嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控之下，發(fā)生在地產(chǎn)公司身上的故事多多。

據(jù)國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團(tuán)股份有限公司以86%的資產(chǎn)負(fù)債率位列前十之內(nèi)，已然問(wèn)題頻出。

在今年上半年尚處于平穩(wěn)狀態(tài)的中天城投卻從7月底以開(kāi)盤價(jià)16.70元開(kāi)始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現(xiàn)在即未來(lái)”，這家位屬貴州省貴陽(yáng)市的地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，作為當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患疑鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽(yáng)市大面積的保障房建設(shè)項(xiàng)目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價(jià)下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，拿下如此多項(xiàng)目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬境地—過(guò)高負(fù)債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對(duì)比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場(chǎng)狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價(jià)大跌。 走勢(shì)極其平穩(wěn)的中天城投跌3.47%，盤中瞬時(shí)最大跌幅達(dá)到8%。

“保障房建設(shè)周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業(yè)的生存空間。另外，從保障房建設(shè)的國(guó)家支持力度來(lái)看，短期內(nèi)不會(huì)減少保障房投資量，因此中小企業(yè)都愿意參與保障房建設(shè)?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。計(jì)劃顯示中天城投將計(jì)劃5年內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米，年均200萬(wàn)平方米保障房任務(wù)，如此大面積在當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)中位列第一。

據(jù)公開(kāi)資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽(yáng)市著手開(kāi)展約130萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)。

其中，漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目為最大一筆保障房投資協(xié)議的第一個(gè)大型項(xiàng)目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節(jié)后幾乎處于停工狀態(tài)。對(duì)此，中天城投董秘李俊曾對(duì)媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說(shuō)，但公司保障房項(xiàng)目資金需求缺口比較大?！?/P>

除此而外，中天城投旗下另一重點(diǎn)項(xiàng)目未來(lái)方舟也被爆出未能如期開(kāi)工。據(jù)中天城投相關(guān)信息顯示：“未來(lái)方舟”將在國(guó)慶前后推向市場(chǎng)，該項(xiàng)目今年的計(jì)劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽(yáng)一地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“‘未來(lái)方舟’一期預(yù)計(jì)是2013年交房，但今年肯定完成不了任務(wù)，這個(gè)盤太大了?！倍诖饲懊襟w的報(bào)道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目外，中天會(huì)展城、中天花園三期及中天世紀(jì)新城等項(xiàng)目也均處于停工和半停工的狀態(tài)。

媒體報(bào)道后，中天城投方面及時(shí)作出了回饋，表明在建項(xiàng)目開(kāi)工一切正常，而在10月，記者也曾來(lái)到中天城投未來(lái)方舟項(xiàng)目建設(shè)基地，的確看到塵土飛揚(yáng)的開(kāi)工場(chǎng)地。

中天城投三季度報(bào)表中提及：“預(yù)計(jì)可售房源在今年國(guó)慶前后陸續(xù)推向市場(chǎng)?！比欢呀觋P(guān)，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?，中天城投未?lái)方舟項(xiàng)目可售房依然沒(méi)有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優(yōu)良項(xiàng)目，卻有多個(gè)項(xiàng)目停工或半停工，中天城投的問(wèn)題何在？

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“保障房建設(shè)將有利保障中小企業(yè)的生存空間，然而，由于保障房建設(shè)的盈利模式不明確，中小企業(yè)有可能遭遇盈利風(fēng)險(xiǎn)。”

負(fù)債率一路飆高

時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)上述項(xiàng)目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項(xiàng)目將耗資達(dá)600億元。9月拿下的包括筑城廣場(chǎng)在內(nèi)的三大項(xiàng)目預(yù)期總投資額為6.47億元。但據(jù)中天城投2011年三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.04億元，同比增長(zhǎng)42.75%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.25億元。

那么，一家營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.25億元的公司，如何投資建設(shè)投資規(guī)模600億元的保障房建設(shè)？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設(shè)將在未來(lái)3-5年全面完工，然而，中天城投公司去年總資產(chǎn)額，僅為124億元。

