盡管惠州本土龍頭地產(chǎn)商光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“光耀集團(tuán)”），第一時(shí)間否認(rèn)了“借殼上市”，但控股新都酒店，為其上市之路埋下又一猜想。

10月26日，深圳新都酒店發(fā)布公告稱，新都酒店實(shí)際控制人潤(rùn)旺礦產(chǎn)與光耀集團(tuán)簽署協(xié)議，約定以1.35億元轉(zhuǎn)讓其所持的瀚明投資100%股權(quán)，以抵扣潤(rùn)旺礦產(chǎn)所欠光耀集團(tuán)的債務(wù)。目前，潤(rùn)旺礦產(chǎn)通過(guò)瀚明投資累計(jì)持有新都酒店4555.1萬(wàn)股，占總股本的13.8%。交易完成后，光耀集團(tuán)成為新都酒店實(shí)際控制人。

擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，不斷尋求機(jī)會(huì)上市的光耀地產(chǎn)，卻一路輾轉(zhuǎn)周折。年初，光耀董事長(zhǎng)郭耀名高調(diào)揚(yáng)言，2012年上半年要登陸香港資本市場(chǎng)?，F(xiàn)又借債權(quán)關(guān)系將新都酒店收入囊中。是否放棄IPO，從而選擇借殼上市，一時(shí)讓市場(chǎng)難以判斷光耀的意圖。

資本市場(chǎng)變幻無(wú)常，光耀會(huì)選擇何種方式上市，言之尚早。但不難看出，光耀給此次的沖刺上市加了“雙保險(xiǎn)”。

“囤殼”還是IPO？

光耀集團(tuán)收購(gòu)新都酒店，雖宣稱是為進(jìn)軍商務(wù)旅游，但市場(chǎng)的第一反應(yīng)便是借殼。

光耀欲求上市之心已久，買殼也是有“前科”。2009年，光耀集團(tuán)的前身叢望投資與*ST天目藥業(yè)大股東現(xiàn)代聯(lián)合簽訂重組意向書。

2010年4月2日，天目藥業(yè)宣布停牌籌劃重大事項(xiàng)。但一周后，重組便宣布終止并復(fù)牌。天目藥業(yè)稱，該公司計(jì)劃引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控等因素，決定終止籌劃工作。此后，光耀為追討借出的4000萬(wàn)元款項(xiàng)，雙方最終對(duì)簿公堂。法院還因此凍結(jié)現(xiàn)代聯(lián)合所持的*ST天目股份。

而在之前，光耀也曾收購(gòu)位于廣西北海的一家A股上市公司，但終究未能如愿，原因以及這家公司信息均不詳。

光耀喜推創(chuàng)意產(chǎn)品，也喜資本運(yùn)作。據(jù)公開資料顯示，光耀集團(tuán)投資領(lǐng)域廣泛，除主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售外，還涉足教育業(yè)、物業(yè)管理、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。目前，光耀旗下共有一級(jí)控股、參股子公司20 家，二級(jí)、三級(jí)子公司20家。

三番五次的買殼，光耀都不得要領(lǐng)。今年初，郭耀名高調(diào)宣稱，該公司上市已經(jīng)正式提上了議程，計(jì)劃將在2012年上半年登陸香港H股。6月15日，光耀在香港正式設(shè)立光耀集團(tuán)香港有限公司，被外界視為其上市準(zhǔn)備工作的一個(gè)突破。

地產(chǎn)評(píng)論人士王世泰認(rèn)為，企業(yè)要發(fā)展，借助資本運(yùn)作無(wú)可非議。證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制一直沒(méi)有放開，可以說(shuō)，“光耀選擇在香港IPO是一個(gè)聰明的做法”。

光耀方面一再向時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，“不會(huì)考慮借殼”。但此次收購(gòu)事宜，也顯示出，光耀在選擇上市的路徑上并未明朗。

