大家都知道，目前房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)運行是否健康有序，不僅關系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，還關系到國家的穩(wěn)定和安全。房地產(chǎn)行業(yè)的核心是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步經(jīng)營有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，于國于民都是好事。下面我們將詳細分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的各種風險，同時尋找應對風險的解決方案，希望能為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對風險提供一些新的思路。
　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險主要有政策風險、經(jīng)濟風險和市場風險。
　　政策風險
　　政策風險，即國家及相關地方政府出臺的宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。與房地產(chǎn)業(yè)相關的政策主要有四類：土地政策、金融政策、稅收政策和行政手段。
　　土地政策主要涉及年度土地供應計劃、土地供應結(jié)構、規(guī)范土地交易市場等方面，如2006年頒布的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格意見的通知》規(guī)定：新審批、新開工的商品住宅套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。這一政策主要通過影響房地產(chǎn)供應結(jié)構來影響市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極面對土地供應結(jié)構的變化，來相應調(diào)整開發(fā)策略和市場戰(zhàn)略。
　　金融政策主要包括兩個方面：加強商業(yè)銀行信貸管理和控制流動性。從2003年開始，為抑制房地產(chǎn)投資快速發(fā)展和房價的高速增長，國家陸續(xù)出臺一系列加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的規(guī)定，從控制商業(yè)銀行金融風險的角度出發(fā)，規(guī)范商業(yè)貸款審批的操作細則，明確取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的硬性指標，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。控制流動性方面，央行提高存款準備金率、上調(diào)存貸款利率等均會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的難度。
　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策主要是，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅進行清算，彌補房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅、避稅的漏洞等。另外，國家出臺《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等行政規(guī)定，對整個房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會產(chǎn)生較大影響。
　　經(jīng)濟風險
　　根據(jù)研究，房地產(chǎn)業(yè)與一國GDP的相關性達0.81，預期通脹和通貨膨脹與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在一定的關聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)是重要的宏觀經(jīng)濟組成部分，與宏觀經(jīng)濟互為影響。當經(jīng)濟上行時，對房地產(chǎn)業(yè)來說經(jīng)濟風險較?。灰坏┙?jīng)濟出現(xiàn)不確定性或隱患，房地產(chǎn)企業(yè)應及時監(jiān)測市場并對背后原因進行分析，從而采取措施減輕經(jīng)濟下行風險帶來的損失。如2007年年底、2008年年初美國次貸危機初現(xiàn)時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售疲軟，某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全國房地產(chǎn)形勢進行分析并做出判斷，房價已經(jīng)嚴重背離居民收入和需求，房地產(chǎn)市場將面臨較大的需求疲軟危機。此后，該企業(yè)對全國主要地區(qū)住宅項目價格進行了調(diào)整。當次貸危機真正對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響時，該企業(yè)由于及早判斷市場形勢，果斷采取相應措施，減少了經(jīng)濟下滑給自身帶來的損失?？梢?，經(jīng)濟風險需要企業(yè)對市場進行長期監(jiān)測，并做出正確的判斷。
　　市場風險
