2011年12月底，廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)國際商品展貿(mào)城舉行一期開工儀式。展貿(mào)城占地面積3500畝，在一個月之前，海印股份成為這塊商業(yè)用地未來27年的主人，不管是商業(yè)運(yùn)營面積，還是租賃土地涉及的金額，海印股份都上演了“蛇吞象”式的擴(kuò)張。開工儀式結(jié)束后，海印股份董事長邵建明對證券時報(bào)記者談起了海印股份的發(fā)展之路以及他的商業(yè)故事。

商業(yè)項(xiàng)目“做一個、旺一個”

海印股份的商業(yè)運(yùn)營模式在國內(nèi)上市公司中極為少見，公司通過長期租賃或并購有價(jià)值提升空間的商業(yè)物業(yè)，重新進(jìn)行商業(yè)定位和工程改造后，再對外租賃并逐年合理穩(wěn)定提租，簡單總結(jié)就是：租入規(guī)劃建設(shè)租出盈利。

租入與租出間的價(jià)格差便是海印股份的主要商業(yè)利潤來源，這種價(jià)格差幅度之大超出一般人的預(yù)期，甚至連業(yè)內(nèi)人士也覺得意外。

2008年國際金融危機(jī)期間，海印股份接手了運(yùn)營不佳的廣州中華廣場項(xiàng)目。該項(xiàng)目總營業(yè)面積5.82萬平方米，公司租入的平均價(jià)格為每月每平方米約190元，經(jīng)過幾個月的改造、商業(yè)重新定位和招商，海印租出中華廣場的均價(jià)在每月每平方米250元以上。

2011年，海印股份租入位于珠江新城的花城匯商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目面積2.33萬平方米，租入價(jià)格為每月每平方米155元，經(jīng)過重新商業(yè)定位和改造后，海印預(yù)計(jì)租出的單價(jià)將提升到每月每平方米300元。

類似的項(xiàng)目還有流行前線、海印東川名店運(yùn)動城、黃埔潮流名店等商業(yè)城，這種商業(yè)模式的基本特點(diǎn)是輕資產(chǎn)運(yùn)營，公司只需要投入少量的租金支出即可運(yùn)作較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，凈資產(chǎn)回報(bào)率比較高，且風(fēng)險(xiǎn)可控制在一定范圍內(nèi)。

但這種模式也容易讓投資者產(chǎn)生困惑：海印股份的核心競爭力到底是什么？是公司出色的商業(yè)能力嗎？這種軟實(shí)力能否轉(zhuǎn)化為長期有效、實(shí)實(shí)在在的獨(dú)特競爭力，驅(qū)動公司持續(xù)擴(kuò)張成長？

對此，邵建明認(rèn)為，海印的商業(yè)策劃能力雖然不能像專利技術(shù)或者高科技產(chǎn)品那樣固化體現(xiàn)，但這種內(nèi)在的能力同樣能使公司在商業(yè)同行中脫穎而出，創(chuàng)造出更高的附加值，而且，這種商業(yè)能力可以沉淀在海印的人才團(tuán)隊(duì)中。海印的團(tuán)隊(duì)歷經(jīng)十多年商業(yè)競爭洗禮，實(shí)踐也證明了這個團(tuán)隊(duì)的能力。

海印在廣州所做的商業(yè)項(xiàng)目幾乎是“做一個、旺一個”，即便是原來很不被看好的項(xiàng)目，也能在海印的運(yùn)作下煥發(fā)生機(jī)。正因?yàn)槠淞己玫纳虡I(yè)表現(xiàn)，海印的商業(yè)品牌在廣東也越來越受到認(rèn)同。

2011年，海印股份在廣東肇慶和廣州番禺區(qū)先后拿下了兩塊大面積商業(yè)用地，價(jià)格相當(dāng)?shù)土?。邵建明表示，一個重要原因就是地方政府看中海印出色的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營能力，認(rèn)為海印可以有效帶動人流、物流和商流。

租購并舉加速擴(kuò)張

海印股份目前投入運(yùn)營的商業(yè)面積約為30萬平方米，其中六七成是輕資產(chǎn)的承租物業(yè)。公司已經(jīng)預(yù)告2011年業(yè)績同比增長約50%，對于2012年及未來的業(yè)績增長，由于公司租金價(jià)格差相對穩(wěn)定，因此運(yùn)營面積將成為影響公司業(yè)績增長的主要因素。

邵建明給記者算了一筆賬，2011年海印股份連番出擊，拿下多個項(xiàng)目，2012年公司將至少新增五個項(xiàng)目，包括番禺又一城二期、花城匯、桂閑城、肇慶又一城、廣州國際展貿(mào)城。其中前三個項(xiàng)目都將在2012年初投入運(yùn)營，運(yùn)營面積將有相當(dāng)幅度的提升，因此海印股份的商業(yè)主業(yè)利潤仍將保持較好的增長勢頭。

