重組失敗使得部分上市房企面臨“無(wú)米下鍋”的境地，為此一些房企開(kāi)始拿出真金白銀購(gòu)買(mǎi)大股東的土地儲(chǔ)備以提振業(yè)績(jī)

近段時(shí)間來(lái)，眾多房企巨頭為年底業(yè)績(jī)沖刺而紛紛降價(jià)促銷(xiāo)。與此同時(shí)，一些因地產(chǎn)融資閘門(mén)緊閉導(dǎo)致重組失敗的中小房企更是面臨“無(wú)米下鍋”的窘境。

而面對(duì)著不斷下滑的業(yè)績(jī)，不少中小上市房企也開(kāi)始變招應(yīng)對(duì)。

加速曲線重組 巧避資產(chǎn)重組紅線

1月9日，今年6月份剛剛撤回重組申報(bào)材料的宜華地產(chǎn)就公告稱(chēng)，已經(jīng)與大股東宜華集團(tuán)簽訂協(xié)議，出資3.39億元收購(gòu)后者旗下兩項(xiàng)目公司的股權(quán)。

公告顯示，宜華地產(chǎn)擬向宜華集團(tuán)收購(gòu)其所持有的梅州市宜華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“梅州項(xiàng)目公司”）100%股權(quán)及湘潭市宜華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“湘潭項(xiàng)目公司”）43%股權(quán)，其中收購(gòu)梅州項(xiàng)目公司100%股權(quán)的交易價(jià)格為10283萬(wàn)元，收購(gòu)湘潭項(xiàng)目公司43%股權(quán)的交易價(jià)格為23613.88萬(wàn)元。

對(duì)此，宜華地產(chǎn)董秘謝文賢在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“新購(gòu)買(mǎi)的這2家公司分別擁有190畝和288畝土地儲(chǔ)備，旗下的部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售，其余的土地也會(huì)在2-3年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成。因此本次收購(gòu)?fù)瓿珊罂梢栽诙唐趦?nèi)增加公司的營(yíng)業(yè)收入，提振公司業(yè)績(jī)?！?/P>

而在此前，由于重組始終無(wú)法完成，宜華地產(chǎn)的業(yè)績(jī)一路下滑。公布重組計(jì)劃的2010年，宜華地產(chǎn)凈利潤(rùn)998萬(wàn)元，同比下降90%。進(jìn)入2011年，公司的業(yè)績(jī)也毫無(wú)起色，其前三季度凈利潤(rùn)也再次下降41.66%。不僅如此，在2010年以存量房銷(xiāo)售為主的情況下，其2011年也沒(méi)有新的完工項(xiàng)目可以結(jié)算，全年預(yù)計(jì)只能取得400萬(wàn)元的凈利潤(rùn)，同比下降60%。

記者查看公告后發(fā)現(xiàn)，本次交易收購(gòu)的這兩家公司也包括在宜華地產(chǎn)去年3月的重組計(jì)劃中。但隨后，在證監(jiān)會(huì)明確表態(tài)暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重組申請(qǐng)后，宜華地產(chǎn)最終撤消了該增發(fā)計(jì)劃。

因此，如何繞開(kāi)重大資產(chǎn)重組這道“門(mén)檻”就成了這些資產(chǎn)能否注入到上市公司的關(guān)鍵。在這方面，宜華地產(chǎn)可謂下足了功夫。

公告就顯示，本次宜華地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易總價(jià)款為33896.88萬(wàn)元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的46.01%。連續(xù)12個(gè)月內(nèi)與同一關(guān)聯(lián)人累積計(jì)算的關(guān)聯(lián)交易總額為36438.752 萬(wàn)元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的49.45%。因此本次關(guān)聯(lián)交易不構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組。

對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛就對(duì)記者表示，“從宜華地產(chǎn)的項(xiàng)目注入方式來(lái)看，宜華地產(chǎn)希望通過(guò)擴(kuò)大項(xiàng)目布局來(lái)達(dá)成企業(yè)變相融資的目的。通過(guò)巧妙的控制購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)數(shù)額繞過(guò)重大資產(chǎn)重組的審核，此舉是非常有效的資本運(yùn)作方式。”

