近日，廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司（簡稱“碧桂園物業(yè)”）的上市申請被證監(jiān)會受理，此消息意味著碧桂園集團醞釀近兩年的拆分物業(yè)服務(wù)獨立上市的計劃邁出了實質(zhì)性的一步。

本次上市，碧桂園物業(yè)擬計劃募集資金11.25億元，分別用于信息化升級改造、社區(qū)智能化改造、市場拓展和社區(qū)服務(wù)中心四個項目，其中僅使用資金最高的市場拓展一個項目就計劃投資6.6億元，占到了其募集資金總額的近6成，而這種現(xiàn)象也正好說明碧桂園物業(yè)目前的短板所在——業(yè)務(wù)多來自于“自己人”碧桂園集團。招股書顯示，截至2016年3月31日，碧桂園物業(yè)管理項目數(shù)量超過300個，其中隸屬于碧桂園集團開發(fā)的地產(chǎn)項目占比非常高，這種現(xiàn)象無形中造成公司關(guān)聯(lián)交易金額龐大，資金占用情況明顯。

對于碧桂園物業(yè)而言，上市申請被證監(jiān)會受理只是上市流程中的一小步，如果在受理過程中公司依然擺脫不了關(guān)聯(lián)交易占比過重和資金占用問題，則企業(yè)上市之路將會異常艱難。

巨額關(guān)聯(lián)交易之憂

在很多情況下，關(guān)聯(lián)交易往往是一些企業(yè)進行利益輸送和利潤調(diào)節(jié)的法寶，因此其一直以來被證監(jiān)會“重點關(guān)照”，明確要求擬上市公司在輔導(dǎo)期應(yīng)該減少和停止關(guān)聯(lián)交易，然而這對于碧桂園物業(yè)來說，似乎很難實現(xiàn)。

招股書披露的信息顯示，碧桂園物業(yè)共有三家法人股東組成，分別是碧桂園顧問、碧桂園服務(wù)和西藏順琪投資中心。其中碧桂園顧問和碧桂園服務(wù)各自持有46%的股份，實際控制人為楊國強、楊惠妍父女，余下的8%股份由“外人”西藏順琪投資中心控制。從股權(quán)構(gòu)成看，楊氏父女持股居絕對主導(dǎo)地位，一股獨大現(xiàn)象明顯，由此可以說碧桂園物業(yè)與碧桂園集團是同出一門的。在招股書中，可以看到碧桂園物業(yè)管理下的很多物業(yè)為碧桂園集團開發(fā)的地產(chǎn)項目，雙方之間關(guān)聯(lián)交易頻繁而復(fù)雜。

我們知道，在通常情況下，樓盤竣工并交付給業(yè)主前，物業(yè)公司就已開展物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)，但是對于已竣工且尚未出售或者尚未交付給業(yè)主的物業(yè)，就由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責支付物業(yè)服務(wù)費。僅這一塊，報告期內(nèi)，碧桂園物業(yè)向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的空置物業(yè)服務(wù)費收入就分別為5720.58萬元、7027.23萬元、9159.11萬元和4699.12萬元，占當期營業(yè)收入的比例分別為6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。

此外，作為一家物業(yè)公司，碧桂園物業(yè)除主業(yè)外，還有其他方面的才華展現(xiàn)。據(jù)招股說明書披露，碧桂園物業(yè)還為關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司提供銷售案場的方案設(shè)計、人員培訓(xùn)和現(xiàn)場管理等協(xié)銷服務(wù)，在2014年度、2015年度和2016年1~3月，為關(guān)聯(lián)方提供協(xié)銷服務(wù)的收入分別高達4567.85萬元、10540.60萬元和3289.22萬元。作為一家物業(yè)服務(wù)公司，本身并沒有多少高端技術(shù)人才，卻干起了“方案設(shè)計”、“人員培訓(xùn)”等高端技術(shù)活兒，這到底是碧桂園物業(yè)真的很“有才”，還是說這些關(guān)聯(lián)企業(yè)真的很有勇氣呢？當然，其他業(yè)務(wù)中也確實包含一些比較符合碧桂園物業(yè)身份的業(yè)務(wù)，如為關(guān)聯(lián)方提供開荒清潔及綠化養(yǎng)護服務(wù)等，可這些項目收到的費用在報告期內(nèi)卻分別僅有0萬元、0萬元、1481.58萬元和564.29萬元，收入占比是相當?shù)氐汀?/p>

此外，碧桂園物業(yè)從關(guān)聯(lián)方獲取的物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排也是非常巨大。依據(jù)招股說明書介紹，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時約定業(yè)主支付物業(yè)購買款項可以同時獲得物業(yè)及一定金額的物業(yè)服務(wù)費用權(quán)益，在該等業(yè)主獲得本公司對其特定的物業(yè)單元提供物業(yè)管理服務(wù)而需支付的物業(yè)服務(wù)費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向本公司支付。報告期內(nèi)，公司的營業(yè)收入屬于由關(guān)聯(lián)方支付的物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排部分分別為17847.78萬元、25033.99萬元、41411.20萬元和9942.76萬元，占當期營業(yè)收入的比例分別為19.50%、20.74%、24.76%和18.53%。

通常情況下，物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)開展，也有利于物業(yè)服務(wù)費收繳，但是對于這兩家打斷骨頭連著筋的關(guān)聯(lián)企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排只是框架協(xié)議，并無具體金額，而對于物業(yè)服務(wù)費權(quán)益安排的詳細情況，碧桂園物業(yè)在招股書中也無明確披露，由此來看，這又如何能確保相關(guān)利益分配的公正性呢？