有分析人士指出，不排除光耀是趁低“囤殼”。公開信息顯示，新都酒店本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的單價(jià)約2.96元每股，與當(dāng)時(shí)市價(jià)約5.7元相比，相當(dāng)于折價(jià)約50%拿下，可以說(shuō)是“相當(dāng)便宜”。

鑒于目前的房地產(chǎn)調(diào)控，短期內(nèi)光耀注入資產(chǎn)的可能性極低。光耀也對(duì)外發(fā)出公告稱，在未來(lái)12個(gè)月，沒(méi)有進(jìn)一步增持新都酒店的計(jì)劃，無(wú)改變或調(diào)整新都酒店主營(yíng)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

“買殼先囤著，為上市做兩手準(zhǔn)備也是有可能的?！边@位人士說(shuō)道，“光耀只是說(shuō)未來(lái)12個(gè)月沒(méi)變動(dòng)，沒(méi)有保證一年后沒(méi)有變化?；谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境，光耀在香港IPO也是前途未卜的?！笨梢哉f(shuō)，“囤殼”和啟動(dòng)H股IPO，對(duì)光耀來(lái)說(shuō)，是給其上市上了“雙保險(xiǎn)”。

上市為解資金之渴

以光耀的發(fā)展地位，上市是必然之選。

為在3年內(nèi)達(dá)到上市的目標(biāo)，光耀地產(chǎn)將2011年的銷售額目標(biāo)定為100億元。但根據(jù)媒體的報(bào)道，截至今年上半年，光耀地產(chǎn)的銷售額不到20億元。

時(shí)代周報(bào)記者向光耀地產(chǎn)相關(guān)人士詢問(wèn)，該公司前三季度的銷售業(yè)績(jī)時(shí)，對(duì)方表示“沒(méi)有具體可以公開的數(shù)據(jù)”。

郭耀名在接受媒體采訪時(shí)曾表示，惠州市場(chǎng)于光耀的定位是，惠州是光耀的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)仍然在惠州，該塊市場(chǎng)業(yè)務(wù)會(huì)占整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)的60%以上。

但作為光耀的主戰(zhàn)場(chǎng)的惠州市場(chǎng)，在嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控下，情況不容樂(lè)觀。

惠州新里程策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理范忠洲向時(shí)代周報(bào)記者表示：“目前，惠州樓市尚未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)潮，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格都相對(duì)比較堅(jiān)挺。從存量情況來(lái)看，多數(shù)大盤和大企業(yè)的項(xiàng)目存量均不大，個(gè)別價(jià)格較高項(xiàng)目存量略大一些?！彼J(rèn)為，一些降價(jià)項(xiàng)目多是因開發(fā)商原本預(yù)期較高，現(xiàn)在則調(diào)低實(shí)際的銷售價(jià)格。另外則是一些項(xiàng)目在前期定價(jià)較高，面市后狀況不好，后期則主動(dòng)調(diào)整價(jià)格。

“光耀的樓盤基本價(jià)格多數(shù)均保持堅(jiān)挺，個(gè)別項(xiàng)目也進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整?！狈吨抑拚f(shuō)道。

一位不愿具名的某開發(fā)商惠州公司老總的看法則顯得悲觀?！盎葜菽壳皹鞘邢啾壬习肽辏闆r變得更差?；葜菀恍┰谕茦潜P的價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，特別是大亞灣和惠陽(yáng)的樓盤，降價(jià)幅度比較大?；葜菀恍┬马?xiàng)目的開工出現(xiàn)放緩或者停滯的現(xiàn)象，這包括一些大開發(fā)商?！边@位老總說(shuō)道。

“光耀在惠州出貨壓力還是較大的，它的資金多來(lái)源于民間借貸?！鄙鲜鲞@位房產(chǎn)老總說(shuō)道，企業(yè)發(fā)展太快，就會(huì)容易出現(xiàn)資金跟不上的問(wèn)題。光耀尋求上市，說(shuō)到底是為了解決資金鏈問(wèn)題。

