房地產(chǎn)價(jià)格下降，成交量萎縮，房企資金不斷收緊，地產(chǎn)商紛紛忙著過(guò)冬。而嘉凱城卻發(fā)布66.6億元的擔(dān)保計(jì)劃，支持旗下子公司房地產(chǎn)開發(fā)。

3月14日，嘉凱城發(fā)布公告稱，為滿足公司發(fā)展需求，2012年計(jì)劃增加對(duì)控股公司擔(dān)保額度66.6億元。而在這之前，公司對(duì)外擔(dān)保余額為36.53億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)（2010年12月31日）凈資產(chǎn)的比例為58.6%。不過(guò)，此次新增66.6億元的擔(dān)保額度，無(wú)疑將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其凈資產(chǎn)。

對(duì)此，嘉凱城媒體關(guān)系部王經(jīng)理向《投資者報(bào)》記者表示，擔(dān)保意味著可以幫助企業(yè)貸款，但不一定會(huì)用足額度。目前看，公司有資金壓力，但是公司對(duì)于行業(yè)發(fā)展有自己的判斷。

業(yè)內(nèi)人士指出，在旗下公司獲得巨額擔(dān)保之后，嘉凱城或?qū)⑦M(jìn)入大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)，而銷售將是成敗關(guān)鍵?，F(xiàn)在，嘉凱城的目標(biāo)非常明確：希望政策能夠放松。

樓盤價(jià)格下跌銷售仍難

“目前均價(jià)每平方米1.5萬(wàn)元左右，最高的時(shí)候曾達(dá)到2萬(wàn)元?！?月22日，杭州名城？湖左岸售樓處人員對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，這樓盤已經(jīng)開盤快兩年，現(xiàn)在還有100多套房子。伴隨著售價(jià)的下跌，嘉凱城的該樓盤銷量并不令人滿意。

嘉凱城的房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了下降，但是銷售仍然比較困難?！锻顿Y者報(bào)》記者調(diào)查，新開樓盤或者是已經(jīng)開盤幾年的樓盤，其去化率不高。

以上海嘉凱城的一個(gè)樓盤嘉業(yè)海悅苑為例，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心3月22日監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目去年12月24日開盤，開盤440套，還有389套在售，銷售率只有10%左右。而已售房均價(jià)只有6700元/平方米，公司的報(bào)價(jià)范圍則是每平方米7100~11500元。對(duì)此，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心黃寧武表示，目前的項(xiàng)目差不多都是不溫不火的。

嘉凱城在杭州的東方紅街項(xiàng)目曾經(jīng)被分析師們視為重點(diǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樵摌潜P位于杭州東站附近，地理位置優(yōu)越，曾被期望均價(jià)每平方米3萬(wàn)元，希望能夠回籠大量資金。不過(guò)，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師表示，去年年底實(shí)地考察后，發(fā)現(xiàn)其銷售情況并不令人滿意。

3月22日，記者從東方紅街售樓處了解到，房子已經(jīng)在去年底售罄，均價(jià)在每平方米2.5萬(wàn)元上下。由于其產(chǎn)權(quán)只有40年，屬于商業(yè)地產(chǎn)，不屬于限購(gòu)的范圍，但是即便如此，銷售價(jià)也沒有達(dá)到預(yù)期。

另一個(gè)在杭州的名城？湖左岸樓盤，最高時(shí)售價(jià)在每平方米2萬(wàn)元，目前均價(jià)只在1.5萬(wàn)元左右。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤2月份的成交平均價(jià)格為每平方米1.62萬(wàn)元，1月份的成交價(jià)格為每平方米1.59萬(wàn)元，而去年7月的價(jià)格為每平方米1.93萬(wàn)元。

根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，該樓盤總共705套，其中已售499套，已預(yù)訂的8套，仍有198套可售。2010年開盤的名城？湖左岸，銷售近兩年，銷售率也只有70%。

嘉凱城有關(guān)人士表示，今年在杭州還有一個(gè)樓盤要開，同時(shí)，還剩下七八個(gè)樓盤的余盤銷售。在上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師看來(lái)，由于嘉凱城的樓盤除了杭州、上海外，基本上都是青島、濰坊等三四線城市的項(xiàng)目，售價(jià)相對(duì)較低，從對(duì)公司的影響看，主要還是看上海、杭州這些樓盤的情況，而這些樓盤的銷售情況并不令人樂觀。

利潤(rùn)劇降

巨額擔(dān)保仍支持子公司開發(fā)

