S-REITs季度業(yè)績最新進展 - DPU增長和穩(wěn)定的入住率是共同的主題

在截至2月7日已經(jīng)發(fā)布季報業(yè)績的24只S-REITs中，一個共同的主題是DPU的增長以及整體穩(wěn)健的投資組合占有率。值得注意的是，對本地辦公樓資產(chǎn)有重大敞口的REITs紛紛表示，隨著經(jīng)濟的復蘇和收入預期增加，辦公樓租金和入住率有所提高，他們對辦公樓REITs這一細分市場的感到樂觀。

過去10年的S-REITs峰值/低點回顧

在過去10年中，S-REIT板塊經(jīng)歷了11個峰值/低點周期（如下圖中紅色顯示），大部分與美國加息周期相對應(yīng)。

在2011年12月至2013年4月期間，該板塊在良性利率環(huán)境下實現(xiàn)了強勁增長，出現(xiàn)了最強勁的從低點到峰值的反彈（+56.1%的價格表現(xiàn)）。相反地，最劇烈但短暫的從峰值到低點的變化（-37.9%）則出現(xiàn)在疫情和相關(guān)封鎖的初始階段，其中海峽時報指數(shù)（STI）也下降了約31%。過去十年，從低點至峰值的平均變化均值為+31.8%，從峰值至低點的平均值為-18.6%。

在潛在加息預期日益增強的背景下，該板塊目前比2021年1月的最近高位回調(diào)約10.2%。盡管利率可能是驅(qū)動因素，但S-REITs目前的平均資產(chǎn)負債率約為37-38%，遠低于50%的上限。

在借貸成本上升的預期下，雖然全球REITs年初至今下跌了約8%，但全球銀行業(yè)則上漲了約7%。新加坡銀行業(yè)平均上漲10%，引領(lǐng)本地市場上漲。

收益率利差約為400個基點，為10年歷史平均水平

S-REITs收益率利差（無風險利率與行業(yè)股息收益率之間的差額）約為400個基點，是過去10年的平均水平。盡管無風險利率（即SG 10Y基準政府債券收益率）在過去1年內(nèi)上漲了44個基點，但S-REITs板塊股息收益率也以相同的速度增長。雖然利率波動可能會縮小收益率利差，但宏觀經(jīng)濟復蘇/經(jīng)濟重新開放等基本面也可能對股息收益率產(chǎn)生積極影響。

2021年散戶投資者資金流動推動總回報率為+6.2%

富時全股房地產(chǎn)投資信托指數(shù)（FTSE All-Share REIT Index）2021年總回報率為+5.4%，逆轉(zhuǎn)了2020年的回報率負值。該板塊由醫(yī)療保健REITs（+35.8%），辦公樓REITs（+10.1%）和零售REITs（+9.6%）領(lǐng)漲。散戶投資者推動了S-REITs資金流動，散戶凈流入超過10億新元。

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