　　成本風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程費、管理費、利息及相關稅費等構成，其中比重最大、影響最大的三個因素為土地成本、建造成本和人力成本。土地成本取決于房地產(chǎn)業(yè)和房屋銷售價格的景氣度，企業(yè)可根據(jù)市場情況進行選擇。建造成本因在不同城市、不同區(qū)域而不同，同時也隨著原材料價格的變化而變化。根據(jù)中國社科院金融研究所的研究，鋼材等房屋建筑原材料價格上漲會導致房價上漲，但房價上漲的時機還需要看市場。當房價處于上升通道時，原材料價格轉(zhuǎn)嫁到房價中會比較容易，也會比較快；若房價出現(xiàn)下跌，原材料價格轉(zhuǎn)嫁到房價中就比較困難，開發(fā)商只能自己消化這部分上漲的成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極應對上游原材料價格波動風險，以增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益，減少自身的損失。
　　銷售價格風險。房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地、進行項目投資時往往只對未來1—3年房地產(chǎn)市場形勢進行分析判斷，而房地產(chǎn)項目真正實施的時間跨度可能會更長，到項目預售時市場或許已經(jīng)發(fā)生較大變化，較長的時間跨度使房地產(chǎn)銷售項目面臨著價格變動的風險。如突發(fā)政策、金融危機、經(jīng)濟衰退等均會對房地產(chǎn)項目價格產(chǎn)生影響。
　　資本市場融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是借助銀行貸款等外債開發(fā)和建設房屋，然后通過售房回收資金償還貸款，是一種高負債、低現(xiàn)金流的狀態(tài)。在房地產(chǎn)需求旺盛、銷售狀況良好的情況下，這種運作是比較合算的，房產(chǎn)出售率高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回籠資金，企業(yè)即使沒有充裕的自有資本和現(xiàn)金流也可以使項目正常運轉(zhuǎn)。一旦市場需求出現(xiàn)下降，如宏觀調(diào)控、貸款利率變化、銀根收緊或者房地產(chǎn)價格過高消費者難以承受導致市場需求低迷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條就會繃緊，如果企業(yè)沒有很好的風險規(guī)避工具，很容易陷入困境。
　　境外業(yè)務匯率風險。匯率變動通過影響原材料進口價格而影響房地產(chǎn)項目的收益，也是房地產(chǎn)企業(yè)特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)不可忽略的風險之一。
　　企業(yè)市值波動風險。若房地產(chǎn)企業(yè)是上市公司，企業(yè)股票的價格波動將直接影響企業(yè)的融資能力和資金狀況，影響企業(yè)的土地儲備和戰(zhàn)略布局，進而影響企業(yè)的競爭力。
　　從以上各方面的分析來看，政策風險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常重要，對政策的預判和理解是房地產(chǎn)企業(yè)必備的基本素質(zhì)；經(jīng)濟風險和市場風險是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨的主要問題，能夠積極應對和處理這些風險是企業(yè)發(fā)展壯大的保證。
　　可通過金融工具管理風險
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的各種風險均需要企業(yè)選擇合適的方法進行管理，常見的風險管理方法有：
　　 　　
　　其中，金融工具管理風險最常用、最有效的是在期貨市場進行套期保值。目前，我國已經(jīng)推出多種商品期貨和股指期貨，其他如價格指數(shù)期貨、利率期貨、匯率期貨和股票期貨等均未推出，因此當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過鋼材期貨和股指期貨的套期保值對建筑材料價格波動風險和經(jīng)濟風險進行管理。下面我們著重介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用鋼材期貨對原材料價格風險進行管理（以沈陽地區(qū)為例）。
　　鋼材價格變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地費用、建設費用、財務費用等，其中土地費用占比最大，其次是建設費用。建設費用中建安工程費是主要的用鋼項目，通過擬合全國各地在這方面的數(shù)據(jù)，建安工程費中鋼筋費用占比在20%—33%。2008年，沈陽不同建筑類型每平米建安成本如下：
　　 　　
　　考慮到具體項目、鋼材用量、鋼材類型及其他因素，將沈陽不同類型建筑每平方米建安成本和鋼筋費用占比進行以下調(diào)整：
　　 　　
　　通過分析可以看出，鋼筋價格變化對建安成本變化的影響明顯。在土地價格、稅收及其他費用不變的情況下，鋼筋價格上漲會嚴重擠壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。
　　若鋼筋價格上漲15%至4428元/噸，多層住宅建安成本將由770元/噸增至846元/平方米，上漲76元/平方米，漲幅9.8%；小高層住宅總建筑成本將由837元/噸增至928元/平方米，上漲91元/平方米，漲幅10.9%；18層—28層建筑的總建筑成本將由888元/噸增至979元/平方米，上漲91元/平方米，漲幅10.2%；28層以上建筑的總建筑成本將由1062元/噸增至1173元/平方米，上漲111元/平方米，漲幅 10.4%；地下車庫總建筑成本將由2333元/噸增至2582元/平方米，上漲387元/平方米，漲幅10.7%。由此來看，鋼筋價格在短期內(nèi)大幅上漲會導致建安成本大幅上漲。具體量化后，鋼材價格上漲15%會導致建安成本上漲10%，即鋼材價格每上漲1%，會導致建安成本上漲0.67%。
