2011年出臺的以限購、限貸、限價為核心調(diào)控措施迅速將房地產(chǎn)投資性需求遏制住，且主要限購城市的房地產(chǎn)市場成交量也開始出現(xiàn)快速下降趨勢，并帶動房價的向下調(diào)整。2011年毫無疑問地成為我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上市場調(diào)控最嚴厲也最為關(guān)鍵的一年。

從目前的行業(yè)調(diào)控政策來看，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策不斷升級和深化，行政、經(jīng)濟手段并用，土地政策、資金以及制度方面均不斷調(diào)整完善。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級和貨幣政策的趨緊，總體上使房地產(chǎn)市場的降溫、遏制了房價持續(xù)上漲的勢頭，同時，一定程度上抑制了房地產(chǎn)投機，取得了一定的政策效果。從2011年5月以來，國房景氣指數(shù)陷入持續(xù)下滑階段，11月份比10月下降了4個百分點，為2008年金融危機以來，第一次跌破景氣線達到99.87，比去年同期下降3.3個點?？傮w顯示，我國房地產(chǎn)開始進入非景氣階段。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了實質(zhì)的下行軌道，接下來從政策方面對2012年我國房地產(chǎn)市場運行情況做簡單的預測。

限購政策方面，市場對2012年“限購限貸”政策是否有放松較為關(guān)注，筆者認為，短期限購措施仍將繼續(xù)，但程度可能減小，包括限購房屋套數(shù)、首付比例、貸款利率等可能會下調(diào)。

保障房政策方面，綜合預計2012年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮2.5%-3%。但必須注意的是，因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。加上“18億畝紅線”的硬性約束，以及保障房信托融資的困局，可能在一定程度上影響保障房的建設。住建部去年12月23日表態(tài)，2011年1000萬套保障性安居工程住房，有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進入樓層施工，1/3完成基礎施工。住建部預計2011年能夠竣工使用的保障性住房不會低于300萬套。我們認為，雖然保障房對商品房的沖擊作用有一定的減少趨勢，但2012年保障房政策依然會穩(wěn)步推進。

貨幣政策方面，從2011年12月5日起，央行下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5 個百分點，這也是三年來央行首次下調(diào)存款準備金率。加上M1、M2數(shù)據(jù)以及外匯占比等數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，央行貨幣環(huán)境仍然較為緊張的環(huán)境需要進一步放松，以達到更好地完成“穩(wěn)增長”的目標。央行下調(diào)存款準備金率可以看作是貨幣寬松政策的開始，有利于刺激銀行信貸，推測央行有望在3-5月繼續(xù)下調(diào)存準改變貨幣環(huán)境。貨幣環(huán)境的改善對房地產(chǎn)資金鏈持續(xù)偏緊的預期有所改善，利于整個行業(yè)。再根據(jù)CPI與M1同比關(guān)系，推測2012年年內(nèi)將有多次存準率的下調(diào)。銀行放貸能力將增強，居民購房貸款首付比例和利率將有所下浮。通脹壓力將進一步緩解，年內(nèi)或有一次降息。

綜合來看，2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度將會繼續(xù)下行，房地產(chǎn)行業(yè)個股將會在震蕩中構(gòu)筑中期底部。加上GDP增速放緩、數(shù)據(jù)上顯示2012年房市供應相對充足，需求相對不景氣，房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年恐難以放松，商品房價將繼續(xù)緩慢下行。 從變化幅度來看，一線城市及二線部分城市由于投資需求的急劇釋放，我們判斷未來成交價格降幅明顯。相比，三線及以下城市受益于城鎮(zhèn)化進程，加上絕對價格相對較低，預計房價調(diào)整幅度將比較有限。