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)首席師蘇雪晶在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)也稱(chēng)，“除宜華地產(chǎn)外，此前招商地產(chǎn)等房企也曾以現(xiàn)金購(gòu)得大股東的土地儲(chǔ)備。畢竟在目前這種狀況下，想通過(guò)增發(fā)來(lái)獲取大股東的土地已經(jīng)不太可能。”

自有資金僅千萬(wàn) 借3.39億元收購(gòu)?fù)恋?/P>

此外，由于截至三季度末，宜華地產(chǎn)手中的現(xiàn)金只有1600萬(wàn)元，那么其3.39億元的收購(gòu)款從何而來(lái)呢？對(duì)此，謝文賢表示，公司自己賬面的資金確實(shí)不多。這3.39億元主要是宜華地產(chǎn)此前從汕頭東海房地產(chǎn)公司借來(lái)的2億元，再加上公司本身存量房的銷(xiāo)售回款湊成。并且在年底前，宜華地產(chǎn)只需要支付收購(gòu)款的一半。

有分析人士就認(rèn)為，宜華地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易正好卡在上市公司實(shí)施重大資產(chǎn)重組規(guī)定的范圍內(nèi)，而上市房企通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目提高企業(yè)盈利能力的期望都非常迫切，因此今后部分上市企業(yè)很可能會(huì)陸續(xù)選擇此種方式來(lái)完成變相的資本融資。

宜華地產(chǎn)在公告中還稱(chēng)，收購(gòu)梅州項(xiàng)目公司100%股權(quán)以及湘潭項(xiàng)目公司43%股權(quán)會(huì)后，宜華地產(chǎn)還將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)繼續(xù)收購(gòu)湘潭公司剩余57%的股權(quán)。

董秘謝文賢表示，此前增發(fā)計(jì)劃中的4家公司最終都將被裝入宜華地產(chǎn)，但是由于短期內(nèi)再次運(yùn)用這種方式將會(huì)觸發(fā)重大資產(chǎn)重組，所以剩余的2家公司和湘潭公司其余57%的股權(quán)何時(shí)注入，“還要看政策的走向”。

北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%；10月份從已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。前三季度報(bào)顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。開(kāi)發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

同時(shí)，一線房企的銷(xiāo)售在10月份繼續(xù)出現(xiàn)萎縮，而中小房企受到的影響更加劇烈。很多企業(yè)受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力下，已經(jīng)到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)換取資金度過(guò)冬天的關(guān)口。綠城等一線房企因?yàn)橘Y金緊張也已經(jīng)到了出售項(xiàng)目的邊緣。在上海、深圳等城市更是出現(xiàn)了一線房企扎堆降價(jià)的現(xiàn)象，包括龍湖、綠地、萬(wàn)科、招商等龍頭企業(yè)。

巨頭10月銷(xiāo)售齊降 或致拐點(diǎn)加速出現(xiàn)

而在部分中小房企曲線“重組”意圖提振業(yè)績(jī)的同時(shí)，10月份眾多房企巨頭的銷(xiāo)售成績(jī)也證明了，為什么近期龍頭房企紛紛進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)。

已披露的數(shù)據(jù)就顯示，10月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀，銷(xiāo)售額下降的房企數(shù)量較8月和9月份明顯增多。

金地集團(tuán)10月便僅實(shí)現(xiàn)簽約面積19 萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；保利地產(chǎn)公布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)則顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.7%，同時(shí)，保利地產(chǎn)10月份銷(xiāo)售均價(jià)為9519元/平方米，較1至9月11472元/平方米的均價(jià)下降17%，比9月份銷(xiāo)售均價(jià)直降近2000元。

而萬(wàn)科10月份同樣遭遇雙降局面，其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，同比下跌23%；在香港上市的內(nèi)地房企同樣表現(xiàn)不佳。前10月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額235億元，合約銷(xiāo)售面積157萬(wàn)平方米，分別同比下降2%和19%

此外，碧桂園10月銷(xiāo)售額與合同銷(xiāo)售面積分別同比下跌14%和24.8%；龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%，為43.8億元。

對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉就表示，“作為行業(yè)標(biāo)桿的一線房企銷(xiāo)售受阻很可能帶動(dòng)行業(yè)加速調(diào)整，一線企業(yè)的帶動(dòng)作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國(guó)性下調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)拐點(diǎn)特別是價(jià)格虛高的一線城市的拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。”