面對(duì)上述情況，中天城投表示：隨著重點(diǎn)銷售項(xiàng)目“未來(lái)方舟”下半年進(jìn)入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據(jù)貴陽(yáng)地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的描述，“未來(lái)方舟”盤過(guò)大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題一直存在。2009年全年公司凈負(fù)債率均超過(guò)100%，2010年公司凈負(fù)債率最高點(diǎn)接近200%，2011年凈負(fù)債率更是一路飄高，截至今年竟高達(dá)214%。

申銀萬(wàn)國(guó)分析指出：中天城投負(fù)債率偏高，源于公司的快速擴(kuò)張。今年上半年公司已開(kāi)發(fā)138萬(wàn)平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過(guò)質(zhì)疑。

此時(shí)公司表示公司正積極與有關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)接融資事宜，但至今并未對(duì)運(yùn)營(yíng)資金是否充足給出明確的說(shuō)法。

爆發(fā)式擴(kuò)張入不敷出

9月8日，對(duì)于中天城投而言是一個(gè)忙碌的日子。在這一天，公司連續(xù)發(fā)布了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會(huì)通過(guò)了組建貴州文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、BT模式建設(shè)貴陽(yáng)市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目三個(gè)議案。

“筑城廣場(chǎng)這塊地屬于貴陽(yáng)市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺?！辟F陽(yáng)市一業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

這塊地位于貴陽(yáng)老城區(qū)中心，毗鄰貴陽(yáng)市人民廣場(chǎng)附近，此前為當(dāng)?shù)刈詈玫某醺咧匈F陽(yáng)一中，被譽(yù)為貴陽(yáng)“城市名片”，因其位處穿城而過(guò)的南明河一拐角處，因此曾被當(dāng)?shù)厝俗u(yù)為“龍的明珠”。

“貴陽(yáng)一中同意搬遷時(shí)，官方說(shuō)法是原址要用作綠地建設(shè)，完全沒(méi)想到最后是地產(chǎn)公司接手?！辟F陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用駟涡蹖?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學(xué)校，雖此前一度傳聞保利國(guó)際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽(yáng)市筑城廣場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據(jù)悉，這塊規(guī)劃總用地面積87433平方米，廣場(chǎng)以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預(yù)期總投資額達(dá)6.47億元。

另一邊，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“涉礦成風(fēng)”。目前約有1/6的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及了礦產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及資金超過(guò)了200億元。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示：70%的網(wǎng)友認(rèn)為房企涉礦主要原因是為了套現(xiàn)，以緩解緊張的資金流問(wèn)題。

而“拉開(kāi)了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城投公司。

今年4月份，中天城投發(fā)布公告稱將于貴州聯(lián)合能源清潔燃料有限公司設(shè)立控股子公司發(fā)展礦業(yè)。但至今仍未有過(guò)多實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

顯然，組建文化公司以及進(jìn)軍礦業(yè)等多元化舉動(dòng)，將是中天城投在大背景下欲擴(kuò)張資金來(lái)源的“賺錢”方式之一，而入主筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目，則是繼保障房項(xiàng)目后又一“花錢”的投資項(xiàng)目。

這也意味著，中天城投將2011年全年最為“花錢”的項(xiàng)目均集中到了下半年。然而，三季度利潤(rùn)僅為3.25億元的中小型房地產(chǎn)企業(yè)中天城投，將如何接下來(lái)在距離年底不足1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，能有足夠資金支持其進(jìn)行保障房建設(shè)，同時(shí)還要在城市核心地段開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還要從事文化產(chǎn)業(yè)、投資礦業(yè)？

而距離中天城投“以項(xiàng)目緩解資金鏈”問(wèn)題的下半年，僅剩不足1個(gè)月的時(shí)間。記者想就上述問(wèn)題采訪中天城投，但截至記者發(fā)稿時(shí)，中天城投董秘及證券事務(wù)部的電話一直無(wú)人接聽(tīng)。