世榮兆業(yè)(002016)

地產(chǎn)漸入結(jié)算周期、 NAV 折讓顯著： 公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要分布于珠海和威海兩個城市，其中珠海區(qū)域存貨（ 未結(jié)建面口徑） 占比 96%。 珠海最大的項(xiàng)目——里維埃拉于 2005 年開工建設(shè)，占地面積約 210 萬方，總建面約380 萬方，未結(jié)算建面超過 320 萬方。公司 2015 年實(shí)現(xiàn)合同銷售額 14 億元， 2016 年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額約 26 億元，同比大幅增長， 保證了近兩年的業(yè)績。 按當(dāng)前項(xiàng)目售價(jià)水平（非地價(jià)水平），我們估算出公司每股 RNAV 為14.93 元，當(dāng)前股價(jià)較其折讓 30%。

資源整合浪潮興起、公司股權(quán)價(jià)值凸顯： 在地產(chǎn)邁入白銀時代后，隨著監(jiān)管政策的趨嚴(yán)和拿地門檻的提升，行業(yè)內(nèi)資源整合浪潮不斷興起。公司在珠海斗門區(qū)的土地資源除了通過正常開發(fā)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，也可能通過一次性轉(zhuǎn)讓的方式來變現(xiàn)，再考慮到殼價(jià)值，公司股權(quán)價(jià)值在這一階段會更為凸顯。

打造橫琴國際生命科學(xué)中心項(xiàng)目、 試水健康產(chǎn)業(yè)： 公司抓住機(jī)遇大力發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)， 2015 年與橫琴管委會、 廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院就投資建設(shè)橫琴國際生命科學(xué)中心項(xiàng)目簽訂正式合作協(xié)議。 主要包含三部分：第一部分是醫(yī)院建設(shè)， 包括一所三甲綜合醫(yī)院和 4-5 所?？漆t(yī)院，滿足本區(qū)域居民醫(yī)療保障和境外醫(yī)療需求；第二部分是康復(fù)療養(yǎng)中心， 通過引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備服務(wù)境內(nèi)外高端客戶；第三部分是商業(yè)配套開發(fā)，圍繞生命科學(xué)中心建設(shè)酒店式公寓、會議中心等相關(guān)配套。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合拓展版圖、文教旅游促進(jìn)發(fā)展： 國際生命科學(xué)中心項(xiàng)目所處橫琴開發(fā)區(qū)面積約 100 平方公里， 2020 年常住人口將達(dá) 28 萬人， 區(qū)域定位為粵港澳合作試驗(yàn)區(qū)，直接面向港澳市場，具有制度上的優(yōu)越性。公司借助三甲醫(yī)院廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院在高端醫(yī)療領(lǐng)域的優(yōu)勢，采取“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的發(fā)展模式，建立養(yǎng)生空間、老年病房等，以康復(fù)為引導(dǎo)、以養(yǎng)生為核心。 在醫(yī)療外延方面，公司還計(jì)劃探索醫(yī)養(yǎng)旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等盈利模式。

投資建議

我們看好公司近兩年的業(yè)績表現(xiàn)和存貨價(jià)值， 認(rèn)可公司在健康領(lǐng)域的積極探索， 預(yù)計(jì)公司 2016-2018 年實(shí)現(xiàn) EPS 分別為 0.33、 0.39 和 0.59 元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng) PE 倍數(shù)分別為 32、 27 和 18X，首次覆蓋給予“ 買入”評級。

風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)結(jié)算不及預(yù)期， 醫(yī)療項(xiàng)目進(jìn)度緩慢。