在新交所上市的房地產(chǎn)投資信托（REITs）中，所持有的資產(chǎn)全部位于歐洲且專注于商業(yè)和/或工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的三大REITs分別為克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托、IREIT全球以及EliteCommercial REIT。近期，這三只信托公布了截至2020年9月30日的三個(gè)月業(yè)績。

表現(xiàn)亮點(diǎn)

克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托

物業(yè)凈收入季度環(huán)比增長14.3%，指示性每單位派息季度環(huán)比增長5.8%

2020年第三季度，輕工業(yè)/物流部門新租約及續(xù)簽租約錄得14.1%的租金回報(bào)率

資產(chǎn)組合入住率穩(wěn)定，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但過去6個(gè)月入住率仍保持在94%以上

1.008億歐元的強(qiáng)勁現(xiàn)金頭寸，以及2.35億歐元的未提取承諾性貸款

來源：公司數(shù)據(jù)

IREIT全球

盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢疲軟，但由于西班牙資產(chǎn)組合租賃表現(xiàn)活躍，截至2020年9月30日，IREIT全球的整體資產(chǎn)組合入住率連續(xù)第二個(gè)季度錄得上漲，達(dá)至96.3%

自2020年3月以來，IREIT全球超過98%的總租金已經(jīng)收取，反映了其資產(chǎn)組合的抗壓性，其中0.8%的總租金收入來自約定期限內(nèi)的特定租金回贈(zèng)

2020年第三季度，信托管理人成功續(xù)簽了約95.0%的將于2020年到期的租約（按截至2020年6月30日的總租金收入計(jì)算）

2020年10月22日，IREIT全球完成了從Tikehau Capital手中收購其西班牙資產(chǎn)組合剩余60%的股權(quán)，進(jìn)一步擴(kuò)大了規(guī)模以及資產(chǎn)多元化

Elite Commercial REIT

截至2020年9月30日，該資產(chǎn)組合入住率達(dá)到100%，加權(quán)平均租賃期限為7.5年

在租金收取方面，該集團(tuán)根據(jù)租賃協(xié)議提前收取2020年10月至2020年12月的三個(gè)月租金的99.6%

鑒于超過99.0%的租金收入來自英國政府的全面維修及保險(xiǎn)租賃（三重凈租賃），該集團(tuán)預(yù)計(jì)能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定收入。

―  標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）與穆迪（Moody& #39;S）分別將英國政府評(píng)為AA級(jí)和Aa2級(jí)，是七國集團(tuán)（G7）中債務(wù)與GDP之比最低的國家之一

―  新冠肺炎疫情并不會(huì)觸發(fā)不可抗力或集團(tuán)與英國政府的租約終止條款

來源：公司數(shù)據(jù)

*ELITE COMMERCIAL REIT于2020年2月上市

債務(wù)概況

截至2020年9月30日，這三只信托的平均總杠桿率為37.1%，相比之下，它們截至2020年6月30日的平均總杠桿率比例為35.3%。三者的平均利息保障倍數(shù)為7.2倍，與上一季度持平。

來源：公司數(shù)據(jù)

前景展望

克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托

高度多樣化的資產(chǎn)組合

―  價(jià)值21億歐元的95處房地產(chǎn)組合

―  跨國家、城市、租戶和終端行業(yè)的多樣化資產(chǎn)

―  擁有91%的來自政府、跨國公司和大型企業(yè)的優(yōu)質(zhì)租戶群

積極的投資和資產(chǎn)管理策略

―  通過在戰(zhàn)略性、“特定”城市和市場收購高質(zhì)量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)增長管理

―  專注于德國及周邊國家的物流資產(chǎn)

―  積極的資產(chǎn)管理和資本流動(dòng)策略

財(cái)務(wù)靈活性與流動(dòng)性

―  BBB-惠譽(yù)國際評(píng)級(jí)的投資級(jí)信用評(píng)級(jí)