光耀的總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)在3年內(nèi)翻倍增長(zhǎng)。資料顯示，2008年至2010年，營(yíng)業(yè)額分別為7.14億元、17.2億元及37.53億元；凈利潤(rùn)分別為5412萬(wàn)元、2.76億元及5.83億元。

據(jù)公開信息，今年光耀在全國(guó)同時(shí)上馬10多個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)是超千畝的大盤，資金需求可見一斑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，光耀要擴(kuò)大規(guī)模，需要大量的資金去支撐。目前只有上市，才能保證其快速擴(kuò)張的步伐。

“光耀地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)菦](méi)什么問(wèn)題的”，光耀地產(chǎn)有關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，但對(duì)于資金是否緊張不予置評(píng)。

隱藏借殼意圖

光耀收購(gòu)新都酒店，除了背后隱藏“借殼”的意圖，也為自身轉(zhuǎn)型謀得平臺(tái)。

作為一家小規(guī)模的民營(yíng)房產(chǎn)開發(fā)商，光耀以“另類”創(chuàng)意產(chǎn)品博得市場(chǎng)一席之地。光耀地產(chǎn)珠三角區(qū)域總裁李丁在微博還是個(gè)活躍分子，常常為找到一些創(chuàng)意項(xiàng)目案例或營(yíng)銷靈感而雀躍。對(duì)同行人的建議，更是表現(xiàn)出虛心學(xué)習(xí)的姿態(tài)。

“據(jù)我的觀察，光耀自身在努力地做準(zhǔn)備，包括產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面。無(wú)論上市與否，這對(duì)企業(yè)本身修煉‘內(nèi)功’也是有好處的。但最終能否成功，最終還是要看市場(chǎng)?！蓖跏捞┰u(píng)價(jià)，光耀是一家很另類的企業(yè)，產(chǎn)品很有特色，營(yíng)銷手段、樓盤廣告語(yǔ)常讓同行耳目一新，同時(shí)很容易擊中消費(fèi)者的內(nèi)心需求。

迄今為止，光耀已經(jīng)逐漸形成多個(gè)產(chǎn)品線，如“光耀荷蘭水鄉(xiāng)”、“光耀城先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鳥度假地”等知名度較高的項(xiàng)目品牌，曾在區(qū)域市場(chǎng)取得較為強(qiáng)勢(shì)的業(yè)績(jī)。

近年，光耀地產(chǎn)不滿足于南方一隅的發(fā)展，圍繞珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈的主流城市迅速展開布局，主要以品牌項(xiàng)目的產(chǎn)品線形式擴(kuò)展。目前，已公開的土地儲(chǔ)備超800萬(wàn)平方米。

在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，眾多開發(fā)商都已走在轉(zhuǎn)型或謀求轉(zhuǎn)型的路上。控股新都酒店，成為光耀轉(zhuǎn)型的一個(gè)契機(jī)，讓其進(jìn)入商務(wù)旅游領(lǐng)域。

此次收購(gòu)新都酒店，光耀方面向時(shí)代周報(bào)記者表示，主要是看中新都酒店在酒店管理方面的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)公司將開發(fā)酒店產(chǎn)品?！叭蚝蝤B度假地”在惠東的成功樣本，目前已經(jīng)在威海成功復(fù)制。未來(lái)，“全球候鳥度假地”也將以產(chǎn)品線在其他城市延展，其中酒店產(chǎn)品需要酒店運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。新都酒店是深圳“老字號(hào)”，有著20多年的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，兩者能發(fā)揮強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的作用。

有投資人士分析，光耀進(jìn)軍商務(wù)旅游地產(chǎn)，是在為上市增加籌碼。畢竟住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間已逐漸被壓縮，地產(chǎn)企業(yè)都在尋求新的符合自身發(fā)展的領(lǐng)域。