事件：為了解首開股份的項(xiàng)目開工、銷售、融資等經(jīng)營現(xiàn)狀，我們對其進(jìn)行了調(diào)研。

點(diǎn)評：我們認(rèn)為，首開股份今年有一定銷售壓力，靈活定價等銷售策略效果尚可。

2011年首開股份計(jì)劃銷售176.03萬平方米（含未合并報(bào)表項(xiàng)目11.78萬平方米），比去年91萬平方米的銷售面積增長93.43%。銷售計(jì)劃構(gòu)成中，京內(nèi)項(xiàng)目98.93萬平方米（含保障房51.15萬平方米），占56.2%，京外項(xiàng)目77.1萬平方米，占43.8%。但由于今年銷售計(jì)劃增幅較大，且北京是本輪調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，首開股份銷售壓力較大。

我們從首開股份前5個月的銷售情況來看，京外項(xiàng)目去化率優(yōu)于京內(nèi)項(xiàng)目。

今年一季度首開股份銷售回款31.26億元，前5個月銷售回款約50億元（其中合并報(bào)表項(xiàng)目約40億元），離全年目標(biāo)還有一定差距。

首開股份今年3、4月銷售情況不理想，5月公司積極調(diào)整了銷售策略，如依據(jù)市場情況靈活定價、小面積推盤、實(shí)行銷售獎勵機(jī)制等，銷售有一定起色。以北京常青藤項(xiàng)目為例，5月推盤9000萬平方米，采取降價銷售，去化率達(dá)80%。下半年推盤項(xiàng)目中，北京保障房項(xiàng)目由于客戶鎖定，銷售不成問題（小屯項(xiàng)目由于規(guī)劃調(diào)整，今年達(dá)不到銷售條件），其他項(xiàng)目公司將繼續(xù)采取市場化的銷售策略，加大銷售力度，力保完成銷售任務(wù)。

此外，首開股份項(xiàng)目開復(fù)工按計(jì)劃進(jìn)行，全年計(jì)劃暫不考慮調(diào)整。2011年公司計(jì)劃新開工381.07萬平方米（含未合并報(bào)表項(xiàng)目111.53萬平方米），主要集中在下半年。前5個月合并報(bào)表項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)新開工50萬平方米，新開工均按計(jì)劃進(jìn)行，全年計(jì)劃暫不調(diào)整。

另值得一提的是，首開股份土地儲備豐富，新增土地計(jì)劃可能根據(jù)市場情況調(diào)整。

據(jù)悉，首開股份現(xiàn)有在建擬建項(xiàng)目37個（并表），建筑面積約1260萬平方米（權(quán)益內(nèi)約1173萬平方米），按目前的開發(fā)能力，至少能滿足公司4年的開發(fā)需求。前5個月公司新增項(xiàng)目3個，建筑面積約58萬平方米，土地款約30億元。

首開股份計(jì)劃全年新增拿地支出約50億元，由于公司目前土地儲備豐富，不排除公司可能會根據(jù)市場情況調(diào)整年初土地儲備計(jì)劃。

另外，首開股份多渠道融資緩解資金壓力，資產(chǎn)狀況良好。

截至2011年3月31日，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率75.73%，有息負(fù)債率57.29%，賬上現(xiàn)金83億元，短期借款5億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債79億元，長期借款110億元，尚無短期償債壓力。我們預(yù)計(jì)公司2011年經(jīng)營資金需求約130億元，除銀行貸款外，公司積極需求信托、中期票據(jù)和私募債等多種融資方式，融資成本相對較低，并取得一定成效，加上前5個月份約40億元的銷售回款，有利于緩解公司資金壓力。和其他中大型房地產(chǎn)上市公司比較，公司資產(chǎn)狀況良好。

按照我們假設(shè)的項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度，預(yù)計(jì)首開股份2011-2013年每股收益分別為1.15元、1.48元、2.00元，同比增長27.89%、29.01%、34.62%。

前期市場傳聞首開股份業(yè)績激勵計(jì)劃低于預(yù)期，引起股價下跌，風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度的釋放。公司目前估值較低，具有中長期投資價值，給予其“增持”的投資評級，6個月目標(biāo)價為14元/股。