就經(jīng)常性關(guān)聯(lián)交易而言，碧桂園物業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，僅銷售商品、提供勞務(wù)實現(xiàn)的收入和物業(yè)服務(wù)權(quán)益安排兩項合計為營業(yè)收入貢獻的金額在報告期內(nèi)就分別高達2.37億元、3.67億元、6.12億元和1.80億元，這部分關(guān)聯(lián)交易占營業(yè)收入的比例分別高達25.86%、30.42%、36.60%和33.46%，可見這一比例每年都在不斷提高中，這種現(xiàn)象意味著碧桂園物業(yè)對關(guān)聯(lián)交易的依賴不但嚴重，且依賴性還在不斷加強中。

此外，碧桂園物業(yè)與關(guān)聯(lián)公司之間的采購也時有發(fā)生，對其營業(yè)成本自然也會產(chǎn)生不小的影響。報告期內(nèi)，采購商品及接受勞務(wù)（除接受酒店住宿服務(wù)外）的關(guān)聯(lián)采購金額分別為4188.69萬元、4636.84萬元、3858.87萬元和1336.16萬元，占營業(yè)成本的比例分別為6.68%、5.78%、3.62%和4.07%。除此之外，還有關(guān)聯(lián)酒店的住宿服務(wù)、關(guān)聯(lián)租賃租金等。

在A股市場上，因為關(guān)聯(lián)交易問題而被否的IPO企業(yè)并不在少數(shù)，如杭州千島湖鱘龍科技股份有限公司就因關(guān)聯(lián)交易及非經(jīng)常性損益對主營業(yè)務(wù)收入及凈利潤影響重大，而被證監(jiān)會認為“對關(guān)聯(lián)方或者有重大不確定性的客戶存在重大依賴”，導(dǎo)致其首次IPO被否；去年IPO的索通發(fā)展，其因向關(guān)聯(lián)方酒鋼集團下屬甘肅東興鋁業(yè)有限公司銷售產(chǎn)品，同時又從酒鋼集團及其下屬企業(yè)采購原材料和動力能源產(chǎn)品，令發(fā)審委對其公司獨立性產(chǎn)生疑問，最終未能過會。此外，隆基股份(601012)首次IPO被否、佳化化學股份IPO被否也均與關(guān)聯(lián)交易有關(guān)。由過往IPO被否案例來看，比例過大的關(guān)聯(lián)交易問題將是碧桂園物業(yè)上市的一個重要障礙，急需公司解決。

關(guān)聯(lián)方資金占用情況嚴重

碧桂園物業(yè)在招股書中表示，股份公司設(shè)立前，碧桂園集團對公司的閑置資金進行統(tǒng)一安排和使用；在股份公司設(shè)立后，公司對其資金進行自主安排和使用，對關(guān)聯(lián)方的資金往來進行了清理。報告期內(nèi)各期末，公司與關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)收款余額分別為54222.27萬元、48799.75萬元、212.70萬元及0萬元；公司與關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)付款余額分別為59154.39萬元、60449.16萬元、11.65萬元及21899.33萬元。隨著公司加強對資金的管理，特別是加強關(guān)聯(lián)方往來款的管理后，公司已不存在資金被股東、實際控制人及其一致行動人、實際控制人及其一致行動人控制的其他企業(yè)占用的情形。

單就其他應(yīng)收款余額來看，碧桂園物業(yè)將其與關(guān)聯(lián)方的其它應(yīng)收賬款余額從2013年的5.42億元至2016年3月末全部清理完畢，說明公司在資金往來上清理力度確實不小。然而從公司與關(guān)聯(lián)方的其他應(yīng)付款余額來看，問題卻是依然嚴峻，2016年一季度，公司與關(guān)聯(lián)方之間又形成了其他應(yīng)付款余額高達2.19億元，這相較今年一季度末碧桂園物業(yè)貨幣資金規(guī)模11.43億元而言，公司出現(xiàn)大量占用關(guān)聯(lián)方資金的必要性又在那兒呢？當然,這并不是最主要問題，最主要的問題還是這幾年關(guān)聯(lián)方對其流動資金的占用是十分嚴重的。

從碧桂園物業(yè)的應(yīng)收賬款構(gòu)成情況表來看，報告期內(nèi)各期末，其應(yīng)收賬款余額分別為29179.92萬元、53683.23萬元、40121.29萬元和34704.96萬元，占流動資產(chǎn)的比例分別為22.73%、32.79%、36.55%和21.70%。其中，從2013年到2015年，其應(yīng)收關(guān)聯(lián)方賬款余額分別占應(yīng)收賬款的62.07%、70.95%、55.29%，顯然，在其應(yīng)收賬款中，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方的賬款占絕對的主流。

其中第三方應(yīng)收賬款占公司來自第三方的收入比重在報告期內(nèi)分別為16.94%、19.03%、17.66%和71.62%，而關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款占來自關(guān)聯(lián)方的收入比例則分別為79.46%、106.30%、37.83%和61.75%，顯然，從綜合對比情況來看，碧桂園物業(yè)關(guān)聯(lián)方形成的應(yīng)收賬款占其收入的比例更高，而2014年時的應(yīng)收賬款金額甚至超過了收入金額。