在國(guó)內(nèi)一線房企紛紛投身旅游地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的態(tài)勢(shì)下，旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭華僑城不得不加速擴(kuò)張以保全地位。

12月6日，華僑城A發(fā)布公告稱(chēng)，公司當(dāng)日與寧波市鄞州區(qū)人民政府在寧波簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項(xiàng)目合作協(xié)議》，擬合作開(kāi)發(fā)建設(shè)文化旅游綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目擬投資總額不低于100億元。

公告稱(chēng)，若公司通過(guò)公開(kāi)方式競(jìng)得項(xiàng)目土地使用權(quán)，將與鄞州區(qū)政府簽訂具體合同，并在鄞州區(qū)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司承繼《合作協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

而這已是華僑城今年的第三個(gè)大型項(xiàng)目。10月，華僑城分別與福州、深圳大鵬新區(qū)簽署合作框架協(xié)議，根據(jù)此前公告，華僑城福州項(xiàng)目擬投資總額也將不低于100億元。

競(jìng)爭(zhēng)壓力大高負(fù)債擴(kuò)張

據(jù)華僑城A第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司貨幣資金為78.3億，短期借款為68.1億，長(zhǎng)期借款為196.9億，公司負(fù)債率為72.4%，與年中負(fù)債率72%相比略有上升。

在如此高負(fù)債率下，華僑城仍頻頻出手?jǐn)U張，這在綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，是“不得不為之”的行為。宋丁表示，近年受宏觀調(diào)控影響，越來(lái)越多的一線房企切入旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，這給華僑城帶來(lái)了壓力。

“從最初的深圳東部華僑城，再到北京、上海、成都，華僑城第一輪?wèn)|西南北的布局完成后，發(fā)現(xiàn)其它地產(chǎn)如萬(wàn)達(dá)等一線房企都開(kāi)始搶灘這一市場(chǎng)，便迅速要開(kāi)始在二三線城市布局。”宋丁在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)稱(chēng)。

據(jù)了解，從2009年年底開(kāi)始，華僑城啟動(dòng)了第二輪全國(guó)戰(zhàn)略布局。據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至目前，華僑城已在深圳、北京、上海、成都、江蘇、云南、天津、武漢和西安等9地投資建設(shè)了多個(gè)旅游綜合項(xiàng)目。如加上今年下半年的福建福州和浙江寧波項(xiàng)目，“旅游+地產(chǎn)”的華僑城模式已從深圳擴(kuò)張至全國(guó)11省市。

華僑城的負(fù)債率隨著擴(kuò)張速度的加快而不斷攀升。根據(jù)近年公司財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2009年以前，華僑城的負(fù)債率均維持在正常水平，2007年、2008年、2009年三年年末負(fù)債率分別為61.5%、63.6%、65.8%。到2010年底，公司的負(fù)債率開(kāi)始逼近國(guó)資委對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率劃定的紅線，達(dá)69.7%。到2011年年末，負(fù)債率達(dá)71.1%，而截至今年第三季度，負(fù)債率攀升至72.4%。

在華僑城2011年度業(yè)績(jī)投資者見(jiàn)面會(huì)上，華僑城總裁劉春平曾提出華僑城目前要做的第一件事就是將可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣(mài)掉，加快銷(xiāo)售，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)，降低負(fù)債率。

但效果并不明顯，據(jù)公司第三季度財(cái)報(bào)顯示，目前公司存貨達(dá)359.8億，在2011年存貨量同比大增122億至317.4億的基礎(chǔ)上，再次增加11.8%。

“房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)對(duì)堅(jiān)持走‘旅游+地產(chǎn)’路線的華僑城帶來(lái)影響，依靠高端物業(yè)銷(xiāo)售回籠資金的模式一定程度上受阻。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利，這要看地產(chǎn)回籠資金的速度。”一位不愿具名的證券公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)。

“華僑城模式”遇瓶頸

宋丁對(duì)于華僑城項(xiàng)目落戶(hù)福州和寧波較為認(rèn)同，“有基礎(chǔ)市場(chǎng)需求，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力較弱，這兩個(gè)地方都還沒(méi)有頂級(jí)的度假項(xiàng)目啟動(dòng)”。宋丁認(rèn)為，華僑城的選址戰(zhàn)略和眼光在國(guó)內(nèi)眾房企中是優(yōu)秀的，但一個(gè)項(xiàng)目真正運(yùn)營(yíng)的好壞受后期諸多因素影響，“是否運(yùn)營(yíng)順利現(xiàn)在還不好預(yù)判?！?/P>

對(duì)于目前已經(jīng)建成的華僑城諸多項(xiàng)目來(lái)講，已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)將要到來(lái)的危機(jī)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海歡樂(lè)谷投入運(yùn)營(yíng)后的第二年即2010年，全年入園人數(shù)為220萬(wàn)人，與北京的入園人數(shù)相去甚遠(yuǎn)。

而分析人士認(rèn)為，2014年即將進(jìn)駐上海的迪斯尼樂(lè)園將對(duì)上海歡樂(lè)谷的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更大的沖擊。

為此，華僑城曾試圖通過(guò)與日本環(huán)球影城合作，引進(jìn)其在主題公園方面的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)能力，以此解決歡樂(lè)谷過(guò)度依賴(lài)門(mén)票收入的局面。但本月月初，已有消息人士透露華僑城和環(huán)球影城洽談合作的雙方工作組已撤離。記者就相關(guān)情況詢(xún)問(wèn)華僑城，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

除新開(kāi)張的上海歡樂(lè)谷外，已運(yùn)營(yíng)10余年的長(zhǎng)沙世界之窗狀況仍不容樂(lè)觀。“長(zhǎng)沙的世界之窗項(xiàng)目因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況低迷曾出讓股權(quán)?！彼味〗榻B道。

據(jù)華僑城2012年年報(bào)，上半年，長(zhǎng)沙世界之窗營(yíng)收總額為4300萬(wàn)，約為同期深圳世界之窗營(yíng)業(yè)收入總額1.8億的1/5。

可見(jiàn)，華僑城負(fù)債擴(kuò)張的旅游地產(chǎn)模式已經(jīng)遇到了很大瓶頸。