在房地產企業(yè)間的并購中鮮有動作的萬科，日前卻拿下了綠景(中國)地產投資有限公司(以下簡稱“綠景中國地產”)17.81%的股權。而不同于萬科此前為進入新市場、打開在港融資渠道而進行的收購，業(yè)內人士判斷，萬科的此次收購是基于未來合作或者業(yè)務擴張的投資行為，在房地產企業(yè)間的整合大幕開啟之際，手握大量現(xiàn)金的萬科也將打開收購、并購、投資的大門。

入股綠景

10月13日晚間，綠景中國地產的公告顯示，該公司已與萬科全資附屬公司Wkland Investments V Limited訂立認購協(xié)議，據(jù)此，萬科全資附屬公司同意以每股2.2港元(7.74983, -0.0001, -0.00%)的價格認購綠景中國地產3億股新股，認購后萬科將擁有綠景中國地產17.81%的股份。

綠景中國地產進而稱，認購事項所得款項凈額預期為約6.6億港元，這筆錢將用做綠景中國地產一般營運資金及結算收購事項的部分代價。

實際上，翻看萬科近幾年的發(fā)展史，并購地產公司股權的動作較為少見。早在十年前，萬科以18.6億元的現(xiàn)金收購了上海南都70%、蘇州南都49%和浙江南都20%的股份，當時18.6億元的巨資也創(chuàng)下了國內房地產企業(yè)最大宗企業(yè)購并案例紀錄。次年，萬科再以17.6億元成為南都房產的控股股東，通過此次收購萬科成功打入了此前從未進入過的浙江市場。

另外，萬科最近一次的收購是，2012年5月萬科與永泰地產達成收購南聯(lián)地產股權的協(xié)議，用約10.79億港元持有重組后的南聯(lián)地產73.19%的股權，由此成功叩開了在港融資之門。

收購意圖何在

不同于融創(chuàng)對于收購的野心勃勃，于房地產行業(yè)老大萬科而言，收購動作少且每一次意圖明顯。時隔三年，萬科再度開啟了收購大門，此次入股綠景中國地產，又是出于何種目的？

據(jù)綠景中國地產母公司綠景集團官方網站顯示，該集團成立于1995年，是一家以房地產開發(fā)為主業(yè)的產業(yè)集團，經營范圍涵蓋地產開發(fā)、資產經營、高新科技和社區(qū)醫(yī)療四大產業(yè)領域，該集團也被稱之為“深圳城中村重建先驅”。去年，綠景集團旗下的中國綠景地產控股有限公司通過收購香港上市公司新澤控股64.83%的股份，從而實現(xiàn)上市，此后上市公司改名為綠景(中國)地產投資有限公司。彼時市場猜測認為，未來更大的可能是，綠景集團會將整個地產業(yè)務放進這個上市平臺，除了住宅地產外，綠景集團還擁有大量的商業(yè)地產、商務寫字樓等資源。

不過，從財務投資的角度而言，現(xiàn)階段的綠景中國地產并非是個好項目，該公司半年報顯示，今年上半年該公司收益為9110萬港元，公司股東應占虧損額為990萬港元。

值得注意的是，綠景中國地產在半年報中透露，今年上半年該公司除了發(fā)展現(xiàn)有的蘇州業(yè)務外，還收購了大量深圳及珠海地區(qū)主要位置的精品住宅、社區(qū)型購物中心及城市綜合用途物業(yè)，同樣收購了一家深圳物業(yè)項目公司75%的股權，由此一位不愿具名的業(yè)內分析師表示，萬科看中綠景中國地產的更多的是該公司及其母公司綠景集團在深圳的資源。值得注意的是，萬科上半年在深圳重點開啟了城市更新業(yè)務，綠景集團的物業(yè)資源以及城中村改造經驗或將成為萬科在城市更新業(yè)務上的幫手。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也補充道，綠景集團的業(yè)務包含精品住宅、社區(qū)服務等多個方面，實際上與萬科目前所提倡的城市配套服務運營商的思路較為吻合，合作的談判成本也不大。

時刻準備收購

實際上，對于萬科的此次出手，一些業(yè)內人士表示也早有料到，今年初，萬科總裁郁亮也表達了時刻準備收購的想法。在今年舉行的2014年業(yè)績說明會上，萬科方面透露了這樣一組數(shù)字：截至去年末，萬科實現(xiàn)銷售回款2090億元，該公司的經營性現(xiàn)金流凈流入同比增長近21倍至417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，而凈負債率則由2013年的30.7%高位降至5.4%，創(chuàng)下自2006年以來的最低水平。

“由于一手土地市場價格較高，未來我們希望在存量土地市場有所作為，同時目前房地產行業(yè)油水變少，令一些大型央企、國企等不愿進入，而中小型發(fā)展商亦因競爭激烈而想退出市場，今年行業(yè)會有更多整合機會，我們有足夠的資金實力可以尋找一些并購機會?！庇袅吝M而稱：“我們保留那么多現(xiàn)金還有一個原因，就是我們在尋求投資機會。我發(fā)現(xiàn)不少企業(yè)、發(fā)展商可能并不想再做下去了，這個時候我們有錢就有很多投資機會。”

在郁亮看來，房地產行業(yè)進入白銀時代、利潤被攤薄、行業(yè)集中度會提升，這也為行業(yè)龍頭萬科提供了擴張契機。嚴躍進表示，通過股權投資的方式，能夠加速過剩資本向一些亟須資本的房企項目中轉移，入股房地產企業(yè)本質上是萬科投資方式的多元化體現(xiàn)，此類并購自然是一個強有力信號，會促使萬科通過并購來實現(xiàn)新一輪擴張。而在后續(xù)并購中，以下幾類企業(yè)可能會讓萬科容易相中：一類個人持股占比大，在家族企業(yè)轉變?yōu)楣娖髽I(yè)方面有主動的轉型意識；第二類為，目前產品營銷或者拿地等方面困難，亟須新的資本介入；第三類為，在業(yè)務創(chuàng)新方面有獨到的思想，可以與萬科后續(xù)并購股權下的業(yè)務協(xié)調和創(chuàng)新形成聯(lián)動效應。