的。本次的樓市上漲比較突然，是由于有些地方錯(cuò)誤地把去庫(kù)存簡(jiǎn)單地理解成是要用貨幣政策來刺激樓市上漲，使房產(chǎn)過剩能夠消除。這些措施雖然是短期之內(nèi)刺激了樓市，但是這種上漲是不健康的。

陳宗勝進(jìn)一步解釋道：“比方說首付也可以貸款，我原來了解的情況是，深圳首先采取了措施，當(dāng)深圳的措施被監(jiān)管部門指出來之后，那么有些地方采取的就是類似的，采用消費(fèi)貸款，大額的消費(fèi)品的貸款，然后又轉(zhuǎn)到樓市上去了。因此中央采取措施迅速的制止，調(diào)控的密度就逐漸顯現(xiàn)出來?！?/p>

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市新房房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯降溫。一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都2個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個(gè)城市也由升轉(zhuǎn)降。

但陳宗勝指出，樓市的價(jià)格下降的不是很多，最重要的是交易量下降了，控制住了交易量，主要指的還是投機(jī)性。“因?yàn)橛行┤怂觅J款可以買房，那么這就像跟炒股票一樣了，拿著國(guó)家的錢，反正虧了將來也可能是國(guó)家的，所以他去炒，這一塊就給制止住了。那么近期之內(nèi)交易量下降，價(jià)格也略受些影響?！?/p>

陳宗勝舉例說：“像天津價(jià)格下降的不是很大，其他地方也大概是這樣的，交易量受影響最大。所以從交易量上來看，調(diào)控還是比較明顯的，當(dāng)然我的感覺，樓市去庫(kù)存從長(zhǎng)期看絕不能用這種短期刺激措施，還是要靠提高老百姓的收入來穩(wěn)定推進(jìn)?！?/p>

房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？不會(huì)

就這一問題，記者追問道：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？”陳宗勝給出答案：不會(huì)。

陳宗勝繼續(xù)說道：“因?yàn)槌鞘谢€沒有完成，這是硬的需要。現(xiàn)在你可以看到，在有些城市里，凡是真正需要房的人，他該買還是買。從長(zhǎng)期看，還是要堅(jiān)持這樣的措施?！?/p>

陳宗勝坦誠(chéng)，應(yīng)當(dāng)用剛性需求來支撐中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。供給方面，比方說要控制房地產(chǎn)價(jià)格、激活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)等等，都是一些長(zhǎng)期的供給側(cè)的措施。相比那些短期的來說，要更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

所以像北京這樣的一線城市會(huì)有持續(xù)的需求超過供給的壓力，價(jià)格還會(huì)上漲。雖然現(xiàn)在控制了，過一段時(shí)間人口的壓力增加，房?jī)r(jià)又會(huì)上升。

不僅北京房?jī)r(jià)漲，周邊地區(qū)也要漲！陳宗勝指出像天津、唐山這些地方未來都是熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)肯定也會(huì)漲，“天津本身屬于京津冀地區(qū)，有土地吸引勞動(dòng)力，吸引進(jìn)城工作的打工人員，或者外國(guó)來華人員，所以它城市化還要提升，那么房地產(chǎn)就有需求。這些就是剛性需要。”

匯率和房?jī)r(jià)是“兩碼事”

本周，人民幣開啟了更大幅度的下跌，社會(huì)上出現(xiàn)了一種聲音：匯率貶值的話，會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。近日，央行發(fā)布的《2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，“棄匯率、穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“棄房?jī)r(jià)、穩(wěn)匯率”兩種觀點(diǎn)夸大了各自領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，而且也都不是好的做法。

針對(duì)這一問題，陳宗勝談了自己的看法：目前匯率政策主要還是受美元變動(dòng)的影響，它不是為了保房?jī)r(jià)而貶值，這完全不是政策的指向點(diǎn)?？赡芸陀^上有人認(rèn)為現(xiàn)在推出的這些政策起到了一個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的結(jié)果這是一個(gè)附帶效應(yīng)，這不是政策的直接指向，因此這個(gè)要區(qū)分開。

那么，人民幣“跌跌不休”是否會(huì)加劇資本外流？    

陳宗勝稱，“資本的流進(jìn)流去取決于匯率的相對(duì)價(jià)格。這輪我們匯率貶的比較快一點(diǎn)，但是據(jù)我初步觀察以及看到的一些報(bào)道，人民幣的貶值程度相對(duì)歐元、日元來說是低的，所以這樣的情況不一定導(dǎo)致資本的大規(guī)模流出。”

不要把買房作為投資手段

既然人民幣貶值加劇，房?jī)r(jià)存在上漲預(yù)期，那么老百姓到底該不該出手買房？

就這一老百姓迫切關(guān)心的問題，陳宗勝給出了自己的見解：“我個(gè)人并不贊成一般老百姓把買房作為投資的一個(gè)手段?！?/p>

陳宗勝坦誠(chéng)，中國(guó)目前的發(fā)展處于人均八九千美元GDP這樣一個(gè)水平，目前這個(gè)階段理財(cái)、投資的話，還是應(yīng)當(dāng)投向?qū)崢I(yè)，或者是買一些理財(cái)產(chǎn)品等。

陳宗勝表示并不主張把房地產(chǎn)作為一個(gè)投資的領(lǐng)域，而是應(yīng)放在老百姓的需求上，城市化發(fā)展的需要上。所以從目前情況看，不要把房子作為投資品來對(duì)待?！安荒苷J(rèn)為近一兩年房地產(chǎn)仍然有上漲的潛在的可能性，你就投資房地產(chǎn)，我覺得不應(yīng)該這樣做。這樣做，你投資的收益也是不穩(wěn)定的。從投資的角度看，還是要投向其他的實(shí)業(yè)，或者是其他的金融理財(cái)產(chǎn)品。”