1月18日，嘉凱城發(fā)布的業(yè)績(jī)修正公告顯示，2011年凈利潤(rùn)從修正前的5億元變?yōu)樾拚蟮?億元，同比下降82.07%，其原因除了實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目較預(yù)計(jì)結(jié)算項(xiàng)目減少導(dǎo)致銷售收入減少外，就是銷售價(jià)格調(diào)整等因素導(dǎo)致公司盈利水平下降，利潤(rùn)減少。

在此情況下，嘉凱城不是想方設(shè)法提高去化率，增加銷售速度，回籠資金，反而計(jì)劃為旗下子公司擔(dān)保66.6億元，用于子公司的開發(fā)等用途，顯示出繼續(xù)擴(kuò)張的欲望。

其中，獲擔(dān)保額度比重最高的名城博園項(xiàng)目，由嘉凱城旗下三大品牌之一的名城集團(tuán)于2011年2月25日以14.5億投得。

之前，嘉凱城已經(jīng)有大量的土地儲(chǔ)備。上述房地產(chǎn)分析師說(shuō)，土地儲(chǔ)備可以支持嘉凱城3~5年的開發(fā)，而要開發(fā)，則需要大量的資金投入。如果房屋銷售不力，將會(huì)帶來(lái)資金壓力。

只不過(guò)，66.6億元的巨額擔(dān)保實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)超嘉凱城最近一期經(jīng)審計(jì)（2010年12月31日）凈資產(chǎn)。在此之前，嘉凱城對(duì)外擔(dān)保余額為36.53億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)（2010年12月31日）凈資產(chǎn)的比例為58.6%，無(wú)逾期對(duì)外擔(dān)保情形。

對(duì)此，嘉凱城媒體關(guān)系部王經(jīng)理表示，公司對(duì)結(jié)算銷售的情況等，都有測(cè)算，同時(shí)，公司擔(dān)保的融資主要是項(xiàng)目融資，以開發(fā)更加迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品，公司這樣做是憑著多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)所作出的判斷。

豪賭政策放松

雖然公司對(duì)于66.6億的擔(dān)保有自己的測(cè)算，但是面對(duì)樓盤銷售的不暢、房?jī)r(jià)下跌的尷尬，再加上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的惡化，如果這些擔(dān)保都轉(zhuǎn)化為融資，公司的負(fù)債率必將大幅度上升。

數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度末，公司的貨幣資金較年初減少35.9%，主要是房產(chǎn)銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致；存貨較年初增加33%，主要是因?yàn)橹Ц锻恋乜罴霸诮?xiàng)目投入增加所致；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債較年初增加224.6%，是因?yàn)橐荒陜?nèi)要?dú)w還的項(xiàng)目開發(fā)借款增加所致；同期，公司資產(chǎn)負(fù)債率為75.5%，比去年年初的70%，高出了5個(gè)百分點(diǎn)。嘉凱城的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。

前述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，嘉凱城的很多項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中，為了不停工，所以要不斷進(jìn)行融資。

3月14日的公告中，還審議并通過(guò)了《上海中凱佘山別墅裝修貸款的議案》。向東亞銀行（中國(guó)）有限公司上海分行申請(qǐng)貸款3000萬(wàn)元人民幣，用于佘山曼荼園項(xiàng)目別墅裝修。可見，嘉凱城急需很多后續(xù)資金的跟進(jìn)。

不過(guò)上述分析師也表示，由于嘉凱城的背景比較強(qiáng)，能夠比一般的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)資背景的嘉凱城前三大股東分別是浙江省商業(yè)集團(tuán)有限公司、浙江國(guó)大集團(tuán)有限責(zé)任公司和杭州鋼鐵集團(tuán)公司，而浙江國(guó)大集團(tuán)有限責(zé)任公司是由浙江省商業(yè)集團(tuán)公司和中信房地產(chǎn)股份有限公司等為主組建的國(guó)有控股大型企業(yè)集團(tuán)。浙江省商業(yè)集團(tuán)與杭州鋼鐵集團(tuán)，位列中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)。

“不過(guò)，最重要的還要看到時(shí)候樓盤能否銷售出去。如果新開樓盤仍然銷售不好，公司的壓力就會(huì)越來(lái)越大?！鄙鲜龇治鰩熣f(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期下半年地產(chǎn)政策可能放松，而嘉凱城顯然也是這種樂觀預(yù)期的支持者。