―  15億歐元?dú)W洲中期票據(jù)項(xiàng)目成立

―  可預(yù)測的現(xiàn)金流、2.35億歐元的循環(huán)信用貸款額度以及廣泛的銀行和金融網(wǎng)絡(luò)

―  35.9%的凈資產(chǎn)負(fù)債率以及6.8倍的高利息保障倍數(shù)

2020年第四季度前景更加明朗

―  擁有穩(wěn)定入住率的抗壓性資產(chǎn)組合

―  有5年加權(quán)平均租賃期限的租賃、消費(fèi)物價(jià)指數(shù)以及租金回報(bào)率產(chǎn)生的經(jīng)常性收入

―  2020年第三季度的強(qiáng)勁業(yè)績提供了更多確定性，并支撐了2020財(cái)年的前景

與發(fā)起人同心協(xié)力

―  克倫威爾與持有30%股份的克倫威爾歐洲房地產(chǎn)投資信托單位持有人保持密切的利益關(guān)系

―  克倫威爾在歐洲擁有17個(gè)辦公室，為當(dāng)?shù)厥袌鎏峁┲R(shí)與專業(yè)技術(shù)

嚴(yán)謹(jǐn)治理并重點(diǎn)關(guān)注ESG

―  強(qiáng)大的治理與結(jié)構(gòu)，獨(dú)立董事會(huì)成員占多數(shù)

―  以透明風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)，利用當(dāng)?shù)貙I(yè)知識(shí)進(jìn)行投資

―  將環(huán)境、社會(huì)和公司治理（ESG）納入企業(yè)文化

IREIT全球

由于新冠肺炎疫情在歐洲出現(xiàn)反彈，各國政府采取了新的封鎖措施，以減緩疫情的擴(kuò)散蔓延

然而這些措施預(yù)計(jì)不會(huì)與此前的封鎖措施一樣嚴(yán)格，同時(shí)政府將向企業(yè)提供財(cái)政援助

利率水平預(yù)計(jì)將于較長時(shí)期內(nèi)保持寬松

由于新冠肺炎疫情影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和勞動(dòng)力市場，辦公場所的總體占用率有所下降，空置率有所上升

然而，由于空置率依然保持健康，優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量低，以及歐洲新辦公場所的供應(yīng)可能延遲，預(yù)計(jì)辦公室租金不會(huì)受到顯著影響

低抵押貸款利率和房地產(chǎn)作為一種高收益資產(chǎn)類別的吸引力，也可能為投資市場提供一些支撐

信托管理人將持續(xù)監(jiān)測IREIT租戶的財(cái)務(wù)狀況，并與他們密切合作，以確保其資產(chǎn)組合保持較高的租戶留存率和入住率

信托管理人還將探索新的增長機(jī)會(huì)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化與規(guī)?；?，從而為單位持有人提供可持續(xù)的長期回報(bào)

這筆3200萬歐元貸款的償還使用了IREIT的配股收益，大大降低了IREIT的總杠桿率，為其提供了額外的債務(wù)空間和靈活性，以探索各種融資方案，滿足未來的增長計(jì)劃和資本需求

Elite Commercial REIT

英國政府宣布將“不惜一切代價(jià)”減輕新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，并在保障就業(yè)和民生方面發(fā)揮了重要作用

英國央行已將基準(zhǔn)利率下調(diào)至0.1%，并宣布向企業(yè)和消費(fèi)者提供一系列補(bǔ)貼和貸款，同時(shí)將休假計(jì)劃延長至2021年6月底

―  英國第二季度GDP數(shù)據(jù)顯示，截至目前為止，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出現(xiàn)了有史以來的最大下滑，經(jīng)濟(jì)季度環(huán)比萎縮20%，英國正陷入技術(shù)性衰退

―  然而，月度GDP數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出一些復(fù)蘇的積極跡象

―  商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)也令人振奮，7月綜合采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）從6月的47.7升至57.0，為5年來最高水平

―  盡管如此，英國經(jīng)濟(jì)到2021年底之前不太可能恢復(fù)到疫情前水平

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