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的歷史數(shù)據(jù)，竣工房屋造價2003年—2008年保持著逐年穩(wěn)步增長的態(tài)勢。定性來看，竣工房屋造價上漲與建筑鋼材價格上漲同步性較強；定量來看，全國建筑鋼材價格與竣工房屋造價相關系數(shù)為60%。遼寧地區(qū)竣工房屋造價與建筑鋼材價格相關系數(shù)高達64%。比如，2008年6月— 2008年12月，鋼筋價格從歷史高點5600元/噸一路走低到3120元/噸，小高層建筑的總建筑成本因此減少313元/平方米，建筑成本的降低直接使總開發(fā)成本縮減。換一個角度看，如果鋼材價格走勢相反，出現(xiàn)大漲，以水泥為代表的其他建筑材料也會相應調(diào)價，總建筑成本會上漲313元/平方米。即使假設人力、電力成本、稅收不隨通脹而增加，總建筑成本依然會上漲200元/平方米以上。
　　鋼材價格與其他建筑材料的相關性
　　建筑鋼材是建安成本的重要組成部分，除此之外，其他建筑材料如黃砂、石子、水泥、涂料、玻璃等也對建安成本有一定的影響。由于具有相似的周期性變化，因此建筑材料之間存在較高的相關性，如2006年6月—2008年6月，鋼筋價格漲勢明顯，且在2008年6月達到歷史高點，同期，水泥價格上漲態(tài)勢也非常明顯；2008年年底、2009年年初二者同時觸及歷史低位。建筑材料同向上漲對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建安成本上升形成了較大壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面對更大的利潤擠壓。
　　從前面的分析可知，鋼材價格變化不僅單獨對建安成本產(chǎn)生影響，還通過建筑材料聯(lián)動性變化共同對建安成本產(chǎn)生影響。若房地產(chǎn)市場處于上漲周期，建筑材料成本可以輕易地轉(zhuǎn)移到下游的房價中；一旦經(jīng)濟出現(xiàn)不穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，成本轉(zhuǎn)移到下游房價中比較困難，成本增加就會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要運用新的工具來規(guī)避成本上漲造成的利潤縮小風險，鋼材期貨就是非常好的一種工具。
　　房地產(chǎn)企業(yè)如何利用鋼材期貨
　　套期保值是指把期貨市場當作轉(zhuǎn)移價格風險的場所，利用期貨合約作為將來在現(xiàn)貨市場上買賣商品的臨時替代物，對其現(xiàn)在買進準備以后售出商品或?qū)硇枰I進商品的價格進行保險的交易活動。簡單地講，房地產(chǎn)開發(fā)商為減小房屋建設時建筑材料價格上漲的風險，在工程開始之前以固定價格買入未來的建材。等到工程開始時，如果建材現(xiàn)貨漲價，建筑商雖然以高出前期現(xiàn)貨價的價格入貨，使得成本增加，但可在期貨市場上將前期低價購入的期貨合約賣出，以一買一賣所獲得的盈利去對沖增加的那部分建筑成本。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用期貨市場進行套期保值交易，實際上是一種以規(guī)避現(xiàn)貨交易風險為目的的風險投資行為。
　　2010年2月開始，由于國際三大鐵礦石供應商（巴西的淡水河谷、澳洲的力拓、必和必拓）聯(lián)手推高鐵礦石價格，鐵礦石協(xié)議價格大漲100%，現(xiàn)貨價格更是一度達到200美元/噸。作為鋼材的主要生產(chǎn)原料，鐵礦石價格飚升迅速推高了鋼材價格。沈陽地區(qū)的二級螺紋鋼價格受此提振，從3月初的3530元/噸一路猛漲，一個月內(nèi)突破4000元關口，并在4月15日達到4320元/噸，上漲790元/噸。如果房屋建筑商4月份需要從鋼廠或貿(mào)易商手中購入鋼筋，那么高昂的鋼筋價格則會使利潤相應縮水，但若不進行采購，又會拖延工程進度。4月15日，由于國家出臺了對樓市的嚴厲調(diào)控政策“國十條”，鋼材價格掉頭進入下行通道，一路下跌。這里要特別指出的是，國家新政出臺難以預測，若當時沒有新政出臺，鋼材價格還會有上行空間，開發(fā)商、建筑商的利潤將會進一步壓縮。
　　如果在3月初鐵礦石價格漲勢確定的同時，買入螺紋鋼期貨進行套期保值，會有怎樣的效果呢？3月3日，上海期貨交易所的螺紋鋼主力合約3857元/噸，為避免現(xiàn)貨市場價格上漲帶來的成本增加風險，建筑商買入一定數(shù)量的螺紋鋼期貨合約套期保值。合約持有期間，螺紋鋼期貨合約價格與現(xiàn)貨市場趨勢一樣，穩(wěn)健上行，達到歷史高位4497元/噸。4月15日“國十條”出臺，市場風聲鶴唳，建材價格就此重回下行通道，建筑商可賣出期貨合約，每手合約平倉盈利640元 /噸，期現(xiàn)總體虧損了150元/噸。換句話說，企業(yè)通過套期保值成功地規(guī)避了現(xiàn)貨市場81%的成本增加風險。
　　經(jīng)過多年的實踐，我們在總結(jié)成敗經(jīng)驗的基礎上，提出了企業(yè)套?！?W”決策系統(tǒng)，用以指導套期保值活動。
　　
　　 　　
　　或許有人會說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將鋼材等原材料價格上漲的風險轉(zhuǎn)移至承包商或建筑商身上，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的成本風險就可以忽略。但我們不要忘了，現(xiàn)代企業(yè)的競爭不是單個企業(yè)的競爭，而是供應鏈與供應鏈之間的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的主要企業(yè)都應該有風險規(guī)避的意識。我們希望房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能從各個方面對風險進行有效控制，不僅利于自身穩(wěn)健發(fā)展，也利于形成健康的原材料市場；希望房地產(chǎn)業(yè)能更全面認識期貨的作用，能有效地利用期貨工具為自己的經(jīng)營服務。