近期美國就業(yè)、三季度GDP等數(shù)據(jù)利好頻傳，但是市場既因處于美國總統(tǒng)選舉時期不時傳出數(shù)據(jù)真實性的質(zhì)疑之聲，也因“財政懸崖”日益逼近懷疑經(jīng)濟增長的持續(xù)性。我們認為，美國房地產(chǎn)市場正在并將持續(xù)復(fù)蘇，進而有助于推動美國經(jīng)濟繼續(xù)增長。

房地產(chǎn)形勢對于預(yù)判未來宏觀經(jīng)濟走勢舉足輕重，在美國尤其如此。在房地產(chǎn)繁榮時，美國經(jīng)濟從未出現(xiàn)過衰退，除了2001年出現(xiàn)過一次房地產(chǎn)市場活躍但經(jīng)濟收縮的情況之外。即使在2001年，經(jīng)濟衰退也只是短暫的，沒有產(chǎn)生深遠的全局性影響。其背后的主要原因是：房地產(chǎn)業(yè)對利率變化高度敏感；住宅占美國GDP的比重約為5%；房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高發(fā)揮“乘數(shù)效應(yīng)”，帶動鋼材、玻璃、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)通過“財富效應(yīng)”刺激占美國GDP70%左右的消費需求增長。

盡管美國季節(jié)性樓市旺季已經(jīng)結(jié)束，8月S&P/CS20座大城市房價指數(shù)同比上漲2%，連續(xù)3個月上漲，且漲幅逐步擴大，環(huán)比上漲0.88%，連續(xù)6個月環(huán)比上漲。這表明，美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇勢頭有所加速。

盡管新房銷售僅占美國住房市場15%的份額，但是新房銷售被視為及時測算住房市場形勢并預(yù)測未來經(jīng)濟的更好指標之一。因為，新房銷售可以通過創(chuàng)造大量的投資、就業(yè)機會、消費等對經(jīng)濟造成重大影響。新屋銷量和售價齊升也印證了房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇的跡象。9月新屋銷售年率升至38.9萬戶，創(chuàng)下2010年4月以來的最高水平，且好于預(yù)期的38.5萬戶。與此同時，新屋售價中位值和平均值同比分別大幅攀升11.7%和14.5%。新屋庫存/銷售比降至4.5個月，為2005年10月以來最低。

盡管成屋市場不如新房市場對經(jīng)濟的直接推動作用大，但是成屋市場對預(yù)判美國經(jīng)濟走勢也是重要的。因為，在美國，成屋市場占住房市場的80%左右；成屋銷售能通過給買賣雙方帶來資本利得和給中介商帶來傭金收入，間接刺激經(jīng)濟活動。9月成屋銷售環(huán)比回落至475萬戶，但8月讀數(shù)上修至48.3萬戶，且創(chuàng)下2010年5月以來最高。成屋銷量的下滑主要是因為更少人愿意出售住房。9月可銷售成屋庫存環(huán)比大降3.3%至232萬戶，庫存/銷售比降至5.9個月，為2006年3月以來最低。正因為如此，9月成屋售價中位值同比上漲11.3%至18.39萬美元。

美國NAHB/富國銀行住房市場指數(shù)已經(jīng)被證明是一個不錯的記錄未來房屋銷售額的領(lǐng)先指標。因為，它是基于建造商直接反應(yīng)，而建筑商又具有對當(dāng)前和未來房屋建筑趨勢的最好感覺。一般認為，住房市場指數(shù)高于50，表明房地產(chǎn)市場處于健康狀態(tài)。10月該指數(shù)升至41，雖仍低于50臨界值，但是已經(jīng)連續(xù)7個攀升，并且創(chuàng)下2006年6月以來新高。

營建許可一般可以被視為新房市場的領(lǐng)先指標。一方面是因為，美國國內(nèi)95%左右的州要求建筑公司在破土動工以前取得營建許可證；另一方面是因為，它很好地反映了建筑商對未來需求的信心。美國9月營建許可折年數(shù)環(huán)比大增11.6%至89.萬戶，大超預(yù)期增至81萬戶，并且創(chuàng)下2008年7月以來最高。更為重要的是，營建許可的強勁增長主要得益于獨戶營建許可大增至2008年8月以來的最高55萬戶。

在美國，建筑商在取得營建許可后便可以破土動工，新屋開工則記錄了上個月住宅不動產(chǎn)破土動工的數(shù)量。9月新屋開工折年數(shù)環(huán)比大增15%至87.2萬戶，大超預(yù)期的增至77萬戶，并且也創(chuàng)下2008年7月以來最高。獨戶新屋開工情況是一個比多單元新屋開工更為可靠的領(lǐng)先經(jīng)濟指標，因獨戶新屋是以消費者的信心和需求為基礎(chǔ)的，而多單元新屋卻可能是出于投機需求或政策變動。獨戶新屋開工9月環(huán)比增11.05%，年率為60.3萬戶，為2008年9月以來最高。

為促進房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟走上持續(xù)復(fù)蘇之路，美聯(lián)儲自2007年次貸危機以來屢次下調(diào)基準利率并一再延長維持極低利率承諾的期限，還先后推出三輪量化寬松政策。超級寬松的貨幣政策推動美國抵押貸款利率從2007年末的5.5%-6.2%降至目前的2.6%-3.5%。這一方面降低了購房成本，刺激住房需求；另一方面降低了建房成本，刺激住房建設(shè)，進而從供求兩端推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。更為重要的是，不同于前兩輪QE，最新推出的QE3是規(guī)模無上限結(jié)束無期限的量化寬松政策，并且購債標的由此前的以中長期國債為主轉(zhuǎn)向僅購買機構(gòu)抵押貸款支持債券。這將更有助于降低抵押貸款利率，進而驅(qū)動房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇。

綜上，我們認為，房地產(chǎn)市場價量齊升證明美國房地產(chǎn)市場正持續(xù)復(fù)蘇，NAHB/富國銀行住房市場指數(shù)、新屋開工等先行指標以及超寬松貨幣政策預(yù)示美國房地產(chǎn)市場將延續(xù)持續(xù)復(fù)蘇趨勢，進而推動美國經(jīng)濟延續(xù)增長趨勢。