公司對外發(fā)布的委托借款和信托融資公告顯示，大部分利息成本都在12.5%以上。以此計算，公司僅為這兩類融資所承受的利息費(fèi)用就在4億左右

近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司于1月11日以1.72億元取得沈陽市2011-27號地塊國有土地使用權(quán)，容積率≤2。這已經(jīng)是一年多以來，榮盛發(fā)展第7次對外公告公司購得土地項目，總計花費(fèi)17.85億元，上述7宗地塊總計占地71.89萬平米。

值得投資者注意的是，2011年以來榮盛發(fā)展已公告的委托借款總額高達(dá)19.5億元；并且公司至少有逾14億的信托借款。其中，榮盛發(fā)展向華寶信托融得3億元資金應(yīng)于今年一季度到期。

時至年關(guān)，市場開始紛紛關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)將要面臨的債務(wù)危機(jī)問題。其中，有券商研報指出，2012年整個房地產(chǎn)行業(yè)到期應(yīng)還借款約為2.48萬億，是08年的2倍。甚至，該份研報中明確指出，“緊張和斷裂”，將是2012年行業(yè)資金狀況的關(guān)鍵詞。

就債務(wù)以及相關(guān)問題，1月18日，《證券日報》記者致電榮盛發(fā)展，公司表示，相關(guān)負(fù)責(zé)人正在外出差，年前無法給予回復(fù)為名，拒絕表態(tài)。

委托借款及信托融資占比29%榮盛發(fā)展兩項年利息成本4億

截至去年三季度，榮盛發(fā)展手持現(xiàn)金17.41億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.95%。其中，扣除掉預(yù)收款后的負(fù)債總額為118.37億元，扣除掉預(yù)收款后的流動負(fù)債為74.24億元。以此計算的話，榮盛發(fā)展向大股東處獲得的委托貸款以及信托融資總計逾34億元，占比扣除掉預(yù)收款后的負(fù)債總額的28.81%。

其中，上述委托貸款期限為兩年，共分三次借得。公開資料顯示，榮盛發(fā)展以上三筆委托借款年利率均在12.5%及以上，粗略算來，榮盛發(fā)展每年須向大股東支付的利息費(fèi)用就至少為2.46億元。

而信托借款中，榮盛發(fā)展向華寶信托所融得的3億資金則于今年一季度到期，利息成本為8%，折合利息費(fèi)用約在2400萬左右。除此之外，2010年9月，榮盛發(fā)展向中投信托所融得的6.62億資金，年利率為13%，將于今年12月6日到期，粗略估計利息費(fèi)用為8000余萬；而2011年年初，榮盛發(fā)展向中糧信托以年利率15.5%的代價，所融得的5億元資金，所支付的利息年成本應(yīng)在7750萬元左右。

綜合看來，僅在委托貸款以及信托融資方面，榮盛發(fā)展全年支付的利息成本就至少在4億元左右。

“一般來說，公司都會將銀行貸款作為融資的首要選擇”，1月18日，一位不愿透露姓名的財務(wù)分析人士對《證券日報》記者指出。然而，榮盛發(fā)展以大規(guī)模的進(jìn)行委托借款和信托融資，一方面當(dāng)然“說明了大股東對上市公司的支持”，另一方面也顯示，“銀行對其進(jìn)一步提供貸款方面的意向不足?！?/P>

而承受著巨額資金成本的榮盛發(fā)展，依舊在土地市場頻頻出手。除去上文提及的、在一年多的時間里7次出手拿地之外，榮盛發(fā)展還以3500萬美元購得沈陽中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%的股權(quán)。同時，榮盛發(fā)展還計劃以整理成本15萬/畝的代價，與遼寧藥都投資（集團(tuán)）公司合作進(jìn)行本溪健康城項目的開發(fā)。以榮盛發(fā)展所占50%的股權(quán)權(quán)益計算，上述地塊土地整理成本在6億元左右。

而除去銀行借款、委托貸款以及信托融資外，榮盛發(fā)展還是上市公司股權(quán)抵押大戶。其中，上市公司的實際控制人累計將4億多股榮盛發(fā)展股票質(zhì)押給信托公司。

2.48萬億？

2012年房企進(jìn)入債務(wù)高壓期

事實上，如榮盛發(fā)展這般以高成本進(jìn)行多渠道的房地產(chǎn)開發(fā)商并不在少數(shù)。近日，有券商發(fā)布研報稱，2012年地產(chǎn)行業(yè)到期應(yīng)還借款（不包含應(yīng)付賬款）約為2.48萬億元，約為08年的2倍，達(dá)到歷史峰值。

其中，銀行貸款約占比應(yīng)付借款總額的49%，除此之外，各種信托方式借款占比18%；應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比1%。其余包括委托借款、股權(quán)項目融資等占比31%。

“銀行開發(fā)貸需還款總額約1.22萬億，未上市房企杠桿高”，上述券商研報顯示。另外，“3月和8月是信托還款高峰”，上述研報認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)集合信托整體的還款規(guī)模約為1707億元，集合地產(chǎn)信托與單一地產(chǎn)信托到期資金總額為3142億元。

中金證券對2012年房地產(chǎn)信托的到期規(guī)模與還款額的預(yù)測，要比上文所述券商樂觀?！?010年和2011年新增信托估計為5000億”，估算之下，中金證券預(yù)計2012年房企將需要還本付息的總額約為2500億。

具體來看，中金證券研報指出，未來3月將是信托還款小高峰，7月起一個大高峰將到來，三季度房地產(chǎn)業(yè)集合類信托融資將到期1000億的規(guī)模。

就上文提及的榮盛發(fā)展來說，截至三季度公司財務(wù)費(fèi)用支出1.04億元，同比增長177.33%。至于其全年的應(yīng)支應(yīng)付利息情況，1月18日《證券日報》記者致電榮盛發(fā)展后，公司人員以領(lǐng)導(dǎo)出差在外、年前無法接受采訪為由，拒絕表態(tài)。

“房企的債務(wù)壓力，當(dāng)然是其所面臨的最大壓力”，易居中國楊紅旭接受《證券日報》記者咨詢時如此表示?！?011年全年，開發(fā)商資金來源增幅回落至14%，明年低于近十年來25%的均值，而且還在繼續(xù)回落”，楊紅旭預(yù)測，“2012年全年將回落至8%左右?！?/P>

“今年外部融資環(huán)境跟去年差不多”，楊紅旭表示，“但開發(fā)貸依然不樂觀”。而更進(jìn)一步的，中小企業(yè)倒閉以及大地產(chǎn)商股權(quán)、項目轉(zhuǎn)讓的事情也不排除屢屢上演。

“‘緊張和斷裂’，將是2012年行業(yè)資金狀況的關(guān)鍵詞“，上文提及券商研報中如此認(rèn)為。同時，研報還指出，如果按照綠城中國短期償付比率為0.45 為危險指標(biāo)的表象來分析，目前上市公司中24%的公司，約32%低于此指標(biāo)，”推算整個行業(yè)預(yù)計整體地產(chǎn)商面臨較嚴(yán)重流動性風(fēng)險的占比將超過50%。”

而中金證券則預(yù)計，未來開發(fā)商或以自行回款、或以借新還舊的形勢來預(yù)防信托到期風(fēng)險。而一旦償付危機(jī)出現(xiàn)，那么信托公司或?qū)⒂米杂匈Y金兜底。而此時，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等行為將成為現(xiàn)實。

“我對今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體觀點也是相對悲觀的”，楊紅旭對《證券日報》記者表示。不過，他預(yù)測今年四季度或許會略有轉(zhuǎn)機(jī)。