廣州國際展貿(mào)城項(xiàng)目將成為海印股份跳躍式發(fā)展的至關(guān)重要一步。該項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)，總占地面積3500畝，建筑面積約為400萬平方米，建成后其規(guī)模約為深圳華南城的2倍，約為義烏小商品市場的1.5倍。展貿(mào)城項(xiàng)目將為海印股份未來幾年的外延式擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，憑此項(xiàng)目，海印股份有望躍升為國內(nèi)最大的商業(yè)物業(yè)專業(yè)運(yùn)營企業(yè)之一。

展貿(mào)城土地租賃期長達(dá)27年，邵建明對取得展貿(mào)城的價(jià)格相當(dāng)滿意。以展貿(mào)城第一期項(xiàng)目500畝為例，公司支付的土地租金僅為每月每平方米3.6元，整個土地租賃成本可以忽略不計(jì)。而展貿(mào)城是廣州市“十二五”重點(diǎn)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)項(xiàng)目，廣州大商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到展貿(mào)城的時機(jī)正在成熟。邵建明表示，展貿(mào)城項(xiàng)目將采取自主建設(shè)和合作建設(shè)等多種方式，加速進(jìn)度并降低現(xiàn)金流壓力。

在此之前，海印股份以1.19億元取得了肇慶又一城商業(yè)項(xiàng)目用地。展貿(mào)城和肇慶又一城兩個項(xiàng)目標(biāo)志著海印股份由輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向了輕重資產(chǎn)并舉模式。邵建明認(rèn)為，雖然增加了重資產(chǎn)物業(yè)的比重，但由于價(jià)格優(yōu)勢和珠三角商業(yè)圈的外擴(kuò)，公司有信心延續(xù)項(xiàng)目“做一個、旺一個”的業(yè)績。

據(jù)記者了解，海印股份在內(nèi)部提出的新戰(zhàn)略是立足廣州，走出華南，面向全國。海印在扎根廣州十多年后才進(jìn)入珠三角，此番不到兩年又要布局全國，擴(kuò)張如此迅猛，公司的管理人才能否跟上擴(kuò)張的速度，或?qū)⒊蔀楹Ｓ」煞莅l(fā)展的最大不確定性。

高嶺土向新材料突破

高嶺土是海印股份另一主要業(yè)務(wù)。該產(chǎn)品是一種由多種礦物組成的鋁硅酸鹽混合物，主要用于造紙涂料填料以及陶瓷、鉆瓦和耐火材料的原料，國內(nèi)主要分布于廣東、廣西及福建等地，目前高嶺土應(yīng)用范圍較為有限，尚屬于相對低端低價(jià)格的原料。

海印股份在借殼原茂化永業(yè)后，擁有廣東茂名高嶺土儲量1500萬噸。在按兵不動幾年后，海印開始在兩個維度上做大做強(qiáng)高嶺土業(yè)務(wù)，一方面加大高嶺土資源收購，提高資源占有量；另一方面加大了高嶺土的應(yīng)用研究，力求在高嶺土的新材料高科技領(lǐng)域取得突破。

2010年，海印股份收購了加拿大kalamazon礦業(yè)公司部分股權(quán)，通過該公司間接擁有巴西高嶺土儲量1億噸；2009年和2011年海印股份又收購了廣西北海多個項(xiàng)目，目前海印股份的高嶺土總儲量已達(dá)到1.8億噸（不含巴西儲量），儲量位居亞洲第一、世界第三。

海印股份高嶺土業(yè)務(wù)利潤占比約為20%。隨著儲量增加，公司高嶺土年產(chǎn)能也在提升，廣東茂名礦區(qū)現(xiàn)在的年產(chǎn)能為30萬噸；北海礦區(qū)年產(chǎn)能規(guī)劃為100萬噸，目前北海礦區(qū)的實(shí)際年產(chǎn)能為30萬噸，剩余的產(chǎn)能將在2012年和2013年逐步釋放。

邵建明希望在高嶺土領(lǐng)域重演商業(yè)奇跡。

他表示，海印正加大研究力度以突破高嶺土的新領(lǐng)域應(yīng)用，公司與武漢理工大學(xué)合作成立了海印研究院，北海高嶺土項(xiàng)目也已入圍廣西省重大科技攻關(guān)的混凝土添加劑、橡膠添加劑等項(xiàng)目，公司對技術(shù)突破充滿信心，高嶺土身價(jià)有望很快出現(xiàn)數(shù)倍的增長。